Две основных аксиомы подобных договорных отношений прямо вытекают из названия. Некое лицо (юридическое или физическое) доверяет другой стороне временное право управления своей недвижимостью. При этом права собственности на имущество остаются у доверителя, а доверительный управляющий вправе распоряжаться в тех пределах, которые определены условиями договора.
Доверительное управление – это выгодно
Российские предприниматели в свое время приобрели по дешевке огромный массив недвижимости, теперь не знают, что с ней делать. Примерно та же картина наблюдается на рынке ценных бумаг. Фактически получается следующее: купили, заплатили, а доходов от подобных вложений никаких. Законодательство Российской Федерации в Гражданском Кодексе достаточно подробно прописывает права и обязанности сторон подобных сделок. Глава 53 (ст.1012 – 1026) ГК РФ практически полностью покрывают правовое поле по всем вопросам доверительного управления недвижимым имуществом.
Фактически доверительный управляющий принимает на себя ряд обязательств перед собственником и в идеальном случае действует в его интересах. Договор доверительного управления недвижимым имуществом может заключаться даже в устной форме (но это в наших условиях, скорее, нонсенс).
Доверитель вправе рассчитывать на извлечение прибыли из своей собственности, переданной в управление. Требование абсолютно законное и естественное. Физическое или юридическое лицо, принявшее на себя обязательства по коммерческому использованию недвижимости, тоже предполагает извлечение определенных доходов.
Отдельно рассмотрим вопрос о выгодности доверительного управления любым имуществом, в том числе и недвижимым, по сравнению с простыми и достаточно понятными при передаче договорами аренды, найма, временного пользования.
- найти добросовестного арендатора или нанимателя квартиры достаточно трудоемкий процесс; доверенный управляющий берет все хлопоты по поиску надежного контрагента и риски на себя;
- оформление договорной документации на недвижимое имущество, особенно в случаях обязательной государственной регистрации перехода прав занимает немало времени и требует существенных финансовых затрат;
- контролировать своевременность и точность поступающих платежей, например, за сданную в аренду квартиру, тоже занятие неблагодарное; передача собственности в доверительное управление позволяет получать на свой счет деньги (за вычетом комиссионных) в оговоренные сроки.
Управление недвижимостью - это удобно
Практически полная информатизация нашего общества позволила рядовым гражданам узнать, что многие состоятельные отщепенцы накупили себе столько недвижимости в России и за рубежами отчизны, что не знают, куда ее девать. Коммунальные платежи, земельные налоги, обслуживающий персонал. Искренне сочувствуем, остальным соотечественникам, решившим передать временно неиспользуемое недвижимое имущество в доверительное управление, советуем следующее.
Согласно статье 1016 главы 53 ГК РФ к существенным условиям при заключении договора доверительного управления имуществом (будь то недвижимость или портфель ценных бумаг) относятся:
- обязательное указание состава передаваемого в доверительное управление имущества; пункт очевидный, поскольку доверитель должен быть уверен в сохранности и возвращении собственности;
- реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина, в интересах которых заключается договор управления (выгодоприобетателя); заинтересованы в точности и достоверности данной договорной позиции обе стороны;
- размер, сроки и форма оплаты вознаграждения управляющему; по данному моменту участники соглашения при передаче имущества имеют определенную свободу действий; регламентирующих документов на данный случай законодательство не предусматривает;
- срок действия договора доверительного управления имуществом; единственное ограничение – положение п.2 статьи, которое предусматривает оформление отношений участников сделки не более, чем пять лет; далее, как обычно в наших законах, допустима пролонгация, особые условия и прочие юридические казусы.
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме, оформлен как сделка продажи, пройти обязательную государственную регистрацию согласно ст. 1017 ГК РФ. Порядок регистрационного учета аналогичен переходу права собственности, хотя соглашение предусматривает только рациональное и доходное распоряжение недвижимостью. Очередной правовой нонсенс.
Что такое доверительное управление имуществом
Поскольку речь идет о недвижимости (проще говоря, квартиры, загородного дома, особняка), представьте себе три возможные ситуации:
- Данное жилье является для хозяина объектом инвестиций с целью извлечения прибыли: вариант на рынке обычный, люди желают спасти или даже преумножить тяжелым трудом добытые накопления. Заниматься самостоятельно поиском потенциальных арендаторов времени нет, а деньги за сдачу в наем получить хочется. Необходимо найти надежного посредника, заключить с ним договор доверительного управления недвижимым имуществом и спокойно стричь купоны с подобной рентной сделки.
- Собственник жилого помещения на длительный срок отбывает на длительный срок по служебным делам. Квартира заброшена, коммунальные платежи все равно поступают (кроме газа, воды и электричества существуют другие статьи общедомовых расходов).
- Человек может банально уехать за границы нашей Родины, сохранив при этом недвижимое российское имущество (квартиру, завод, пароходство) в собственности. Мотив заключения договора доверительного управления имуществом тоже очевиден: добро пылится и пропадает, а могло бы приносить доход.
Вариаций на рынке частного жилья может быть бесконечно много, суть одна: добровольные помощники за определенный процент распорядятся вашим имуществом, найдут на него временного покупателя и вероятно отдадут вам деньги за эксплуатацию вашей собственности. Или не отдадут. Типового образца или бланка передачи имущества в доверительное управление не существует по тем же самым причинам: неопределенность предмета договора, вариативность обязанностей и обязательств сторон, скрытые формы финансовых расчетов. Какие условия следует обозначить доверителю в договорной документации с доверенным управляющим:
- обязанность найти арендатора, соответствующего его требованиям, и позволяющего извлечь максимальную прибыль; меркантильно, но, по сути – цель соглашения;
- подготовить и юридически грамотно оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом;
- осуществлять своевременные и соответствующие условиям договора финансовые отчисления;
- контролировать оплату всех коммунальных услуг, подлежащих выплате по объекту недвижимости;
- обеспечивать сохранность вверенного имущества;
- проводить за свой счет страхование страховых рисков;
- в определенных случаях заниматься оказанием бытовых услуг по ремонту и поддержанию объекта в надлежащем состоянии.
Трудно сказать, кто больше выигрывает при заключении договора доверительного управления недвижимостью, но поскольку они существуют, оба участника в накладе не остаются.
