Люди, снимающие жилье, часто берут ипотеку, считая, что кредит выгоднее аренды. Но далеко не все экономисты, риелторы, юристы и прочие эксперты рынка недвижимости согласны с этим утверждением. И дело даже не в финансовой стороне экономике вопроса, а в некой добавочной стоимости, которая присуща как ипотеки, так и найму.
Ипотека или аренда: особенности сравнения
При оценке целесообразности оформления жилищной ссуды необходимо рассматривать окупаемость квартиры с учетом ее гипотетической сдачи внаем. Ипотека считается выгодной, если полная стоимость недвижимости с учетом переплаты по займу меньше, чем сумма арендных платежей и средств, которые потребуются на приобретение квартиры (накоплений). Если же полная стоимость кредита выше, то лучше снимать и копить. При расчете необходимо учитывать:
-
валюту накоплений (рубли, доллары, евро, иены, юани, шекели и т.д.);
-
официальный и фактический уровень инфляции в стране;
-
общую платежеспособность населения;
-
процентные ставки по ипотеке;
-
собственную зарплату и т.д.
Причем горизонт планирования ипотечных выплат должен составлять примерно 10 лет (по отзывам экспертов, именно этот срок необходим для покрытия жилищного кредита в РФ). Если человек не уверен, что через это время цены на жилье в России вырастут, то ему лучше отказаться от ссуды, т.к. такой жилищный займ будет изначально невыгодным.
Также инвесторы рекомендуют оценивать выгодность ипотеки по периоду окупаемости. Если квартира сможет окупиться за 100-150 арендных платежей (с учетом кредита, квартплаты, инфляции и изменения стоимости квадратного метра), то такую покупку можно назвать выгодной. Если же срок окупаемости недвижимости намного больше, стоит посмотреть на другие объекты.
Не стоит выбирать квартиру в ипотеку только с учетом эмоций и нематериальной добавочной стоимости. В дальнейшем это может привести к существенной потере денег. Покупка недвижимости в кредит должна быть выгодной и экономически выверенной операцией: в противном случае лучше найти объект в аренду с этими же параметрами и снять его на какое-то время.
Высокие цены и ипотечный пузырь на рынке недвижимости в РФ
В последнее время государство делало все возможное, чтобы стимулировать спрос граждан на недвижимость: предоставляло материнский капитал на покупку жилья, выдавало льготную ипотеку, субсидировало застройщиков и т.д. Подобные денежные вливания привели к тому, что цены на недвижимость сильно подросли. Сегодня человек, имеющий 5-6 млн.руб. наличкой, не может купить квартиру в Москве. Эти деньги можно использовать только в качестве первоначального взноса: хорошие однушки в пределах МКАДа на вторичке стоят намного дороже.
К таким ценам привыкли, смирившись с ипотекой, но не будь дешевых кредитов, никто бы не стал разгонять рынок недвижимости до подобных цифр. Люди не умеют считать кредитные деньги, подсознательно считая их каким-то подарком, а потому свободно переплачивают за жилье, которое изначально не может столько стоить.
Сегодня ипотека подорожала и стала крайне невыгодной. Если ситуация не изменится в лучшую сторону, и ставка ЦБ РФ не упадет до привычных цифр (7-8%), то при нынешних ценах на жилье никто не будет брать кредиты. Их просто не получится отбить: выгоднее держать деньги на первоначальный взнос в валюте или альткоинах, живя при этом в съемной квартире или в загородном коттедже.
Для того, чтобы ипотека снова стала целесообразной, стоимость жилья должна упасть на 20-30% (с учетом текущих кредитных ставок). Но даже в этом случае выгодность жилищного займа носит субъективный характер (особенно, если человек умеет пользоваться другими финансовыми инструментами). Своя недвижимость в 2022 году - это больше про психологию. Она дает определенное спокойствие и уверенность в завтрашнем дне. Человек, живя в своей (пусть и ипотечной) квартире, знает то, завтра никто не придет и его не выселит. Но арендодатели крайне редко нарушают условия договора. Им это абсолютно невыгодно, т.к. для поиска хорошего и платежеспособного нанимателя требуется много времени. Т.е. риск того, что завтра могут выгнать со съемной квартиры - минимален.
Аренда или покупка квартиры в новостройке: что выгоднее
Квартиры на первичном рынке стоят дешевле готового жилья, но их покупка сопряжена с определенным риском. В частности, долгое время застройщики выплывали за счет дешевых кредитов и различного государственного субсидирования (как на федеральном, так и региональным уровнях). С повышением ставки ЦБ РФ ипотека стала недоступна: количество покупателей упало, и денежные вливания снизились. Фактически отрасль переживает не самые лучшие времена, и эксперты прогнозируют большой объем недостроя и банкротств. Клиенты, которые уже вложились в новостройку, рискуют оказаться у разбитого корыта и получить готовое жилье через 10-15 лет. Т.е. сейчас нет никакого смысла вкладываться в новостройки: ни своими, ни заемными деньгами. Фактически это заморозка средств на непонятный срок. В реалиях 2022 года аренда квартиры гораздо выгоднее кредитной покупки недвижимости в новостройке, хотя на своих официальных сайтах застройщики стараются убедить клиентов в стабильности и нерушимости.
Что лучше: снять квартиру или купить ее на вторичке в ипотеку
Вплоть до лета 2022 года цены на вторичное жилье сильно падать не будут. Сейчас еще есть некая надежда на то, что ситуация изменится, и жизнь в России вернется в прежнее русло. Иностранные компании пока выплачивают зарплаты, вносят платежи по аренде, начинают работать по франшизе и т.д. Но серьезный бизнес уходит из России, и санкции только подливают масла в огонь: скоро увеличится число безработных, многие из которых живут в ипотечном жилье. Пока трудно прогнозировать, сколько времени заемщики смогут платить по кредитам, не имея стабильного заработка, но в любом случае через полгода-год на вторичном рынке будет продаваться очень много квартир (в т.ч. и на закрытых банковских торгах).
Это приведет к гарантированному снижению стоимости квадратного метра. Именно тогда и можно будет купить квартиру в ипотеку (возможно, к тому времени упадут не только цены на недвижимость, но и процентные ставки по кредитам). Пока не произошло падения цен, а рынок лихорадит от санкционно-валютных выпадов, брать жилищную ссуду нельзя. Не факт, что в дальнейшем удастся рефинансировать имеющуюся ипотеку по сниженной ставке.
Почему аренда жилья не сдаст свои позиции в 2022 году: мнение экспертов
На фоне санкций и взлета ключевой ставки Центробанка стало понятно, что аренда точно останется востребованной, т.к. проценты по ипотеке будут слишком велики. Фактически съемное жилье за счет изменения конъюнктуры рынка в РФ получило массу преимуществ, в т.ч.:
-
Снижение арендных ставок по причине оттока квартиросъемщиков. Кто-то уехал за границу в рамках релокации и перевода офисов за рубеж, а кто-то - был вынужден вернуться домой из-за потери работы или перевода на удаленку (со снижением зарплаты). Помимо этого к падению цен косвенно привело выведение на рынок длительной аренды посуточного жилья. На фоне санкций невыгодно заниматься посуточным бизнесом: снизился турпоток, упало количество слушателей выездных семинаров, уменьшилось число командировочных и т.д.
-
Отсутствие многолетних обязательств перед банками. Ипотечное жилье в России - это чемодан без ручки (особенно для тех, кто планирует менять локацию). При переезде его будет крайне сложно продать за адекватную стоимость (с учетом нестабильности рубля и последних нововведений в виде запрета на продажу недвижимости, находящейся в собственности лиц с гражданством недружественных стран).
-
Отсутствие необходимости дополнительных накоплений для первоначального взноса. Сегодня арендаторы могут снять жилье без посредников (т.е. без оплаты комиссий), что снижает их траты.
Аренда квартир в 2022 году - это нечто необременительное и малозатратное. Многие россияне понимают, что сегодня невыгодно кормить банки и тратить свою жизнь на недвижимость, которая в общемировом плане будет только дешеветь: лучше арендовать какое-либо жилье, а излишки вкладывать в валюту, золото, акции надежных зарубежных корпораций и криптовалюту.
Основной плюс аренды - это мобильность. Человек может в любой момент поменять место своего проживания и переехать в более комфортные условия. Ему не нужно искать покупателя для квартиры или договариваться с соседями о присмотре за жильем: можно предупредить наймодателя за месяц о своем съезде и спокойно расторгнуть арендные отношения. Найм подходит всем тем, кто еще только планирует свое будущее и не знает, где будет проживать в ближайшие несколько лет: в России или за ее пределами.
Краткий вывод
Достаточно трудно сказать, что выгоднее: ипотека или аренда. Это зависит от конкретной ситуации клиента, точной кредитной ставки и стоимости недвижимости. Т.е. перед покупкой жилья следует тщательно проанализировать ситуацию и приобретать квартиру только в том случае, если она действительно нужна. В 2022 подобные сделки нельзя назвать экономически целесообразными. Для получения дохода лучше обратиться к другим финансовым инструментам (от криптовалюты до недвижимости за рубежом).
