Все строящиеся дома и готовые новостройки
Москвы и Московской области
Москва и МО

Аренда или ипотека: что выбрать?

Люди, снимающие жилье, часто берут ипотеку, считая, что кредит выгоднее аренды. Но далеко не все экономисты, риелторы, юристы и прочие эксперты рынка недвижимости согласны с этим утверждением. И дело даже не в финансовой стороне экономике вопроса, а в некой добавочной стоимости, которая присуща как ипотеки, так и найму.
Ипотека Аренда Полезные статьи для покупателей недвижимости

Люди, снимающие жилье, часто берут ипотеку, считая, что кредит выгоднее аренды. Но далеко не все экономисты, риелторы, юристы и прочие эксперты рынка недвижимости согласны с этим утверждением. И дело даже не в финансовой стороне экономике вопроса, а в некой добавочной стоимости, которая присуща как ипотеки, так и найму.

Ипотека или аренда: особенности сравнения

При оценке целесообразности оформления жилищной ссуды необходимо рассматривать окупаемость квартиры с учетом ее гипотетической сдачи внаем. Ипотека считается выгодной, если полная стоимость недвижимости с учетом переплаты по займу меньше, чем сумма арендных платежей и средств, которые потребуются на приобретение квартиры (накоплений). Если же полная стоимость кредита выше, то лучше снимать и копить. При расчете необходимо учитывать:

  • валюту накоплений (рубли, доллары, евро, иены, юани, шекели и т.д.);

  • официальный и фактический уровень инфляции в стране;

  • общую платежеспособность населения;

  • процентные ставки по ипотеке;

  • собственную зарплату и т.д.

Причем горизонт планирования ипотечных выплат должен составлять примерно 10 лет (по отзывам экспертов, именно этот срок необходим для покрытия жилищного кредита в РФ). Если человек не уверен, что через это время цены на жилье в России вырастут, то ему лучше отказаться от ссуды, т.к. такой жилищный займ будет изначально невыгодным.

Также инвесторы рекомендуют оценивать выгодность ипотеки по периоду окупаемости. Если квартира сможет окупиться за 100-150 арендных платежей (с учетом кредита, квартплаты, инфляции и изменения стоимости квадратного метра), то такую покупку можно назвать выгодной. Если же срок окупаемости недвижимости намного больше, стоит посмотреть на другие объекты.

Не стоит выбирать квартиру в ипотеку только с учетом эмоций и нематериальной добавочной стоимости. В дальнейшем это может привести к существенной потере денег. Покупка недвижимости в кредит должна быть выгодной и экономически выверенной операцией: в противном случае лучше найти объект в аренду с этими же параметрами и снять его на какое-то время.  

Высокие цены и ипотечный пузырь на рынке недвижимости в РФ

В последнее время государство делало все возможное, чтобы стимулировать спрос граждан на недвижимость: предоставляло материнский капитал на покупку жилья, выдавало льготную ипотеку, субсидировало застройщиков и т.д. Подобные денежные вливания привели к тому, что цены на недвижимость сильно подросли. Сегодня человек, имеющий 5-6 млн.руб. наличкой, не может купить квартиру в Москве. Эти деньги можно использовать только в качестве первоначального взноса: хорошие однушки в пределах МКАДа на вторичке стоят намного дороже.

К таким ценам привыкли, смирившись с ипотекой, но не будь дешевых кредитов, никто бы не стал разгонять рынок недвижимости до подобных цифр. Люди не умеют считать кредитные деньги, подсознательно считая их каким-то подарком, а потому свободно переплачивают за жилье, которое изначально не может столько стоить.

Сегодня ипотека подорожала и стала крайне невыгодной. Если ситуация не изменится в лучшую сторону, и ставка ЦБ РФ не упадет до привычных цифр (7-8%), то при нынешних ценах на жилье никто не будет брать кредиты. Их просто не получится отбить: выгоднее держать деньги на первоначальный взнос в валюте или альткоинах, живя при этом в съемной квартире или в загородном коттедже.

Для того, чтобы ипотека снова стала целесообразной, стоимость жилья должна упасть на 20-30% (с учетом текущих кредитных ставок). Но даже в этом случае выгодность жилищного займа носит субъективный характер (особенно, если человек умеет пользоваться другими финансовыми инструментами). Своя недвижимость в 2022 году - это больше про психологию. Она дает определенное спокойствие и уверенность в завтрашнем дне. Человек, живя в своей (пусть и ипотечной) квартире, знает то, завтра никто не придет и его не выселит. Но арендодатели крайне редко нарушают условия договора. Им это абсолютно невыгодно, т.к. для поиска хорошего и платежеспособного нанимателя требуется много времени. Т.е. риск того, что завтра могут выгнать со съемной квартиры - минимален.

Аренда или покупка квартиры в новостройке: что выгоднее

Квартиры на первичном рынке стоят дешевле готового жилья, но их покупка сопряжена с определенным риском. В частности, долгое время застройщики выплывали за счет дешевых кредитов и различного государственного субсидирования (как на федеральном, так и региональным уровнях). С повышением ставки ЦБ РФ ипотека стала недоступна: количество покупателей упало, и денежные вливания снизились. Фактически отрасль переживает не самые лучшие времена, и эксперты прогнозируют большой объем недостроя и банкротств. Клиенты, которые уже вложились в новостройку, рискуют оказаться у разбитого корыта и получить готовое жилье через 10-15 лет. Т.е. сейчас нет никакого смысла вкладываться в новостройки: ни своими, ни заемными деньгами. Фактически это заморозка средств на непонятный срок. В реалиях 2022 года аренда квартиры гораздо выгоднее кредитной покупки недвижимости в новостройке, хотя на своих официальных сайтах застройщики стараются убедить клиентов в стабильности и нерушимости.

Что лучше: снять квартиру или купить ее на вторичке в ипотеку

Вплоть до лета 2022 года цены на вторичное жилье сильно падать не будут. Сейчас еще есть некая надежда на то, что ситуация изменится, и жизнь в России вернется в прежнее русло. Иностранные компании пока выплачивают зарплаты, вносят платежи по аренде, начинают работать по франшизе и т.д. Но серьезный бизнес уходит из России, и санкции только подливают масла в огонь: скоро увеличится число безработных, многие из которых живут в ипотечном жилье. Пока трудно прогнозировать, сколько времени заемщики смогут платить по кредитам, не имея стабильного заработка, но в любом случае через полгода-год на вторичном рынке будет продаваться очень много квартир (в т.ч. и на закрытых банковских торгах).

Это приведет к гарантированному снижению стоимости квадратного метра. Именно тогда и можно будет купить квартиру в ипотеку (возможно, к тому времени упадут не только цены на недвижимость, но и процентные ставки по кредитам). Пока не произошло падения цен, а рынок лихорадит от санкционно-валютных выпадов, брать жилищную ссуду нельзя. Не факт, что в дальнейшем удастся рефинансировать имеющуюся ипотеку по сниженной ставке.

Почему аренда жилья не сдаст свои позиции в 2022 году: мнение экспертов

На фоне санкций и взлета ключевой ставки Центробанка стало понятно, что аренда точно останется востребованной, т.к. проценты по ипотеке будут слишком велики. Фактически съемное жилье за счет изменения конъюнктуры рынка в РФ получило массу преимуществ, в т.ч.:

  1. Снижение арендных ставок по причине оттока квартиросъемщиков. Кто-то уехал за границу в рамках релокации и перевода офисов за рубеж, а кто-то - был вынужден вернуться домой из-за потери работы или перевода на удаленку (со снижением зарплаты). Помимо этого к падению цен косвенно привело выведение на рынок длительной аренды посуточного жилья. На фоне санкций невыгодно заниматься посуточным бизнесом: снизился турпоток, упало количество слушателей выездных семинаров, уменьшилось число командировочных и т.д.

  2. Отсутствие многолетних обязательств перед банками. Ипотечное жилье в России - это чемодан без ручки (особенно для тех, кто планирует менять локацию). При переезде его будет крайне сложно продать за адекватную стоимость (с учетом нестабильности рубля и последних нововведений в виде запрета на продажу недвижимости, находящейся в собственности лиц с гражданством недружественных стран).

  3. Отсутствие необходимости дополнительных накоплений для первоначального взноса. Сегодня арендаторы могут снять жилье без посредников (т.е. без оплаты комиссий), что снижает их траты.

Аренда квартир в 2022 году - это нечто необременительное и малозатратное. Многие россияне понимают, что сегодня невыгодно кормить банки и тратить свою жизнь на недвижимость, которая в общемировом плане будет только дешеветь: лучше арендовать какое-либо жилье, а излишки вкладывать в валюту, золото, акции надежных зарубежных корпораций и криптовалюту.

Основной плюс аренды - это мобильность. Человек может в любой момент поменять место своего проживания и переехать в более комфортные условия. Ему не нужно искать покупателя для квартиры или договариваться с соседями о присмотре за жильем: можно предупредить наймодателя за месяц о своем съезде и спокойно расторгнуть арендные отношения. Найм подходит всем тем, кто еще только планирует свое будущее и не знает, где будет проживать в ближайшие несколько лет: в России или за ее пределами.  

Краткий вывод

Достаточно трудно сказать, что выгоднее: ипотека или аренда. Это зависит от конкретной ситуации клиента, точной кредитной ставки и стоимости недвижимости. Т.е. перед покупкой жилья следует тщательно проанализировать ситуацию и приобретать квартиру только в том случае, если она действительно нужна. В 2022 подобные сделки нельзя назвать экономически целесообразными. Для получения дохода лучше обратиться к другим финансовым инструментам (от криптовалюты до недвижимости за рубежом).

Оцените статью
Поделиться

При копировании материала активная ссылка на reforum.ru обязательна

Отзывы

Отзывов пока нет. Будьте первым!

Актуальные предложения 555

Другие статьи