В последнее время рекламные объявления застройщиков настойчиво предлагают приобрести апартаменты. Многие потенциальные покупатели о таком объекте недвижимости раньше и не слышали, поэтому считают, что апартаменты - это улучшенная версия обычной квартиры. Однако все не так просто, и прежде чем решиться на покупку, стоит узнать об особенностях этого объекта недвижимости, поскольку они весьма специфичны.
Главный тезис: согласно жилищному кодексу РФ, апартаменты не относятся к жилому фонду. И хотя визуально отличить апартаменты от квартиры почти невозможно, юридически они представляют собой коммерческую недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду. То есть в своеобразной иерархии помещений, апартаменты – это как гостиничный номер с кухней. Или офис с ванной комнатой.
Такой особый статус влечет за собой множество последствий, учитывать которые обязательно до совершения покупки.
-
Назначение земли
Разрешенное назначение земельного участка, на котором располагаются апарт-комплексы: размещение гостиниц, парковок и гаражей. Таким образом, застройщику при возведении здания не нужно думать об обязательной дополнительной инфраструктуре в виде детских садов или школ. Как следствие, стоимость строительства заметно снижается. Именно поэтому схожие по площади и планировке апартаменты на 15-20% дешевле квартир в этом же районе. Кстати, многие апартаменты находятся в весьма комфортных зонах – обычно рядом с комплексом уже есть действующая станция метро, удобная транспортная развязка и другие плюсы.
-
Планировка
Как правило, для апартаментов характерна свободная планировка. А в связи с тем, что это объект нежилого фонда, для перепланировки помещения не нужно ее обязательного согласования с БТИ (в отличие от обычных квартир). Владелец апартаментов может создавать геометрию помещения на свое усмотрение. Конечно, только в том случае, если изменения не затрагивают несущие конструкции здания.
-
Право собственности
Собственник апартаментов становится не дольщиком, а соинвестором строительства. Это означает, что в случае банкротства застройщика владелец апартаментов может испытать определенные трудности с возвратом средств, поскольку он переходит в разряд кредиторов третьей очереди.
-
Регистрация в апартаментах
Жильцу апартаментов нельзя оформить постоянную прописку. Только временную (правда, сроком до 5 лет). Для сравнения – в квартиру, в которой прописан родитель, можно прописать и ребенка, не спрашивая согласия собственника жилья. В случае с апартаментами такое развитие событий невозможно – даже для временной регистрации понадобится согласие всех собственников апартаментов.
-
Коммунальные платежи и налоги
Стоимость коммунальных услуг для апартаментов выше примерно на треть – и это опять же связано с особым статусом недвижимости. Воспользоваться субсидиями от государства или другими мерами поддержки, направленными на снижение стоимости услуг ЖКХ в случае с апартаментами невозможно.
Однако собственники апартаментов освобождаются от обязательных взносов на капремонт. Если же зданию когда-нибудь понадобится обновление или модернизация – будет инициирован сбор средств. В договоре с управляющей компанией должен быть пункт, касающийся наступления подобного случая.
Что касается налога на имущество – для апартаментов его размер может пятикратно превосходить тот же показатель для квартир (0,5-1,5% против 0,1-0,3% соответственно).
-
Ипотека на апартаменты
Получить ипотечный кредит для приобретения апартаментов реально – правда, процентная ставка по такому кредиту окажется ощутимо больше, чем для покупки квартиры на тех же условиях. Стоит отметить, что для приобретения апартаментов нельзя воспользоваться средствами материнского капитала, поскольку их можно применить лишь для покупки объектов жилого фонда.
-
Налоговый вычет
Покупатели жилья могут получить налоговый вычет в размере 13% от суммы затрат. Максимальная сумма – 260 тысяч рублей. То есть, даже если квартира стоит 50 миллионов рублей, вычет будет получен на 2 миллиона. Для оформления вычета понадобятся справки о доходах с места работы, подтверждающие «белую» заработную плату собственника. Но, даже имея на руках все это, владельцы апартаментов снова не у дел – на нежилое помещение вычет получить нельзя.
-
Судебные взыскания
Апартаменты как материальная собственность ответчика могут быть конфискованы по соответствующему решению суда. Владельцам квартир в этом вопросе немного спокойнее: если квартира – единственное жилье, то суд не может ее изъять для погашения долга.
Перспективы
«Нежилой» статус апартаментов стал предметом ожесточенных споров даже в кругах власть имущих. Инициаторы различного уровня упорно предлагают внести изменения в Жилищный кодекс и все-таки приравнять апартаменты к жилым помещениям с соответствующими корректировками. По имеющейся информации, в результате совместного обсуждения последнего проекта правительством и Минстроем решение о статусе апартаментов должно быть принято до конца 2020 года.
