Важным моментом при покупке недвижимости является так называемая проверка юридической чистоты квартиры. Прежде чем решаться на сделку необходимо убедиться, что с документами на квартиру все в порядке и нет лиц, которые станут оспаривать ваше приобретение или предъявлять права на жилье.
1. Является ли продавец собственником квартиры?
Прежде всего, нужно убедиться, что человек, который продает вам недвижимость, действительно имеет на это право. Для этого нужно по меньшей три документа – паспорт, свидетельство о праве собственности и выписка из ЕГРП.
Паспорт – сверяем фото в паспорте с реальным человеком. Обращаем внимание, чтобы документ не был просрочен (по достижении 20 и 45 лет). Свидетельство о праве собственности является документом, подтверждающим, что владельцем данного объекта действительно является данное лицо. Помимо свидетельства документом, по которому может продаваться квартира, могут быть Договор приватизации, Свидетельство о наследстве, а также договоры мены, купли-продажи, ренты и т.п., заключенные ранее 31 января 1998 года. К их проверке нужно отнестись особо тщательно.
Убедиться, что свидетельство о праве собственности подлинное, можно, получив справку из ЕГРП. Причем сейчас это возможно сделать даже по электронной почте.
Решение: паспорт/свидетельство о праве собственности (иной документ, подтверждающий право собственности)/выписка из ЕГРП.
2. Кто зарегистрирован в квартире? (нет ли временно выбывших, кто был прописан)
Узнать историю, кто был зарегистрирован в квартире, можно из домовой книги. Так как выписку из нее может получить только собственник, то, в идеале, стоит вместе с хозяином пойти в паспортный стол и лично убедиться, что все третьи лица выписаны, нет временно выбывших (в армию, места лишения свободы и т.п.). При переходе права собственности снять человека с регистрации не очень сложно, но при отсутствии согласия с его стороны возможно только в судебном порядке.Кроме того, есть проблемная категория - «вечных жильцов», которых снять с регистрации невозможно.
Решение: выписка из домовой книги
3. Есть ли обременения, права третьих лиц? (арест, запрет, залог в банке)
Получив справку из ЕГРП, вы также сможете удостовериться, что на самой квартире нет никаких обременений – она не заложена в банке, на нее не наложен арест за долги, например, по коммунальным платежам или алиментам. То есть, эта квартира может быть продана.
Решение: справка из ЕГРП
4. Нет ли претензий со стороны бывшего супруга?
Недвижимость, приобретенная в период брака, считается совместной собственностью, в независимости на чье имя оформлено свидетельство о праве собственности. Исключение составляет безвозмездный переход права (приватизация, дарение, наследование), при котором полноправным собственником может быть один из супругов, а также ситуации, оговоренные в брачном договоре. Но вот выяснить, состоял ли собственник в браке в момент приобретения недвижимости, весьма непросто. Для этого можно посмотреть отметки о регистрации в паспорте, свидетельство о браке и разводе, если они имеются, но при желании укрыть этот момент, официальных путей для выяснения нет. Органы ЗАГСа такую информацию никому не предоставляют.
Решение: свидетельство о браке, информация от соседей.
5. Приобретается ли другая недвижимость для ребенка-собственника?
По закону, взамен проданной недвижимости ребенка–собственника для него должна быть приобретена недвижимость, не ухудшающая условия его жизни. Разбираться в этом – дело органов опеки. Для вас важно знать, что разрешение органов опеки подлинное, а на имя ребенка действительно приобретается другое недвижимое имущество.
Решение: разрешение от органов опеки.
6. Не нарушены ли права детей при приватизации?
Если квартира, которую вы планируете купить, была получена предыдущими собственниками в результате приватизации, то стоит обратить особое внимание на то, не были ли в момент приватизации в квартире прописаны дети. По закону, родители не имеют права не включать детей в число собственников при приватизации.
Стоит обратить внимание даже на то, имелись ли у прописанных в квартире жильцов несовершеннолетние дети, не были ли они выписаны за срок менее года до момента приватизации – поскольку в этих случаях можно говорить обущемлении прав несовершеннолетних. И подросшие дети смогут заявить о своих правах и потребовать признать сделку незаконной.
Решение: выписка из домовой книги, свидетельства о рождении детей.
7. Есть ли в квартире неузаконенная перепланировка?
Планируя покупать квартиру, нужно обращать внимание, соответствует ли квартира своему виду в кадастровом плане. Если были произведены перепланировки или переустройства, то должны быть документы, узаконивающие изменения (акт приемочной комиссии и распоряжение органа местного самоуправления либо решение суда).
В противном случае вы рискуете получить штраф за незаконную перепланировку, необходимость согласовывать изменения самостоятельно, а в особенно сложной ситуации даже производить переустройство, чтобы вернуть все в первоначальный вид.
Решение: кадастровый план, документы, узаконивающие перепланировку.
8. Нет ли у продавца ограничений по дееспособности (алкоголизм, наркомания, психические заболевания, старческая деменция)?
Вопрос, несомненно, является весьма щекотливым. Более того, требование предоставить такую справку, можно рассматривать, как нарушением свободы гражданина. Тем не менее, если у вас есть подозрение, что продавец квартиры может иметь ограничения по дееспособности или в силу возраста может быть признан таковым, то получить медицинское подтверждение необходимо. Пусть доля таких случаев невелика, но можно столкнуться с очень серьезными проблемами, вплоть до признания сделки ничтожной и возвращения жилья прежнему владельцу. Так что, лучше принять все меры. И пусть вас вдохновляет, что при выдаче ипотечного кредита, банк страхует свои риски обязательными справками такого рода.
Решение: справка об отсутствии постановки на учет.
9. Доверенность
Если квартира продается по доверенности, то нужно убедиться в том, что она подлиннаяи не отозвана. Для этого нужно обратиться с запросом к нотариусу, выдавшему доверенность. Кроме того, обязательно нужно убедиться, что собственник жив на момент совершения сделки. Если собственник болен, то навестите его, если находится в другом городе, то свяжитесь по скайпу или подобному средству связи, позволяющим убедиться в том, что сделка совершается с ведома и согласия собственника.
Решение: запрос к нотариусу, подтверждениеи дееспособность собственника.
Покупка квартиры – дело очень ответственное, а непрозрачность информации порождает необходимость при выяснении сомнительных моментов обращаться к способам, присущим частным детективам. Так разговор с соседскими бабушками и коробка конфет в ЖЭУ может помочь узнать всю подноготную о вашем будущем приобретении. Стопроцентной гарантии юридической чистоты вам не даст ни один юрист и ни один риэлтер, но проведенная проверка – сделаете ли вы ее самостоятельно или доверите агентству – позволит максимально снизить риски.
