По определению ипотека – это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимости, чаще всего это приобретаемая квартира.
Однако, судя по цифрам, в текущем году с помощью ипотеки было приобретено на порядок больше недвижимости, чем в прошлом. Это обусловлено снижением кредитных ставок во многих банках, хотя по сравнению с европейскими странами, где проценты по ипотеке не превышают 5%, российским похвастаться нечем. Но тут возникает другая проблема – при снижении ставок повышается доступность взятия ипотеки, а следствием этого – повышение цен на недвижимость компаниями-застройщиками.
Прежде чем получать ипотеку необходимо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости, изучить программы кредитования разных банков.
В Новосибирске разработано несколько программ улучшения жилплощади за счет ипотеки – «Молодой семье - доступное жилье», «Губернаторская программа», «Социальная ипотека». Однако, условия получения займа порой оказываются невыполнимыми.
По проекту «Молодой семье - доступное жилье» государство предусматривает субсидию в размере 35% от стоимости квартиры, при этом возраст супругов не должен превышать 35 лет. Помимо основных документов нужно предоставить бумаги о признании, к примеру, молодой семьи, действительно нуждающейся в улучшении жилищных условий, а также общий ежемесячный доход должен быть больше размера разовой выплаты по кредиту. А теперь посчитаем: если семейный бюджет составляет 30 тыс. рублей, для покупки квартиры стоимостью 2- 2,5 млн. руб. необходимо брать займ на 15-20 лет с ежемесячной выплатой, превышающей половину дохода. Неудивительно, что количество жителей, обратившихся к ипотеке менее 0,6 %.
По данным доклада министра строительства Новосибирской области В.А. Анисимова из областного бюджета было выделено 95 млн. руб. для оказания господдержки людям, решившим приобрести жилье или улучшить существующие условия. 680 млн. руб. – размер субсидий на строительство и приобретение жилья. Уже в первом квартале 2010 года субсидии получили 850 граждан.
По «губернаторской программе», действующей с февраля 2009 года до сентября 2010 года более 5500 жителей области получили субсидии на покупку «долгожданных квадратов». Изначально дотации предоставлялись в размере 300 тыс. рублей и шло погашение 8% на семилетний срок, затем компенсация уменьшилась до 150 тыс. рублей, а проценты до 3%. Программа рассчитана на категорию граждан, никогда не улучшавших жилищные условия за счет бюджетных средств, за исключением материнского капитала.
«Социальная ипотека» распространяется на социально незащищенные слои населения или тех, кто много лет стоит в очереди на квартиру. Покупатель приобретает жилье по заниженной цене, разница между рыночной стоимостью оплачивается из федерального бюджета. Проблема только в одном – строящихся домов по государственной программе очень мало.
У банка существует целый ряд ограничений при выдаче ипотеки:
- платежеспособность. Банк тщательно исследует доходы заемщика, от этого будет зависеть и сумма и выбор недвижимости.
- рынок недвижимости. Банк как заинтересованное лицо не будет вкладывать деньги в «новостройку», предусматривая банкротство застройщика, срывы сроков постройки, недострой. Поэтому при выборе квартиры проверьте надежность застройщика. Перед оформлением документов проводится оценка состояния жилплощади.
- перепланировка. Ипотека выдается под залог покупаемого жилья, поэтому пока вся сумма не будет погашена, перепланировку делать нельзя. Кредитор рискует – в случае несостоятельности должника, он компенсирует свои убытки за счет продажи «стандартной» квартиры.
- спад цен. В случае роста цен покупателю может не хватить полученной суммы, поэтому приобретение жилья лучше совершать в период стабильности на рынке недвижимости.
- страхование. Обязательному страхованию подлежит жизнь, трудоспособность, право собственности и объект покупки, в связи с утратой трудоспособности банк получит компенсацию от страховой компании.
Одним из главных преимуществ ипотеки является то, что при отсутствии жилья, выгоднее отдавать ежемесячные выплаты за собственную жилплощадь, а не арендуемую.
Создание рынка доступного жилья является одной из первостепенных задач нашего города. А для этого полезно пересмотреть средства, выделяемые для господдержки жителям, регулировать кредитные ставки банков. В условиях жесткой конкуренции банки снижают процентные ставки, предлагают варианты ипотеки с низким первоначальным взносом, так что невозможное возможно.
