Вторичный рынок жилой недвижимости в России, безусловно, можно отнести в красную зону повышенных рисков. Покупка квартиры зачастую превращается в лотерею, точнее в лохотрон. Покупателю остается только гадать: обманут или нет, где и насколько, что будет в итоге. Правовая культура наших граждан не позволяет им объективно оценить юридические и финансовые последствия неграмотно составленных договоров купли-продажи жилья, а результат: потраченные нервы, потерянные деньги, суды и другие прелести жизни.
Как проверить квартиру при покупке
Совершенно очевидно, что в 90% случаев возмездных сделок с квартирами пострадавшей стороной является покупатель. Именно на него в определенный момент могут свалиться неожиданные обременения и отягощения. В какой форме это может происходить не столь важно, но результат будет одинаковый: война за квадратные метры. Поэтому просто необходимо проверить квартиру перед покупкой. Что проверяем?
-
Правоустанавливающие документы на жилплощадь. Обычно право собственности на квартиру возникает на основании договоров купли-продажи, мены, дарения. Возможны варианты наследства, ренты, перехода собственности на основании вступившего в силу решения суда. В любом варианте при покупке квартиры продавец должен предоставить оригиналы этих документов, не содержащих признаков исправления, подчисток и пр. Нотариально удостоверенный правовой акт должен быть скреплен печатью нотариуса.
-
Исполнение условий правоустанавливающего договора, прошедшего государственную регистрацию. К таковым может относиться: отсроченная выплата собственником-продавцом определенной денежной суммы, выполнение обязательств перед бывшим владельцем, задолженность по уплате налогов и пр.
-
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Эту справку вам обязан предоставить продавец, а узнать из нее при покупке вы сможете всю историю квартиры, начиная с 1998 года: переходы собственности, наличие арестов на недвижимое имущество, судебные решения о запрете на совершение правовых действий с данным жильем.
-
Выписка из домовой книги. Достаточно информативный документ, позволяющий получить все сведения о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади, временно прописанных и выписанных (срочная военная служба, места лишения свободы, пребывание специализированные лечебные учреждения). Расширенная выписка из домовой книги дает представление о смене жильцов за определенный период времени. Поверьте, очень полезная бумажка для проверки чистоты покупаемой жилплощади.
Что нужно знать при покупке квартиры
Вопрос можно сформулировать иначе: какие дополнительные сведения, кроме указанных выше документальных свидетельств, полезно узнать до совершения сделки. Многая информация может носить достаточно субъективный характер, но мы рекомендуем вам ее собрать.
-
Проверка соответствия жилого помещения техническому паспорту. Каждый собственник проходит регистрацию в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Качество и технические характеристики жилого помещения на момент покупки должны соответствовать паспортным данным квартиры по справке БТИ. Любые перестройки, перепланировки в обязательном порядке согласовываются с местной администрацией и вносятся в планировочную схему. Самовольный, незарегистрированный снос стенок, перемещение сантехнического оборудования и даже остекление балконов после покупки ложатся на ваши плечи. Вам и штрафы платить.
-
Знакомство с продавцом. Личное общение не в счет, человек может быть невероятно обаятельным и внушающим доверие, но документики надо проверить. Проверить подлинность документа, удостоверяющего личность можно с помощью специального сервиса Федеральной миграционной службы РФ. Полученная справка носит скорее информативный характер, но уже позволяет идентифицировать продавца как реальное физическое лицо, зарегистрированное на территории Российской Федерации. Для получения более значимой и юридически обоснованной справки о гражданине можно обратиться в территориальное отделение миграционной службы.
-
Проверка прав третьих лиц. Основная информация для такого анализа у вас есть – расширенная выписка из домовой книги, остается только правильно ее оценить. В зоне риска для вас находятся лица, временно не прописанные в квартире, но сохранившие право проживания в ней даже после смены собственника. Для покупателя ситуация самая опасная, поскольку неожиданная. Сделка купли-продажи совершена, все бумаги оформлены, и тут появляется некто, заявляющий свои права на законное проживание в пределах уже вашей жилой площади. Кто же это может быть:
-
дети, временно находившиеся в воспитательных учреждениях; закон всегда будет на их стороне;
-
военнослужащие срочной службы;
-
заключенные, отбывшие срок заключения в местах лишения свободы;
-
дееспособные граждане пожилого возраста, помещенные в дом престарелых;
-
лица временно находящиеся на излечении в специальных лечебных учреждениях открытого типа.
Как видите, список достаточно объемный, и каждый из этих людей может в один прекрасный день прийти к вам и потребовать свои квадратные метры для установки кровати.
Совет: внимательно читайте все выписки и справки, в сомнительных случаях обращайтесь к услугам профессиональных юристов; такие расходы несопоставимы со стоимостью покупки.
Как проверить чистоту квартиры при покупке
Основные положения проверки объекта недвижимости при сделках купли-продажи на вторичном рынке мы уже рассмотрели. Обратим ваше внимание на некоторые специфические моменты заключения подобных договоров, забывать о которых нельзя ни в коем случае. Начнем с самого простого: другие обременения от третьих лиц (потенциальные физические поселенцы не в счет). Собрать информацию придется сразу по нескольким пунктам и утвердится в том, что квартира в одну из следующих категорий:
-
находится под арестом по решению суда; продать такое жилье проблематично, но возможно, отвечать по исковым заявлениям будет новый собственник, т.е. вы; сделка может быть признана ничтожной;
-
сдана в долгосрочную аренду; покупка такой собственности грозит новому владельцу долгими выяснениями отношений с арендаторами, поскольку обязательства переходят к нему по наследству;
-
является залоговым обязательством по ипотечному кредиту; подробнее о том, как продать квартиру в ипотеке, вы можете узнать на страницах нашего сайта;
-
находится в ренте, т.е. договорными обязательствами продавца передать после смерти жилое помещение рентодержателю;
-
является на момент покупки квартиры предметом судебного разбирательства; результаты таких споров неизвестны, а новый хозяин может легко оспорить заключенный договор.
Существует еще несколько правовых аспектов, учитывать которые при покупке квартиры обязательно, как проверить эти данные мы определились выше, вам просто рекомендуем быть внимательными.
-
Продаваемая квартира была приобретена в браке, тогда нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) установленной формы является обязательным условием совершения сделки. В противном случае любой суд признает соглашение недействительным.
-
Наличие несовершеннолетнего собственника не допускает продажу без получения разрешения органов опеки и попечительства.
-
Остальные подводные камни: оформление покупки квартиры по доверенности, жилые помещения, перешедшие по наследству, и прочие нюансы, вытекающие из вышесказанного.
