Если осуществляется купля-продажа квартиры, нужно проверить все ОТ и ДО. Рассмотрим подробно, как провести сделку максимально безопасно, официально и выгодно в 2020 году.
Как проходит сделка
Сделка, заключаемая для купли-продажи поддержанной квартиры описана подробно далее с учетом возможных проблем и денежных затрат. Покупателю нужно в первую очередь проверить покупаемое имущество, а продавцу — заранее продумать схему гарантированного получения всей суммы.
Нотариальная заверенная сделка состоит из нескольких этапов. Процесс приобретения квартиры:
- покупатель находит нужную квартиру, через агентство, интернет, другие источники
- продавец показывает квартиру, предъявляет документы — правоустанавливающие, техпаспорт, свой паспорт.
- покупатель изъявляет желание купить недвижимость, происходит договоренность о порядке сделки
- договор о покупке и продаже подписывается обеими сторонами у нотариуса, в МФЦ, в агентстве и далее передается в регистрирующие органы
- происходит передача денег или их перечисление на счет после регистрации жилплощади на нового собственника, возможны другие варианты
- подписывается акт приема-передачи квартиры, новый собственник въезжает в жилье, сделка закончена.
Регистрация стандартной сделки касательно вторичной квартиры в государственном МФЦ значительно упрощает жизнь. Можно принести договор, подписанный обеими сторонами, и через несколько рабочих дней право собственника перейдет к новому владельцу. Тем не менее, каждой стороне стоит проверять все тонкости: чистоту истории квартиры, отсутствие оспариваемых сделок по ней, не была ли жилплощадь приобретена в браке.
Например, если продающий был женат, когда купил жилье, а продал без ведома второй половины, эта половина сможет обратиться в суд за расторжением сделки, если не было спрошено ее согласие.
Процесс оформления
Суть — переход права собственности от одного человека к другому или группе лиц, если жилье совместное. Стороны изъявляют желание совершить куплю и продажу жилплощади и это желание должно быть зарегистрировано на бумаге. Договор составляется в простой письменной форме или у нотариуса на бумаге с водяными знаками. Затем в Росреестре регистрируют покупателя, как нового владельца.
Свидетельство о собственности на квартиру было отменено указом президента Российской Федерации. Причина — были случаи, когда по одному и тому же свидетельству жилье продавалось несколько раз. Теперь документы для подтверждения владения помещением — это выписка из Росреестра. В результате сделки новый владелец тоже может получить такую выписку, а также на руках у него остается договор купли-продажи.
Если сделку регистрирует нотариус, он сам посылает сведения, не нужно лично идти в МФЦ. Эта процедура бесплатна.
Если в сделке участвуют не достигшие совершеннолетия, оформление приватизированной квартиры может затянуться. Многие спрашивают у юристов, как правильно оформить продажу доли ребенка. Здесь нужно доказать чиновникам, что его жилищные условия не ухудшатся. Придется предъявить доказательства, что взамен покупается жилье, где ему будет выделена площадь, соответствующая санитарным нормам.
Рассматривая, как без проблем оформить приватизированную квартиру самостоятельно, нужно помнить, что органы опеки не будут учитывать будущего жилья или расположение. Главное, чтобы ребенок получил не меньше определенного метража, даже если это жилище находится в деревне. Если семья в результате купит квартиру-студию даже в престижном месте, и на каждого будет недостаточное количество метров, органы опеки могут отказать.
В дальнейшем нужно отчитаться, что ребенок прописан в новом месте. Иначе органы опеки могут попытаться в судебном порядке оспорить сделку.
Сроки
Важно учесть, как проходит сделка в Росреестре. Посредником является МФЦ, напрямую в Росреестр обратиться гражданину нельзя. Если подать документы в центр «Мои документы», то гарантированный срок перехода прав — максимально 10 рабочих дней. По истечении этого срока процедура уже совершена, покупатель становится владельцем, а продавец перестает им быть.
Заранее стоит продумать схему гарантированного получения денежных средств, ведь после регистрации у него нет уже никаких прав на жилье.
Сроки не регулируются законами. Когда обращаться за регистрацией перехода прав после подписания договора, закон не оговаривает. Можно обратиться за регистрацией нового собственника даже спустя несколько лет.
Какие документы понадобятся
Важно собрать все бумаги. В списке указано, какие документы нужны для купли-продажи:
- разрешение опеки, если в сделке участвует доля несовершеннолетнего ребенка;
- в случае, если объект был приобретен в браке — согласие второй стороны на продажу; либо документы, подтверждающие, что квартира не в совместной собственности;
- паспорта или прочие документы, подтверждающие личности обеих сторон;
- договор купли-продажи;
- бланк заявления о госрегистрации от обеих сторон;
- документ об уплате госпошлины.
Если недвижимость находится в залоге, нужно еще согласие залогодержателя. Также стоит потребовать заверенное нотариально согласие от кредитора.
Регистрация сделки в МФЦ
Чтобы заключить сделку в Центре Мои Документы, лучше заранее записаться на прием и не ждать в очереди. Можно сразу прийти с документами и взять талон, чтобы заключить договор в МФЦ. Список требуемых бумаг включает те же документы для прохождения процедуры, что и в общем случае:
- Заверенный подписями всех участников бланк.
- Паспорта участников.
- Выписка из Росреестра или свидетельство о собственности.
- Согласие супругов, если жилье покупали в браке.
- Разрешение опеки, если есть несовершеннолетние дети.
- В некоторых случаях берут план из БТИ.
Порядок грамотного оформления документации следующий: инспектор выдаст заявления установленного образца для обеих сторон, их можно заполнить там же. Но при этом нужно учитывать, что несмотря на удобство приобретения квартиры через МФЦ, инспектор не подтверждает дееспособность обеих сторон, в отличие от нотариуса. О передаче и пересчете денег также придется позаботиться самостоятельно.
Наиболее удобный и безопасный способ, как грамотно оформляется стандартная купля или продажа подобранной квартиры, — заложить деньги в банковскую ячейку, одновременно составив так называемый «договор на выбывание». Если заключается такой договор, проценты агентства закладываются в отдельную ячейку. Их агент может получить только после, как проведена регистрация сделки. Сумму закладывают в ячейку вместе продавец и покупатель. Когда продавец приносит свидетельство о переходе прав собственности будущему владельцу недвижимости, покупатель выбывает из договора и более не имеет права на посещение банковской ячейки. Продавший может забрать свои деньги.
Через нотариуса
Деятельность сотрудников нотариальных контор регулируется множеством законодательных актов, в том числе, законом о нотариате. Специалист тщательно проверит всю документацию, личности обеих сторон и укажет на ошибки в договоре, если они присутствуют.
Наиболее безопасным считается совершение купли-продажи у нотариуса. Но тогда помимо регистрации прав собственности на каждого физического лица, что составляет 2 000 рублей, придется нотариальной конторе заплатить от 0,75 до 1% от стоимости жилища за удостоверение сделки. Часто, узнав, сколько стоит обычная сделка для купли и продажи у грамотного нотариуса, люди отказываются от заверения. В таком ответственном случае, как приобретение недвижимости, увеличиваются риски.
Много случаев мошенничества, если делается доверенность. Например, сестра продает жилье брата, которого потенциальный покупатель ни разу не видел. Приобретать жилье таким способом не рекомендуется. В ином случае желательно переговорить с человеком, составившим доверенность.
Сколько стоит оформление
Рассматривая, как происходит сделка купли-продажи, то при заключении соглашения в простой письменной форме, расходы будут минимальными. Например, при регистрации договора купли-продажи квартиры в МФЦ, придется сделать ксероксы и нотариальные копии некоторых документов. Также нужно оплатить налог 2 000 рублей за каждого, приобретающего право собственности. Плюс заплатить за план из БТИ.
Высчитывая, сколько сейчас стоит любая купля и продажа приватизированной квартиры, учитывают, что план обойдется примерно в 1 500 рублей. Список расходов включает выписку из Росреестра, ее нужно предъявить покупающему. Она доказывает, что нет обременений, и жилище находится в собственности продавца.
Если выполняется продажа квартиры через нотариуса, нужно оплатить процент от заявленной стоимости жилья. В случае закладки денег в банковскую ячейку, за все дни, что сумма находится в банке, придется заплатить. Если сделка имеющейся квартиры выполняется через центр МФЦ или нотариат, иногда деньги кладут в сейф агентства, при этом менеджер убеждает, что это надежный и дешевый способ. Но нередко после открывания оказывается, что количество денежных средств там уменьшилось. Поэтому лучше доверить деньги банку.
Если жилье продают через агентство, с продавца берут около пяти процентов. Можно сразу рассчитать, сколько стоит оформление купли-продажи, если жилье продано за 3 миллиона. Агентство возьмет себе 150 тысяч за посреднические услуги.
За эти деньги агент разместит объявление в нескольких изданиях, он будет общаться с потенциальными покупателями и приводить их на просмотры.
Агенты с опытом, как правило, отличают серьезных покупателей от тех, кто просто ходит на просмотры и не собирается ничего покупать. Если планируется сделка через агентство, следует выбирать специалиста с рекомендациями.
Как признать оформление недействительным
Она может быть признана недействительной по множеству причин, и нередки случаи, когда одна из сторон заранее рассчитывает на соглашение о расторжении имеющегося договора купли-продажи жилой недвижимости. Если одна из сторон считает, что ее права ущемлены, она может обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор. Причины могут быть самые разные.
Когда договор заключен в простой письменной форме, никто не удостоверяет дееспособность участников. В этом случае если кто-то состоит на учете в психоневрологическом диспансере, то может принести справку о том, что не осознавал, что делает. Были случаи, когда продавец жилья заранее знал, как признать заключенную сделку купли или продажи рассматриваемой квартиры отныне недействительной. Он оказывался недееспособным уже после получения денежных средств, в судебном порядке проводил расторжение. Человек опять заселялся в свою квартиру, а поскольку считался невменяемым, деньги за продажу не отдавал. И так он несколько раз продавал свою квартиру, проводил расторжение договора купли продажи и опять возвращался в проданное жилье.
При малейшем подозрении, что продавец состоит на учете в ПНД, от такой квартиры лучше отказаться и поискать вариант получше. А проводить оформление для купли и продажи приватизированной квартиры через нотариуса или иной независимой стороны. Другой вариант, иногда рекомендуемый агентствами — продавец предъявляет справку о том, что не состоит на учете в психдиспансере.
Если во время показа квартиры, или в другой момент покупателя (или продавца) заведомо дезинформировали, такую сделку купли продажи квартиры можно оспорить в суде. Например, помещение показывали в выходные, а на буднях в одной из соседних квартир, которая официально переведена в нежилой фонд, громко работают станки. Если продавец об этом умолчал, можно будет доказать, что явные недостатки жилища были скрыты с корыстной целью. Тогда выполняется расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя.
Пример - продавец брал ссуду под залог квартиры и не отдал ее. Уже после сделки купли продажи квартиры займодавец сможет потребовать выделения своей доли за жилье. Еще одна частая причина расторжения — когда-то при приватизации свою долю не получили несовершеннолетние на тот момент дети. В этом случае нет срока давности. Если ребенок даже 15 лет назад был лишен выделения доли при приватизации, то после продажи квартиры своими родственниками такой ребенок, даже если он давно уже совершеннолетний, может легко расторгнуть сделку как незаконную.
Чтобы уберечься от подобных вещей, советуют взять архивную форму 9 или выписку из домовой книги. По ней можно получить подробную информацию, отследить, кто и когда был прописан, почему выбыл из жилья. Если в квартире жил человек, попавший в места лишения свободы, после освобождения он имеет полное право вернуться в свою квартиру и вновь прописаться там. Если родственники при продаже забыли об этом «упомянуть», в любом случае возможно расторжение договора купли-продажи квартиры пострадавшей стороной.
В архивных справках такое лицо будет фигурировать, поэтому и рекомендуют знакомиться с историей квартиры.
Отдельный случай — если жилье куплено в браке. При отсутствии брачного договора, все нажитое в течение брака является общим. Бывший муж или жена могут посмотреть, как расторгнуть договор купли продажи и подать в суд на том основании, что не было получено их согласие на манипуляции с недвижимостью. Человек вправе потребовать свою долю денег, и при удачном исходе произойдет отмена сделки. Покупателю советуют проверить, состоял ли предыдущий владелец в браке на момент приобретения жилплощади. Если состоял, то можно заручиться нотариально заверенным согласием супруги или супруга.
Расторжение договора
Если обе стороны решили заключить соглашение до государственной регистрации, то документ просто аннулируется без последствий. Залог, если он есть, отдается покупателю. Многие сомневаются, можно ли оспорить договор купли продажи после перехода права собственности. При согласии обеих сторон можно осуществить обратный переход собственности вместе с полным возвратом средств и зарегистрировать это в МФЦ. Если одна сторона желает покупку или продажу квартиры в одностороннем порядке, нужно подать заявление в суд и привести убедительные аргументы.
Чтобы быть уверенным в положительном исходе процедуры, лучше покупать жилье на вторичке, которое уже более трех лет в собственности. Часто люди интересуются, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры спустя три года, и ответ всегда отрицательный.
Пословица «семь раз отмерь, один раз отрежь» к процессу продажи жилой недвижимости подходит, как нельзя лучше. Если не знать, как грамотно оформить сделку законной купли или продажи любой квартиры, ошибка на любом этапе чревата для покупателя потерей своего приобретения или длительной нервотрепкой.
