Мнения правительства и ЦБ по поводу сверхнизких ставок, которые предлагают девелоперы, разделились. Как заявил вице-премьер М. Хуснуллин, темпы выдачи ипотеки в текущем году заметно снижаются, и предложение застройщиками якобы дешевой ипотеки как раз подогревает рынок. Банк России, наоборот, призывает девелоперов остудить свой пыл и перестать предлагать ипотечные ставки, заниженные за счет увеличения стоимости жилья. Опасения ЦБ относительно образования «пузыря» разделяют многие эксперты и призывают регулятора действовать более решительно, чтобы снять «перегрев».
Из-за снижения покупательской способности повысить привлекательность ипотеки могут 2 вещи: минимальный первоначальный взнос (до 5-10% от стоимости недвижимости) и низкие процентные ставки. Однако в Центробанке считают, что ипотечные схемы со сверхнизкими ставками связаны с большими рисками. Поэтому регулятор с конца мая ужесточает резервирование подобной ипотеки. По словам председателя ЦБ Э. Набиуллиной, они и дальше будут следить за появлением различных схем «дешевой» ипотеки. В случае, если их станет больше, будут введены дополнительные ограничения.
По предварительным данным ЦБ, в феврале текущего года ипотека выросла на 1.5% после традиционного замедление в начале года. Восстанавливается и объем выданной ипотеки с господдержкой, показавшей рост на 64% (с 128 до 209 млрд рублей). В это же время банки занялись пересмотром условий по «льготной ипотеке от застройщика»: ставки, предлагаемые по ней сейчас, начинаются от 3%. Но, как подчеркивают в Центробанке, это все еще существенно ниже рыночных индикаторов, следовательно, практика завышения цен на недвижимость по-прежнему сохраняется.
Как правило, ипотека от застройщика предполагает включение комиссии, которую он выплачивает банку, в стоимость жилплощади, что существенно увеличивает ее цену по сравнению с рыночной. По мнению директора рейтингового агентства НКР М. Доронкина, распространение подобной ипотеки может стать причиной еще большего отрыва цен на первичную недвижимость по сравнению со вторичной. Хоть эксперт и считает меры регулятора, анонсированные на текущий момент, достаточными, можно еще усилить давление на банки за счет ввода повышенного резервирования по ипотечным кредитам со слишком низкими ставками.
Т. Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, согласна с тем, как ЦБ оценивает ситуацию, однако считает его действия недостаточно решительными. Кроме того, заявления представителей Банка России об отмене либо изменениях условий льготной ипотеки или псевдо «нулевых» ипотечных ставок от застройщиков лишь подстегивают спрос. Школьная уверена, что регуляторы располагают достаточным количеством ресурсов и инструментов, чтобы «охладить» рынок, не допуская «перегревов» в будущем. Под регуляторами подразумеваются и ЦБ, и Минстрой. Последний пока что четко не обозначил свою позицию по данному вопросу.
В ГК «А101» надеются на достижение компромисса между девелоперами и ЦБ. Представители компании уверены, что «околонулевые» ставки уйдут в прошлое, так как не являются оптимальным решением ни для застройщиков, ни для банков. Разумный компромисс — субсидии на 2-3% от базовых условий, включая программы господдержки. Размер банковской комиссии в этом случае позволяет девелоперам не повышать цены на квартиры.
