На протяжении десятилетий мы все жили в государственном жилье, предоставленном на неопределенных правах. В Жилищном Кодексе РФ все вопросы отрегулированы. Правда, понадобилось для этого нашим родным законодателям сочинить, написать и утвердить двадцать одну статью (с 60 по 91), зато граждане в полной мере прониклись своими правами и обязанностями по договору социального найма жилого помещения.
Договор социального найма: что это такое
Если слепо следовать положениям законодательства, то договор социального найма жилья – просто соглашение между собственниками (государственными или муниципальными органами, их уполномоченными представителями) и физическими лицами о том, что на определенных условиях простому гражданину России (нанимателю) передается жилое помещение во владение и пользование. Обычно такое соглашение имеет бессрочный характер, но исключения возможны. Систематическая неуплата коммунальных платежей, преднамеренная порча общественного имущества многоквартирного дома, нарушение условий договора социального найма жилого помещения могут стать условиями расторжения сделки.
Как и в добрые советские времена, вам могут предоставить квартиру для улучшения жилищных условий. Категории таких граждан и время наступления счастливого случая в жизни каждой семьи прописаны в законе достаточно туманно, но в определенных условиях требовать свою квартиру у государства по договору социального найма абсолютно законно могут:
- Граждане, жилье которых в установленном порядке признано аварийным или непригодным для проживания; одна беда: подобных строений становится все больше, а муниципальные рынки квартир эконом – класса с каждым годом сжимаются с завидным постоянством. Справить новоселье жители аварийки, вероятнее всего, смогут, но когда это произойде, не знает никто.
- Дети-сироты, пребывавшие в детдомах, достигшие совершеннолетия и вступающие во взрослую жизнь; в некоторых случаях подобные права возникают у детей, находившихся на иждивении у опекунов.
- Судьи, участковые инспекторы, работники прокуратуры, направленные на работу по новому месту службы. Сроки вступления в силу договора социального найма жилого помещения в подобных случаях тоже может варьироваться, но местная администрация всегда с охотой помогает таким людям: потом пригодится.
- Молодые специалисты (особенно врачи, учителя), которые осознанно сменили место жительства и направились в глубинку повышать уровень культуры и бороться за здоровье соотечественников.
Договор социального найма жилого помещения: обычная практика
Для обычных очередников никаких радужных перспектив Федеральный закон 29.04.2004 № 183-ФЗ не несет. Раньше люди стояли в очереди на жилье по 17-20 лет, теперь могут не достоять. Государственные субсидии на жилищное строительство не позволяют обеспечить даже очередников первого списка. Читайте гл. 35 (статьи с 671 по 688) Гражданского Кодекса РФ, и вам многое станет понятно. Строительство муниципального жилья, особенно в дотационных регионах сведено до нуля, нуждающиеся в жилплощади жители Москвы или Петербурга могут рассчитывать на получение квартиры на окраине Твери.
Но бороться за свои права необходимо, существуют списки на внеочередное получение жилья по договору социального найма. Кто претендент на подобную льготную очередь.
- Инвалиды ВОВ вне зависимости от рода войск. Таких людей осталось совсем немного, предоставить им достойное жилое помещение – обязанность местных властей.
- В эту же категорию можно занести семьи погибших во время боевых операций, иждивенцев и детей, оставшихся без попечения.
- Инвалиды первой и второй группы, получившие увечье в результате участия в боевых действиях или тяжелых заболеваний.
- Многодетные семьи, женщины, имеющие звание «Мать-героиня». На наш взгляд, поддержка демографической ситуации в стране начинается именно с обеспечения комфортабельным жильем детей.
Список можно продолжать, каждый может найти обстоятельства, позволяющие заключить договор социального найма квартиры вне очереди, но практика показывает, что все перечисленные правовые обязательства на местном уровне легко перекрываются деньгами. Ни в коем случае не советуем вам набивать полиэтиленовый пакет купюрами и идти к чиновникам, для начала просто внимательно изучите свои права или обратитесь за консультацией к хорошему юристу. Во многих случаях полученная по закону квартира в сотни раз окупает понесенные затраты.
Социальный наем жилого помещения
Действие правовых норм части 1 и 2 ст. 57 ЖК РФ противоречиво. Граждане, получившие право на внеочередное получение социального жилья не имеют никаких возможностей обрести заветные квадратные метры. Причины лежат на поверхности:
- застройщикам невыгодны заказы на строительство малобюджетного жилья без дополнительных откатов;
- местные органы власти, как правило, уже распилили бюджет на части и искать дополнительное финансирование им не интересно;
- законодатели с завидным постоянством вносят поправки в Жилищный и Гражданский Кодекс РФ, порой сами забывают о том, что они внесли.
В том случае, когда вам все-таки удалось получить во владение и пользование квартиру по договору социального найма, внимательно читайте все пункты этого документа. Выделим среди них основные положения:
- предоставляемое жилое помещение не должно иметь обременений со стороны третьих лиц;
- наймодатель обеспечивает надлежащее техническое обслуживание и содержание внутридомовых площадей в многоквартирном доме;
- он же гарантирует вам проведение капитального ремонта строения в установленные сроки;
- несет все обязательства по обеспечению вас полным набором коммунальных услуг (электричество, горячая и холодная вода, канализация и пр. прелести жизни).
Но существуют определенные права и обязанности нанимателя жилого помещения, прописанные в ст. 67 ЖК РФ. Многие из них достаточно любопытны для предприимчивых граждан:
- вселение в квартиру посторонних лиц на условиях временной регистрации по месту проживания; можно создать целый таджикский поселок на 36 квадратных метрах;
- сдавать занимаемое по договору социального найма жилое помещение в поднаем; примерно то же самое, только с оформлением некоторого подобия документальных свидетельств;
- разрешать по собственному усмотрению временное проживание третьим лицам: еще один способ коммерческого использования площади; регистрацию жильцы с согласия хозяина пройдут, как они будут оформлять взаимные расчеты, не знает даже налоговая служба;
- производить обмен (замену) жилплощади при соблюдении непонятных юридических норм; так меняли квартиры еще в советские времена.
Комментировать подобные правовые положения не имеет смысла, поскольку обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма сводятся всего в четыре пункта:
- использовать жилье по назначению: проще говоря, жить в нем самому и давать другим;
- по мере возможностей обеспечивать сохранность жилья;
- поддерживать техническое состояние места проживания;
- в случае неисполнения двух предыдущих пунктов выполнять необходимый текущий ремонт.
