В наши дни распространена практика приобретения жилья на этапе строительства. В этом есть несомненный плюс: цена будет значительно ниже, чем при покупке готовой квартиры. Однако при этом нельзя исключить риски, будет ли дом достроен. Чтобы быть уверенным в целесообразности своих действий, необходимо изучить проектную декларацию, откуда, как считают эксперты, можно почерпнуть много полезного.
Информация о составе и обязательных разделах проектной декларации регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.
Изучаем застройщика
Прежде всего стоит обратить внимание на название строительной организации и дату ее регистрации. Долгий срок существования компании свидетельствует о том, что застройщик дорожит своим именем и не меняет названия в угоду сиюминутным интересам или возникающим проблемам.
Проектная декларация должна содержать сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Это поможет понять, как застройщик соблюдает заявленные сроки строительства, как ведет себя в кризис.
- При рассмотрении данного раздела проектной декларации наиболее ценной для потенциального участника долевого строительства является информация о финансовом состоянии застройщика для более правильной оценки рисков, связанных с прекращением финансирования строительства, банкротством застройщика и иным неблагоприятным последствиям, - комментирует юрист портала Reforum Анастасия Бенза.
Изучаем проект
В разделе «Информация о проекте строительства» содержатся следующие сведения:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; 8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию; 9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
9) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
- Данный раздел позволяет потенциальному участнику долевого строительства получить полную информацию об интересующем его объекте строительства, имеется ли разрешение на строительство данного объекта, предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося дома, сведения о самом объекте – количество секций в доме, количество квартир, предусмотренные в доме нежилые помещения (кладовые, колясочные и др.), а также о плановой стоимости строительства, - комментирует эксперт.
Считаем деньги
Для инвестора важно понять, обладает ли компания деньгами, которые позволят достроить дом за счет собственных средств - или без помощи дольщиков-инвесторов не обойтись. В конце декларации должна быть опубликована планируемая сметная стоимость строительства жилого дома. Соотнесите эту цифру с величиной собственных средств компании, с учетом указанной дебиторской и кредиторской задолженности. Следует заметить, что строить дом только на собственные средства могут позволить себе единицы. В этом случае можно не надеяться на продажу квартир на самой ранней стадии по небольшим ценам.
При существенном недостатке собственных средств и отсутствии проектного финансирования организация будет вынуждена прибегать к помощи дольщиков. Квартиры могут продаваться по демпинговым ценам, в надежде привлечь внимание инвестора. При изменении спроса и уменьшении потока инвесторов существует высокий риск, что компания не в состоянии будет выполнить взятые на себя обязательства.
Следует отметить, что проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и размещается в интернете не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Если есть предложение заключить договор долевого участия, а проектную декларацию на данный объект вам предоставить отказываются, рекомендую воздержаться от заключения данного договора, так как скорей всего вы имеете дело с мошенниками, - говорит Анастасия Бенза.
