Ипотечное кредитование в 2015 году. Рынок ипотечных кредитов 2015: прогнозы и оценки

Граждане России только успели освоить незнакомый термин ипотека и стали жить по правилам большинства цивилизованных стран, т.е. в долг, как грянул очередной кризис. Долгосрочные, в том числе и ипотечные кредиты тем и плохи, что оформляются в один день, а выплачивать их приходится в течение 10-20 лет. Точные сроки платежей устанавливает заимодатель, но все это время квартира или другая недвижимость находится в залоге у банка и является иллюзорной собственностью.

Что изменилось в ипотечном кредитовании в 2015 году: новости

После повышения ключевой процентной ставки регулятором (Центральным банком РФ) с 10 до 17% кредиты в нашей стране стали золотыми. Даже последующее снижение ставки рефинансирования на два процентных пункта оптимизма потенциальным заемщикам, и заимодателям не добавило.

• банки не принимают на себя риски по ипотечному кредитованию в 2015 году; велика вероятность того, что квартиру или другую недвижимость могут просто не построить; застройщики тоже вынуждены обращаться в банковский сектор, насколько их деятельность рентабельна, оценить сложно;

• разумные граждане, когда видят призывные объявления об ипотечном кредитовании в 2015 году под 14,5%, крутят пальцем у виска и идут копить деньги; при базовой учетной ставке ЦБ в 2015 на уровне 15% годовых только альтруист будет осуществлять ипотечное кредитование себе в убыток; среди наших банкиров таких людей не наблюдается;

• обозначились определенные противоречия и разночтения между всеми участниками программы покупки жилья в кредит; строительные фирмы оказались не готовы к изменениям на финансовых рынках; люди, влезшие в долги в благодатные докризисные времена, не могут их оплатить; кредитные учреждения отказывают своим клиентам в заемных средствах по ипотеке.

Отметим, что опыт предыдущих мировых и национальных кризисов (1998, 2008) заложен в генетическую память взрослого населения России. Статистику текущего 2015 можно будет проанализировать позднее, но аналитика прежних экономических и финансовых потрясений говорит о следующем:

• просроченная и невыплаченная задолженность по кредитам увеличивалась на 20-30%; люди теряли работу, денег на уплату долгов и процентов просто не было;

• реакция банков была вполне адекватной: количество выдаваемых кредитов (не только ипотечных, но и краткосрочных) сокращалось на треть; нести гарантированные убытки для банкиров было верхом глупости;

• ужесточались процедуры проверки заемщиков на платежеспособность; дополнительные расходы на аналитические отделы и службу безопасности кредитора; в конечном итоге все подобные траты становились обременением для потенциальных должников и незаметно вносились в условия договора ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование в 2015 году: оценки и прогнозы

Следует заметить, что позиции аналитиков рынка недвижимости по данному вопросу достаточно осторожны и во многом противоречивы. Посмотрим, в чем это выражается в риторическом плане.

1. Катастрофическое падение курса рубля в последнем квартале прошлого года вызвало ажиотажный спрос на любую надежную ликвидность, в том числе и на квартиры. Граждане, имеющие достаточные средства на покупку жилья делали, как им казалось, выгодное вложение капитала не только на вторичном рынке, но и заключая договоры ипотеки с оставшимися в этом сегменте кредитных отношений крупными банками.

2. Строительные фирмы на волне повышенного спроса установили рекорд ввода жилых объектов в эксплуатацию. По итогам 10 месяцев показатель составил 56,1 млн. квадратов, что на 23,7% превышало показатели предыдущего периода. Строить жилья стали больше, причем ипотечное кредитование при покупке квартиры занимало в суммарном объеме сделок не менее 40%.

3. Самым неожиданным для застройщиков стало падение цен на жилье. Спрос был насыщен на самой высокой волне кризиса (конец 2014), стабилизация и укрепление курса рубля при сохранении прежней учетной ставки ЦБ сделало заимствования непривлекательными как для клиентов, так и для самих кредиторов. Выдавать кредиты под 14,5% годовых, принимая депозитные вклады на новых условиях, стало для банков просто невыгодно.

4. Во втором квартале 2015 года ситуация на валютных торгах несколько стабилизировалась, но эксперты предпочитают осторожничать и не рекомендуют гражданам заключать долгосрочные договоры займа, хотя спрос на ипотечное кредитование со стороны населения сохраняется практически на прежнем уровне. Сами займодатели приостанавливают прием заявок на «длинные деньги», ужесточают требования к заемщику, аннулируют ранее заключенные соглашения.

5. Сухая статистика: просрочка на 90 дней платежей по ипотечным кредитам (при общей сумме 1386,6 млрд) только за десять месяцев выросла 26% и достигла 68,1 млрд рублей, но отметим, финансовая дисциплина потенциальных жильцов, оформивших заем на квартиру значительно выше, чем у розничных заемщиков (общая сумма долгов составляет соответственно 2 и 10%). За свои квадратные метры в залоге человек борется до последнего вздоха, поскольку есть что терять.

Ипотечное кредитование в России в 2015 году

Понять всех участников подобных сделок можно: в условиях нестабильности слишком велики риски финансовых потерь, причем ожидать их можно с любой стороны. Если привести аналитические рассуждения на тему к единому знаменателю, то в сумме получим следующее.

1. Следует подождать стабилизации экономической ситуации в стране; сроки называются: конец года, февраль-март 2016, но смысл один: вешать на себя долги в условиях неопределенности может только очень нуждающийся человек, уверенный в своей кредитоспособности; сочетание достаточно странное, но возможное: высокооплачиваемая работа на ближайшее время гарантирована, а деньги нужны сейчас и много;

2. Не рекомендуется оформлять долгосрочные долговые обязательства в иностранной валюте; высокая волатильность доллара и евро выводит такие заимствования в зону повышенного риска. Реструктуризация долгов по валютной ипотеке и конвертация по фиксированному курсу, фактически одобренная государством – не панацея; при падении курса рубля в полтора раза компенсация потерь потенциальных жильцов новых квартир может стать недостаточной, а долги по кредиту неподъемными в новых условиях.

3. Обращаться за заемными средствами под залог недвижимости разумнее в крупные банки, с проверенной репутацией и господдержкой (приводить список мы не будем, он и так у всех на слуху). Уточнить условия и список необходимых документов для оформления бумаг можно на сайте кредитного учреждения.

4. Стараться не поддаваться ажиотажным настроениям, а трезво взвесить и просчитать свои финансовые возможности. Повторимся, брать деньги на покупку вы будете один раз, а отдавать их придется в течение 10-15 долгих лет. При этом ваша жилплощадь постоянно будет залоговым имуществом, которое несложно потерять по закону.

5. Продать квартиру в ипотеке тоже не идеальный выход на сегодняшний день. После декабрьского скачка цен на жилье и последовавшего падения резервных валют к апрелю 2015 до годовых минимумов, стоимость жилых квадратных метров в крупных городах пошла на спад. Выгодно продать жилплощадь, оформленную по закону об ипотечном кредитовании (от 16.07.1998 № 102-ФЗ), сейчас не удастся, так же как выгодно распорядится полученными средствами.