Таунхаус – это объект малоэтажного жилищного строительства. Конструктивно он представляет собой сблокированный с аналогичными постройками индивидуальный дом, имеющий небольшой земельный участок.
Особенности объекта
Таунхаус – это квартира с гаражом на земле. Он стоит дешевле обычного коттеджа и относится к категории относительно доступного жилья. Таун является альтернативой 3-комнатной или 4-комнатной квартиры, и его часто выбирают для проживания большие семьи. К основным особенностям этого малоэтажного дома можно отнести наличие:
- общих боковых стен и крыши у объектов;
- единых инженерных коммуникаций с индивидуальными ответвлениями;
- отдельной дворовой территории (ее можно обустраивать по собственному усмотрению).
Преимущественно таунхаусы относятся к недвижимости эконом-класса, но их также можно встретить в коттеджных поселках премиального сегмента.
История возникновения
Таунхаусы изначально появились во Франции в начале 17 века. Именно в это время на площади Place des Vosges в Париже был построен первый особняк с несколькими многоуровневыми квартирами. Через некоторое время такие здания начали появляться в Англии, Германии, Америке и многих других странах. В России таунхаусы возникли в конце 20 века. В тот период они относились к категории элитного жилья и презентовались как образец европейского стиля. Сегодня такие постройки есть в каждом городе (пригороде) РФ.
Плюсы и минусы таунхаусов
Таунхаус – это универсальный объект загородной недвижимости, который получил особую популярность в РФ в начале 90-х годов. Он имеет много достоинств и недостатков, которые следует изучить перед покупкой.
Плюсы
К основным достоинствам таунхаусов можно отнести:
- невысокую стоимость (по сравнению с дачей или квартирой аналогичной площади и схожего статуса);
- удобное расположение (поселки с таунами обычно располагаются недалеко от города или в его черте);
- комфортные планировки (огромные площади позволяют реализовывать любые планировочные решения);
- наличие земельного участка, отдельного входа и собственного постоянного парковочного места (владелец таунхауса независим от соседей);
- небольшое количество соседей (малоэтажный особняк townhouse обычно разделяется на 2-4 части, не более).
Эти и другие достоинства обеспечивают стабильную популярность такого формата жилья на рынке.
Минусы
Классический таун имеет немного недостатков, из которых можно выделить небольшую площадь участка, наличие соседей за стенкой и достаточно дорогую коммуналку. Также некоторые коттеджные поселки с таунхаусами имеют слабо развитую инфраструктуру, т.к. застройщик экономит на всем и не предусматривает в проекте наличие детского сада, школы, поликлиники, магазина.
Нюансы планировочных решений
В большинстве случаев таунхаусы от застройщика приобретают на этапе «коробки» без отделки, перекрытий и лестниц. Дома часто продаются полностью без перекрытий, и новый собственник волен сам решать, как именно будут выглядеть помещения. Изначально в таком жилье указываются только «мокрые» зоны и основные инженерные коммуникации. В остальном хозяева и дизайнеры могут поступать без каких-либо ограничений (хотя и сантехническое оборудование допустимо легко переносить из одной части особняка в другую: просто потребуется прокладывать больше труб). Ставить стены и возводить стеклянные перегородки можно в любом месте: никаких согласований на этот счет не требуется.
Однако в любом случае перед оборудованием второго-третьего этажа следует побеседовать с инженерами и уточнить максимальную предельную нагрузку на перекрытия. Эти рекомендации необходимо соблюдать для того, чтобы не допустить обрушения здания после проведенных ремонтных работ.
Межэтажные перекрытия
Собственник, делая ремонт в таунхаусе, может установить любые межэтажные перекрытия. Чаще всего возводятся деревянные и металлокаркасные перекрытия. Первые относительно недорого стоят, но создают определенные сложности при эксплуатации: становится слышно буквально каждый шаг человека, передвигающегося на втором этаже. Вторые устанавливаются на двутаврах и дополнительно укрепляются подпоркой, снижающей их гибкость.
Планировка кухни и санузлов
При ремонте необходимо продумать расположение кухни и санузла. Кухонное помещение должно находиться неподалеку от газового котла, а санузлы на каждом этаже следует расположить максимально близко друг к другу и к канализации. Подобная конфигурация позволит:
- избежать дополнительных финансовых трат на покупку вспомогательного оборудования и прокладку различных коммуникационных трасс;
- сэкономить свободное пространство в помещении;
- обеспечить высокую ремонтопригодность инженерных коммуникаций объекта.
Окна
Окна в таунхаусах могут иметь разную форму и конфигурацию. Нередко в таких домах встречается панорамное остекление или французские балконы (т.е. окна в пол с конвекторами по периметру), но в большинстве случаев оконные проемы делаются стандартными, по типу «квартирных».
Лестница
Таунхаусы имеют 2-3 этажа и в обязательном порядке оборудуются лестницей, вокруг которой выстраиваются все функциональные зоны. Она занимает много места, но часть пространства под ней и некоторые элементы внутри нее могут использоваться для хранения вещей или организации дополнительных комнат отдыха (к примеру, для оборудования детской игровой: фанаты Гарри Поттера однозначно оценят такое решение). Лестница может иметь несколько маршей: их количество определяется этажностью особняка и высотой потолков.
Классификация
Понятие «таунхаус» достаточно обширно и используется для описания большой группы объектов загородной недвижимости. Существует много видов таких домов, в т.ч. лайнхаус, дуплекс, пентхаус, квадрохаус и т.д. Каждый вариант из представленных имеет свои особенности, обусловленные различными техническими параметрами.
Многоблочный лайнхаус
Лайнхаус представляет собой дом, состоящий из нескольких блоков, которые расположены в одну линию. Обычно в таком здании находится не более 10 квартир (каждая из них имеет два выхода: на улицу и во внутренний двор).
Дуплекс или твинхаус
Дуплекс – таунхаус на две семьи, в котором расположенные внутри квартиры имеют только одну общую стену. Особняк имеет достаточно большую прилегающую территорию, на которой можно вести придомовое хозяйство.
Квадро-хаус
Квадрохаус – особняк на 4 квартиры. Каждый блок располагается по углам здания: без потери этажности. Обычно в таких зданиях кладовые и иные хозяйственные помещения находятся ближе к центру, а жилые комнаты проектируются на удалении от жилья других собственников секций (подобная планировка позволяет обособиться от соседей).
Технические проблемы домов и их решение
Таунхаусы оборудуются стандартными инженерными коммуникациями, характерными как для частных домов, так и для квартир. При этом собственники и девелоперы часто сталкиваются с нехваткой давления в сети водоснабжения и проблемами с микроклиматом в помещениях. Но эти вопросы можно решить, видоизменив конструкцию домашних сетей.
Низкое давление водопровода
Для того, чтобы решить проблему слабого напора в кранах, рекомендуется заменить магистральные трубы и реконструировать водонапорные пункты. Помимо этого на объекте в коттеджной застройке можно поставить установки повышения давления в водопроводной сети.
Недостатки микроклимата
Если в домах будут наблюдаться температурные скачки, то ТСЖ может установить в поселке автономную систему теплоснабжения, за счет которой зимой и в межсезонье внутри зданий будет поддерживаться комфортная атмосфера. Для этого следует использовать индивидуальные тепловые пункты (ИТП). Центром ИТП является теплообменник: от его правильного выбора зависит температура в помещении зимой и плата за отопление.
Отличия таунхауса от другой недвижимости
Таунхаус – это отдельностоящий дом, разделенный на несколько блоков (частей). Он является чем-то средним между квартирой, пентхаусом и коттеджем, из-за чего при покупке клиенты часто сравнивают его с этими объектами.
Пентхаусы
Пентхаус – это элитное жилье. Он может являться частью как небоскреба, так и частного особняка. Пентхаус располагается под крышей и занимает весь верхний этаж. Такой объект имеет увеличенную площадь и представляет собой недвижимость с улучшенными техническими характеристиками. Он стоит дороже таунхауса и нередко имеет огромные панорамные мансардные окна и отдельный вход с лифтом (в т.ч. с индивидуальным спуском в подземный паркинг).
Коттеджи
Коттедж или частный особняк представляет собой отдельно стоящее здание с индивидуальным входом. Он находится в собственности одной семьи (или в долевом владении нескольких хозяев) и представляет собой единое помещение с перегородками и межэтажными перекрытиями. При этом в таком доме нет деления на разные блоки, но есть отдельный вход, высокий забор и индивидуальный земельный участок. При прочих равных (расположение, материал стен, этажность) он стоит дороже таунхауса.
Квартиры
Квартиры в МКД отличаются от таунхаусов по площади, планировке, наличию соседей почти со всех сторон и т.д. Они не имеют придомовой территории, и даже подъезд, куда выходят двери объектов, относится к общедомовому имуществу. Любые ремонтные работы в квартирах (а особенно – с переоборудованием и перепланировками) требуют согласования и удостоверения в официальных инстанциях. Также в многоквартирном доме (в отличие от таунхауса) очень сложно добиться высокого уровня шумоизоляции во время ремонта: из-за этого перепланировка и переоборудование помещения могут занять достаточно много времени.
Стили оформления зданий
Таунхаусы могут быть оформлены в любых дизайнерских стилях: классика, техно, хай-тек, прованс и т.д. Если особняк находится в коттеджном поселке, то он декорируется с учетом единой дизайнерской концепции (нередко ТСЖ и девелопер выставляют определенные требования к внешнему виду зданий и не дают покрасить их в другой цвет.
Регистрация права собственности на дом
Порядок регистрации права собственности на таунхаус схож с процедурой оформления квартиры как в ипотеку, так и за наличные. Для того, чтобы зарегистрировать дом, необходимо подготовить кадастровый план, документы собственности застройщика, паспорт, квитанцию об оплате госпошлины и ДДУ (или ДКП). Если покупатель находится в браке, Росреестр вправе потребовать согласие супруга или супруги на сделку.
Регистрация проводится достаточно быстро. После этого покупатель становится владельцем и земельного участка, и части дома. На оба объекта он получает документы о собственности. Также соответствующие записи о проведении регистрационных мероприятий появляются в базе ЕГРН.
Что учесть при покупке таунхауса
При покупке таунхаусов в 2022-2023 необходимо учитывать:
- удаленность объекта от центра города и основных транспортных магистралей;
- наличие развитой инфраструктуры (в т.ч. той, что формально не относится к коттеджному поселку);
- близость расположения ж/д станций и полотен;
- экологичность обстановки в районе (также можно оценить удаленность крупных промышленных производств и свалок бытовых отходов);
- материалы, из которого сделана постройка;
- планировку и степень готовности отделки;
- наличие и уровень состояния инженерных коммуникаций.
Помимо этого надо смотреть на стоимость объекта и его правовые особенности.
Правовые нюансы выбора варианта
Перед приобретением таунхауса следует ознакомиться с юридическими аспектами постройки. Для этого необходимо узнать:
- Категорию, которая присвоена земле, на которой ведется строительство. Если участок имеет сельскохозяйственный статус, то целесообразнее отказаться от покупки: через какое-то время у покупателя может быть отозвано право собственности.
- Наличие у девелопера права собственности на участок земли, на котором ведется строительство. Если земля находится в долгосрочной аренде, то лучше не приобретать указанный объект.
- Документы на инженерные сети, которые проложены на территории поселка. Если покупателю только обещают газ, но каких-либо документальных разрешений нет, существует вероятность того, что дальше обещаний ситуация не продвинется.
Требуемую информацию можно найти в открытом доступе и в документах девелопера. При возникновении проблем с поиском данных можно воспользоваться помощью риелтора или юриста.
Где лучше покупать таунхаус
Девелоперы строят поселки таунхаусов на разной удаленности от города, благодаря чему каждый покупатель может найти устраивающий его объект. При выборе местоположения лучше всего ориентироваться на собственные возможности. Если нет машины, то целесообразнее покупать особняк в городской черте или в пешей доступности от остановок общественного транспорта (автобусов, маршруток, электричек).
Стоимость объекта и расходы на его содержание
Точная стоимость таунхауса зависит от его расположения, особенностей технических коммуникаций и параметров отделки. Дома в новых коттеджных поселках на стадии котлована стоят дешевле всего, но покупатель, выбирая такие варианты, рискует, т.к. существует вероятность того, что здания просто не будут достроены.
Платежи ЖКХ в таунхаусах достаточно высокие. Они значительно выше коммуналки в обычных квартирах даже в том случае, если особняк отапливается за счет работы газового, а не электрического котла. Но владельцам объектов следует самостоятельно контролировать тарифы и взаимодействовать с поставщиками напрямую. Это позволит избежать ситуаций, когда УК специально завышает стоимость услуг и взымает с жителей более крупные денежные суммы.
Краткий вывод
Таунхаус – это современный особняк, который состоит из нескольких блоков – отдельных объектов недвижимости. Он представляет собой компромисс между коттеджем и квартирой и обладает достоинствами обоих видов жилья.
