Все о договоре дарения: юридические аспекты сделки

Дарение объектов недвижимости, будь то квартира, загородный дом или земельный участок – достаточно распространенная юридическая практика между близкими родственниками. Одаряемый существенно экономит на налогах и пошлинах, даритель передает свою собственность в надежные руки. Однако такая идиллия возможна только при условии, что обе договаривающиеся стороны ясно представляют себе все нюансы и последствия акта передачи имущества.

Дарение недвижимости – что это?

Рассматривать основные аспекты данных договорных отношений мы будем на примере дарения квартиры, составляющих до 70% всех сделок по недвижимости, заключаемых в Российской Федерации. Квартирный вопрос со времен Булгакова не утратил своей актуальности. На что следует обратить внимание? Вы вступаете на правовое поле, которое может оказаться не всегда гладким, поэтому учитывайте следующие обстоятельства.

1. Дарение – сделка безвозмездная. Даритель не имеет права обременять сделку дополнительными обязательствами со стороны одаряемого. Договор дарения не может включать условий по выплате компенсаций, денежных вознаграждений, обязательств по проведению каких либо действий, направленных на улучшение материального положения своего благодетеля.

2. Договор дарения основывается на взаимном согласии сторон. При заключении таких соглашений одного желания подарить даже близкому родственнику (брату, сыну, внуку) свою прекрасную квартиру на Невском проспекте или на Тверской недостаточно. Требуется согласие принимающей стороны. Завещать квартиру можно кому угодно, законно подарить – только тому, кто готов ее принять.

3. Оформление всех документальных и юридических действий возможно только при жизни дарителя, как бы это не звучало кощунственно. Нотариальное заверение соглашения производится обязательно при участии двух сторон.

4. Передача квартиры (земельного участка с домом, дачи, гаража) по договору дарения, составленному с условным сроком действия, признается ничтожным (не имеющим юридической силы) и может быть оспорена в судебном порядке другими наследниками.

Вывод: решили подарить что-то своим детям или внукам, учтите два основных постулата: собственности вы уже лишаетесь; регистрацию сделки следует проводить по закону.

Дарение дома: этапы большого пути

Как правило, передача домохозяйства по дарственной происходит вместе с земельным участком. Дарение дома и участка – такой же творческий процесс, как и передача квартиры без уплаты налогов. С них и начнем. Изменения в Налоговом Кодексе РФ освободили большинство граждан от уплаты мзды за наследуемое имущество, а одаряемых, имеющих подобные права вывели в три категории:

• супруги, родители, дети (даже усыновленные) дарителя;

• персональные дедушки, бабушки и внуки;

• родные и кровные братья и сестры.

Список ближайших родственников, для которых не страшны налоговые пытки, прост и понятен, в других случаях дарение дома может обойтись новому правообладателю в 13% его инвентаризационной стоимости. Утешить получателя подарка может лишь то, что налог будет исчисляться не из рыночной стоимости недвижимости, а по оценкам Федеральной регистрационной службы (ГБР) и регионального бюро технической инвентаризации (БТИ).

Наш совет: запомните аббревиатуры этих страшных заведений, найдите их адреса и телефоны. Там вы проведете много незабываемых дней.

При простом письменном заполнении стандартного бланка договора дарения (найти его можно на любых консультационных юридических порталах) обращайте внимание на следующие пункты:

• 1.2: обязательное перечисление всех надворных сооружений и построек; в техническом паспорте вашего приобретения все подобные строения обязаны быть не просто прописаны, но и зарегистрированы в установленном законом порядке;

• 2.2: ловушка для одаряемого; оценить степень изменения состояния здоровья человека, подписавшего с вами договор дарения земельного участка с домом в момент заключения соглашения затруднительно;

• 5.3: порядок заключения договора и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость – это святое; право на свалившийся на голову подарок придется отбивать в трудной войне с местной бюрократией (по средним оценкам 3-5 месяцев жизни вы на ГБРовском фронте потеряете);

• 6.1: очень важный момент при заключении любых сделок с землей и жилыми помещениями; любые обременения на собственность, которую вам дарят, в недалеком будущем притянут за собой массу неприятных судебных разбирательств.

Не будем подробно гонять вас по типовому документу, просто предложим внимательно читать (и перечитывать) договор дарения до его подписания. Берегите нервы, время и деньги. Просто запомните, что дарить вы можете только имущество, легально оформленное в вашу личную собственность, не имеющее обременений, и данный факт нотариально подтвержден остальными членам семьи.

Договор дарения земельного участка: организационная сторона вопроса

Если вы внимательно читаете типовую болванку такого договора, то перечень первичных документов для оформления дарственной уже знаете:

• паспортные данные участников сделки;

• реальные адреса регистрации (прописки);

• технические характеристики объекта недвижимости (обсудим ниже);

• правоустанавливающие документы на собственность;

• заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на проведение сделки;

• доверенность у третьего лица, которое выступает от имени Дарителя при подписании договора дарения квартиры, земельного участка с домом, гаража и любых других построек.

Какие дополнительные бумажки потребуются для оформления дарственной вам, надеемся, объяснят во многих инстанциях, но сам факт совершения сделки и переход прав собственности на недвижимость наступит только после государственной регистрации в Едином реестре. Поэтому собираем портфель бумаг и либо относим их в специализированное бюро, которое «тесно» связано с местной администрацией, либо самостоятельно начинаем пробег по инстанциям. Последний случай наиболее типичен для наших граждан, позволим себе лишь некоторые комментарии.

Общие документы, правила оформления и стоимость

Предположим, вы решили подарить своему сыну квартиру. Для того, чтобы юридически грамотно оформить такую сделку, для начала:

• найдите в сети и внимательно прочитайте образец договора дарения;

• проверьте наличие правоустанавливающих документов на объект недвижимости: технический паспорт БТИ, инвентаризационную оценку недвижимости, свидетельство о регистрации права собственности от ГБР; снимите с них копии;

• заручитесь нотариально заверенными согласиями всех потенциально заинтересованных в последствиях сделки членов своей семьи (супруги – обязательно); дарение имущества, находящегося в совместной собственности в соответствии с пп.2 ст.576, 253 ГК РФ запрещено;

• получите выписку из домовой книги (в случае дарения квартиры) с указанием всех зарегистрированных на данной площади лиц; формы 7 и 9;

• подтвердите выпиской из ЕГРП отсутствие обременений на жилое помещение, переходящее к новому собственнику по договору дарения.

Обязательного заверения дарственной нотариусом закон не обязывает, но иногда подобная операция является разумным компромиссом для участников сделки. В конечном итоге договор дарения земельных участков с домом, дач, приватизированных квартир регистрируется в местном отделении УФСГРКК. Стоимость всей процедуры, без учета потраченного времени примерно такая:

• составление самой дарственной документа – 2800 руб.;

• регистрация в Росреестре – от 3600 + госпошлина 1000;

• инвентаризация (если она необходима) – 2000 + госпошлина по счету.

Обращение в агентство для подготовки пакета документов обойдется вам еще в 3000 рублей. Как видите, быть добрым дарителем достаточно накладно, утешает одно: все расходы по совершаемым операциям несет принимающая сторона, т.е. Одаряемый член семьи.