Далеко не углубляясь в подробности подобных сделок, выберем самый легальный и законопослушный вариант заключения договора. Близкий родственник (далее даритель) передает права собственности на принадлежащую ему квартиру кому-то из членов семьи на безвозмездной основе. Фактически это выражается в простой формуле: бери, пользуйся и владей как полноправный собственник. Идиллия, которую придется разрушить.
Дарственная на квартиру – это много проблем
Одаряемый может отказаться от столь ценного подарка по целому ряду причин, которые могут быть не прописаны в дарственной на квартиру:
- появляются третьи лица, оспаривающие права на недвижимое имущество на вполне законных основаниях; дарственная на квартиру, оформленная с нарушением правовых норм, может затронуть интересы детей и инвалидов, т.е. попадает в юрисдикцию органов опеки и попечительства;
- технические характеристики жилого помещения не соответствуют нормам и правилам эксплуатации; принимать в дар разваливающийся дом на окраине Мухоморска, платить за несуществующую коммуналку и вкладывать большие деньги за восстановление и ремонт квартиры согласится не каждый потенциальный получатель дарственной на квартиру;
- оформление дарственной на квартиру доверено юридическим фирмам, не имеющим достаточной компетенции в подобных делах; ситуация на российском рынке юридических услуг достаточно распространенная;
- даритель не успел по каким-то причинам полноценно оформить право собственности на квартиру; с правовой точки зрения момент достаточно спорный, разбирать его правопреемникам недвижимого имущества, скорее всего, придется в суде.
- Некоторые изменения, принятые после введения в силу Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ в определенной степени изменил порядок регистрации квартиры по договору дарения квартиры. Регистрация самого факта (договора) дарения недвижимости была отменена. Регистрационному учету подлежит только переход права собственности на квартиру, которую в отсутствии оспоривших сделку лиц, можно признать собственностью нового правообладателя.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру
Квартирный вопрос в России остается актуальным еще со времен Булгакова. Дарение недвижимости – мягкий уход от уплаты государственных налогов, но и большие проблемы для одаряемого. Претендовать на данную жилплощадь могут на вполне законных основаниях все наследники (истинные или липовые, определит суд), значит, придется дарственную на квартиру оформлять с соблюдением всех юридических норм. Кого можно заподозрить и даже обвинить в получении дарственной на квартиру? Прежде всего, наших старых знакомых.
- Работники органов опеки и попечительства, лечебных учреждений, воспитательных организаций различного типа. Принимать дар от лица, находящегося на содержании в подобных заведения не просто негуманно, но и юридически предосудительно (взятка, вымогательство, следовательно, реальная статья УК).
- Государственный (муниципальный) служащий, решивший путем оформления дарственной на чужую квартиру замаскировать очередную полученную взятку. Граждане чиновники, рекомендуем вам внимательно читать часть 3 статьи 575 Гражданского Кодекса РФ.
- Опекуны (так называемые законные представители) недееспособного или несовершеннолетнего (до 14 лет) собственника квартиры. Ситуация проста и понятна: дорогая жилплощадь имеется, почему бы ее не подарить свату или куму на выгодных условиях. Обращаемся к части 1 ст. 575 ГК.
Во всех подобных случаях законные претенденты на жилую площадь могут оспорить в судебном порядке и добиться, чтобы сделка была признана недействительной. Процедура достаточно сложная, продолжительная и очень нервная, но призовой фонд стоит таких финансовых и моральных затрат. Оспоривший подобный договор имеет все шансы на положительное судебное решение.
Рассмотрим еще несколько занятных случаев, когда договор дарения квартиры может быть признан ничтожным на законных основаниях и быть оспоренным в судебном порядке:
- документы дарственной на квартиру оформлены неправильно или с очевидными юридическими погрешностями (подробности в статье 168 ГК РФ); пояснения здесь излишни, просто стороны нарушили форму и порядок подписания соглашения;
- даритель квартиры был на момент подписания дарственной на квартиру признан недееспособным; подтвердить данный факт все прочие заинтересованные лица могут актуальной справкой из медицинского учреждения; подробности в статьях 171 и 177 ГК;
- криминальный вариант дарения квартиры: обладателя жилого помещения силой вынудили оформить дарственную на квартиру, при этом подаривший недвижимость гражданин совершил сделку по принуждению;
- возможность прикрыть договором дарения квартиры другую сделку с недвижимым имуществом; как оценить такое соглашение: притворным или мнимым решат следственные и налоговые ораны, мы просто констатируем факт; оформление договора купли-продажи недвижимости во многих случаях ставит участников сделки в невыгодные финансовые обстоятельства, дарственная на квартиру позволяет решить проблемы.
Потенциальный приемник прав на жилье должен такие ситуации отслеживать уже на стадии обсуждения соглашений с дарителем, чтобы не остаться в неприятном положении: недвижимость есть, но ее не успели съесть.
Дарственная на детей: ответственность сторон
Грозный заголовок не должен никого пугать. В данном случае дарение квартиры происходит по добровольному согласию сторон. Напомним условия договора дарения квартиры (любой принадлежащей на правах собственности недвижимости): добровольность и согласие принимающей стороны принять дар. Сразу отметим, что дети бывают разные: для родителей 14 или 40 лет особой разницы не имеет, ребенок – он и есть ребенок, главное, что свой. Определим главные юридические особенности дарственной:
Сделка является безвозмездной по определению. Никаких условий по содержанию родителей в старости из серии «принеси мне последний стакан воды» не предусматривает.
Договор дарения квартиры детям является безусловным. Даритель не имеет права выставлять одаряемому никаких дополнительных требований. Добровольное принятие дара определяется решением правопреемника собственности, оспаривающей стороной выступают остальные претенденты.
Дарственная на квартиру для детей предусматривает только переход прав собственности на недвижимое имущество в оговоренные сроки. Дополнительные условия в подобное соглашение могут быть внесены при согласии сторон. Например, фактически зарегистрированная женитьба (замужество), получение высшего образования в МГИМО или еще какие-то прихоти дарителя.
Договор дарения квартиры при таких обременениях может содержать подобные пункты и вступать в силу при их исполнении. Например, стал дипломированным дипломатом, получай квартиру по дарственной от любимого дедушки, который сам по документам живет в коммуналке.
Пакет документов для оформления дарственной на квартиру мы не будем перечислять, практически он стандартный. Походов в БТИ, Росреестр и родной паспортный стол по месту жительства вам точно не избежать, но овчинка стоит выделки.
