Как проходит покупка дачи в 2022 году: техники оформления и инструкции по проверке документов

Покупка дачи в 2022-2023 требует серьезной проверки документов и вдумчивого осмотра дома. Перед оформлением сделки следует внимательно ознакомиться со всеми подготовленными материалами и заручиться поддержкой юриста или риелтора.

Чем дача отличается от загородного дома

Загородный дом – это объект для круглогодичного проживания в любой климатической зоне. Он имеет официальный статус по базе ЕГРН, и в нем можно прописаться. При этом точная площадь здания ничем не регламентирована. Дачи – это постройки всех типов, которые пригодны только для летнего (весеннего) проживания. Они могут находиться в любых населенных пунктах: деревне, селе, СНТ, ДНТ, коттеджном поселке и т.д.

Т.е. основное, чем дача отличается от простого дома – это пригодность для проживания. В первом случае человек может жить там только в сезон, а во втором – постоянно. При этом дачи, зарегистрированные до 2019 года в качестве жилого объекта, могут быть признаны обычными домами.

К какому виду недвижимости относятся таунхаусы и коттеджи

В большинстве случаев таунхаусы и коттеджи в КП имеют статус обычных жилых домов. Т.е. в них можно прописаться и круглогодично жить. Однако перед покупкой такого строения следует все равно еще раз проверить документы и удостовериться в нужном статусе земли, т.к. застройщик может намеренно не указать реальные параметры участков.

Как можно узнать статус земли

Статус земли устанавливают на основании ее характеристик и указывают в базе ЕГРН. Каждый человек может запросить данные из этого реестра и получить подробные параметры выбранного объекта.

Можно ли построить на дачном участке дом для круглогодичного проживания

Собственник может построить на дачном участке дом со всеми необходимыми коммуникациями, пригодный для проживания и зимой, и летом, однако нужно учитывать определенные сложности, связанные с его последующей эксплуатацией. Узаконивание таких зданий проходит достаточно сложно и при этом требует определенных денежных вложений. По этой причине многие владельцы предпочитают не оформлять постройки на участке в объекты недвижимости и не ставить их на кадастровый учет.

Как искать варианты и не ошибиться с выбором

Искать варианты для покупки дачи можно самостоятельно или с риелтором. В первом случае удастся хорошо сэкономить на комиссии, однако во втором клиент получит полное юридическое сопровождение с проверкой правовой чистоты объекта, оформлением документов и составлением отчетов по всем домам района. Поскольку агентам часто удается сторговать собственника на сумму своей комиссии, лучше обратиться к посреднику. В этом случае клиент получит качественное обслуживание на сделке.

Вне зависимости от того, будет ли участвовать риелтор в процедуре купли-продажи или нет, клиенту при поиске объекта следует обращаться к специализированным базам недвижимости и сайтам бесплатных объявлений. Помимо этого покупателям стоит проехаться по желаемой локации и поговорить с местными жителями. Они расскажут обо всех продаваемых в округе объектах, а также оповестят обо всех плюсах и минусах конкретного места.

На что обращать внимание при выборе дачи

При покупке дачного дома в 2022-2023 годах следует смотреть на:

• расположение объекта, его удаленность от крупных шоссе, наличие по соседству природно-охраняемых зон;

• статус земли под домом и статус самого здания (некоторые дачи могут и вовсе отсутствовать в технических выписках, т.е. проходить как обычные участки);

• характер документов, по которым будет производиться купля-продажа недвижимости;

• наличие или отсутствие долгов за коммуналку на даче (некоторые владельцы покрывают долги с авансовых взносов);

• финансовый и правовой статус владельца (не стоит покупать недвижимость у физлица в предбанкротном состоянии);

• наличие прописанных в доме (в отдельных случаях законодательством РФ предусматривается возможность постоянной и временной регистрации на даче, но для того, чтобы ее сделать, придется доказывать отсутствие другой недвижимости);

• факт межевания и необходимость наложения границ;

• характер возможного проживания (круглогодично или сезонно);

• качество коммуникаций на участке и т.д.

Эту и другую информацию о даче и земле можно уточнить у продавца или его представителя. Также некоторые данные можно узнать самостоятельно из открытых источников. Только получение этих сведений и их анализ позволят снизить риски при покупке дачи в 2022-2023 годах.

Особенности процедуры оформления сделки с собственником

Купля-продажа дачи в собственности – это стандартная гражданско-правовая сделка, которая заключается с оформлением договора, акта приема-передачи, расписки о получении денег и т.д. Она подлежит обязательной государственной регистрации. После регистрационной процедуры сведения о новом владельце объекта заносятся в реестр ЕГРН.

Для этой сделки действуют стандартные нормы, характерные для любой операции со вторичной недвижимостью:

1. договора заключаются в письменном виде и не подлежат обязательному нотариальному удостоверению (кроме отдельных случаев);

2. ДКП могут быть как двухсторонними, так и трехсторонними;

3. все соглашения вступают в законную силу только после госрегистрации (и то в отдельных случаях возможно аннулирование сделки на законных основаниях, т.е. проверять покупаемые объекты и справки на них следует очень хорошо, в т.ч. с привлечением риелторов или юристов).

Нюансы покупки дачного участка в садовом товариществе

Садовое товарищество – это объединение участков с целью их возделывания и садоводства. Земля в СНТ имеет сельскохозяйственное назначение, т.е. она изначально не предназначается для строительства капитальных домов: только построек для сезонного проживания. Это следует учитывать при оформлении документов по купле-продаже.

Продажа объектов в садовом некоммерческом товариществе осуществляется по членской книжке. Она является подтверждением того, что указанное физическое лицо может свободно пользоваться и распоряжаться указанным недвижимым имуществом.

Что нужно знать при покупке дачи в СНТ

Садовая книжка, оформляемая для участников СНТ, не является основанием права собственности. Т.е. по факту член некоммерческого товарищества не считается полноправным владельцем объекта, хотя при этом он может им пользоваться и распоряжаться. Из-за этого обычная процедура купли-продажи с оформлением ДКП и АПП (как на вторично рынке) здесь становится невозможной. Сама сделка проводится в СНТ с одновременной передачей членской книжки покупателю и денег продавцу. В дальнейшем участок можно будет оформить в собственность и зарегистрировать все строения, находящиеся на нем.

Можно ли купить дачу без межевания в 2022 году

Межевание – это проведение инженерно-геодезических работ для определения четких границ конкретного садового участка. После этой процедуры все данные по наделу будут направляться в базы кадастра. При этом по закону физлицо может купить дачу без межевания, если она оформлена в собственность, и нет претензий со стороны третьих лиц (в т.ч. соседей). Однако риелторы, юристы и сотрудники Росреестра настоятельно рекомендуют межевать землю перед ее отчуждением. Это значительно упрощает всю процедуру регистрации и делает процедуру перехода права собственности более легетимной.

После оформления объекта недвижимости в собственность новый владелец может сразу же подать документы на межевание вне зависимости от того, где именно находится земля (в дачном кооперативе, садоводческом некоммерческом товариществе, бывшем колхозе и т.д.).

Какие документы при покупке дачи в СНТ 2022 должен предъявить продавец

В рамках оформления сделки купли-продажи дачи в садовом некоммерческом товариществе продавец должен предоставить:

• садовую книжку (при наличии);

• документы, подтверждающие уплату взносов;

• правоустанавливающие документы:

• договора купли-продажи, мены, дарения садового участка;

• решения суда, вступившие в законную силу;

• справки о покупке земли с публичных торгов;

• регистрационные свидетельства из БТИ;

• акты о предоставлении земельного участка, выданные органами госвласти;

• выписки из похозяйственной книги;

• общегражданский паспорт;

• справки ПНД и НД от продавца садового надела (без них можно купить дом, но лучше не рисковать, т.к. недееспособность владельца может стать причиной аннулирования договора);

• кадастровый и технический паспорт;

• нотариально удостоверенная доверенность (она нужна, если дачу продает или покупает не сам владелец/клиент, а его представитель, в т.ч. и родственник: документ всегда подлежит провер).

Точный список необходимых документов определяется конкретными особенностями дома и личностью продавца. Например, если хозяину объекта больше 70 лет, или если он имеет какое-либо неврологическое расстройство, то сделку с ним лучше оформлять в присутствии профильного врача. Такое медицинское освидетельствование является дополнительным доказательством адекватности и дееспособности продавца. Также покупатель имеет право настоять на заключении сделки и передаче денежных средств в присутствии сторонних свидетелей (с этой функцией сможет прекрасно справиться риелтор как от продавца, так и от покупателя).

Дополнительные документы для оформления сделки купли-продажи

Для дополнительной проверки собственника дачи и самого дома можно запросить расширенный комплект документов, который включает в себя:

• пакет на открытие титула (в том случае, если конкретный участок был выделен из одного большого надела);

• межевое и кадастровое дело:

• ГПЗУ (рекомендуется запрашивать его сразу с геоподосновой, чтобы понять, что из себя представляет территория, на которой стоит дача);

• план межевания;

• акт согласования границ землепользования;

• свидетельство о присвоении кадастрового номера;

• кадастровый и технический паспорт;

• документы с указанием кадастровой стоимости;

• ситуационный план поселка (актуально для дачных поселков);

• ограничения в использовании или публичные сервитуты (подобные ограничительные меры часто накладываются на земельные участки, расположенные вблизи крупных городов);

• документы с подтверждением расчетов по предыдущим сделкам.

Эти документы можно потребовать как у частного продавца, так и у застройщика (некоторые из них можно взять прямо в Россреестре).

Как зарегистрировать куплю-продажу дачи в СНТ

По закону зарегистрировать куплю-продажу можно только в отношении дач и садов, которые находятся в собственности. Т.е. процедура регистрации направлена на оформление непосредственно самого перехода права собственности. Для того, чтобы зарегистрировать сделку, необходимо:

• собрать документы для операции (в т.ч. паспорта обоих участников сделки);

• оформить договор купли продажи, акт приема-передачи объекта и расписку о получении денег (например, в отдельных случаях можно купить дачу без документов на денежные перечисления);

• подать справки и выписки в территориальное отделение Росреестра или МФЦ (при этом адрес нахождения объекта не имеет значения, т.е. сделки могут регистрироваться и в других регионах);

• дождаться регистрации и получить документы ЕГРН, которые подтверждают факт перехода права собственности.

После проведения государственной регистрации в органах юстиции покупатель считается новым собственником недвижимости. Он может полноценно распоряжаться объектом: дарить, наследовать, продавать, обменивать и т.д.

Нежелательные объекты

Дачи обычно покупают для того, чтобы быть ближе к природе. По этой причине перед оформлением сделки клиенты должны удостовериться в том, что рядом с выбранными домами нет потенциально опасных нежелательных объектов, в т.ч.:

• мусоросжигающих заводов или МСЗ;

• мусоросортировочных центров;

• отстойников канализационного назначения разных размеров;

• полигонов твердых отходов;

• комбинаты пищевого производства (например, птицефабрики, мясокомбинаты, свинофермы и т.д.);

• аэродромы;

• военные полигоны;

• потенциально опасные производственные предприятия и т.д.

Как правило, всю информацию о расположении указанных предприятий можно найти в открытом доступе в интернете. Однако в любом случае эксперты советуют выезжать на место и лично осматривать земельный участок и прилегающие к нему объекты. Помимо этого следует поговорить с соседями и собственниками других наделов (особенно с теми, кто проживает там много лет). Это позволит узнать сведения о каких-либо скрытых и тайных захоронениях, статусных военных объектах и ЗАТО.

Порядок покупки

Собственники индивидуальных домов (дач) имеют право продавать свою недвижимость как физическим, так и юридическим лицам. При этом они могут действовать как с риелтором, так и без посредников. Порядок оформления купли-продажи достаточно прост и включает несколько основных пунктов: поиск объекта, проверку документов, экспертизу строения и заключение договора между покупателем и продавцом.

Шаг 1. Запросите документы

Собственник должен предоставить бумаги, которые касаются дачи вне зависимости от того, где именно она находится. Запросить нужно как правоподтверждающие, так и правоустанавливающие документы. Также следует проверить паспорт владельца и сверить его внешность с фото в удостоверении.

При этом самые важные данные о даче можно получить дистанционно на официальном сайте Росреестра (для этого не потребуется разрешение владельца). Для выбранного объекта в этом разделе можно узнать адрес, категорию земель, вид разрешенного использования, площадь, кадастровую стоимость, наличие межевания, номер и дату регистрации права собственности, список имеющихся обременений и т.д. Анализ указанных данных позволит определить перспективность приобретения указанного участка и позволит его купить с максимальной выгодой.

При получении документов от собственника можно завести речь о торге. Торговаться заранее (по телефону) нет никакого смысла, т.к. хозяева редко соглашаются опустить цену простым интересантам. Однако продавец, увидев серьезность намерений клиента и получив определенное подтверждение его платежеспособности (в т.ч. и в частном разговоре), сможет скорректировать стоимость.

Шаг 2. Соберите информацию о садоводстве и окружающей территории

Все данные по СНТ и соседних населенных пунктах есть в сети. Дополнительно можно лично проехаться по району, оценить его территорию (наличие природно-охраняемых объектов, водоемов, лесов, полей и т.д.) и посмотреть, какие инфраструктурные объекты присутствуют рядом с дачей. Помимо этого рекомендуется узнать:

• как далеко участок находится от остановки общественного транспорта (и хорошо ли ходят автобусы или электрички);

• какие транспортные развязки расположены неподалеку;

• сколько времени нужно для того, чтобы добраться до города;

• есть ли рядом с СНТ медучреждения (и нужна ли регистрация по месту пребывания для лечения в них);

• какой высоты забор установлен на участке (и есть ли он вообще);

• проживают ли рядом с домом потенциально проблемные соседи (в т.ч. люди с зависимостью).

Документы на садоводческое товарищество можно получить непосредственно у его председателя (его координаты следует запрашивать у собственника дачного надела).

Шаг 3. Уточните информацию о садоводстве в правлении

Эксперты рекомендуют уточнять всю информацию о садоводческих товариществах в администрации того районного образования, в котором они находятся. Это необходимо для того, чтобы получить максимум информации о статусе земельного участка и его разрешенном использовании.

Шаг 4. Проверьте предоставленные сведения

Проверить информацию о даче и собственнике объекта можно через специальные сервисы:

• базу Росреестра;

• реестр ЕГРН;

• бюро кредитных историй;

• сервис МВД;

• сервис ФНС;

• сайт судебных приставов ФССП России;

• базу ГАИ;

• ГАС РФ «Правосудие»;

• ресурс ГПЗУ МО (для Подмосковья);

• сайт Федеральной нотариальной палаты;

• базу Росфинмониторинга и т.д.

Данные в этих и других сервисах находятся в открытом доступе. Для того, чтобы узнать необходимые сведения, в отдельных случаях придется пройти авторизацию (в т.ч. через интернет-сервис Gosuslugi). Однако нужно понимать, что многие базы с важной информацией о частных лицах и их собственности являются закрытыми, и доступ к ним возможен только при наличии специального разрешения. Для получения этих данных можно обратиться к риелторам, профильным юристам и нотариусам, которые обладают нужными связями и могут быстро узнать необходимую информацию по всем интересующим вопросам.

Шаг 5. Согласуйте условия сделки

Перед подписанием договора стороны должны прийти к соглашению относительно стоимости объекта, способа оплаты, сроки оформления сделки, характера передаваемого имущества и т.д. Все эти данные обговариваются и проговариваются как устно, так и письменно (в т.ч. со ссылками на статьи кодексов). Закрепить все условия процедуры можно в предварительном договоре – ПДКП. Фактически этот документ является макетом основного ДКП, который заключается уже после передачи денег.

При составлении ПДКП покупатель может передать авансовый или залоговый взнос, подтверждающий серьезность его намерений (в дальнейшем они засчитываются в общую сумму). Размер платежа может быть указан как в предварительном договоре, так и в специально составленном соглашении. При этом авансирование не является обязательным условием для проведения процедуры. Стороны могут выйти на сделку и без дополнительных платежей.

Шаг 6. Подпишите договор

Договор купли-продажи дачи в собственности составляется в письменном виде в двух экземплярах. При его подписании покупатель передает деньги за дом. Оплата может производиться через аккредитив, банковский счет, сейфовую ячейку, депозит нотариуса или просто наличными. Характер платежей необходимо отразить в договоре: эта информация будет дополнительным подтверждением успешно завершенной сделки.

Какие риски существуют при самостоятельной покупке

Самостоятельная покупка дачи – это сделка, которая проводится без риелтора. В рамках ее проведения продавец и покупатель все оформляют и проверяют без посредников, используя только личные связи и знания. Принято считать, что такие сделки имеют намного больше рисков, но это не совсем так. В действительности покупатель всегда несет ответственность за покупку дома и отвечает своими деньгами за выбор: что бы ни говорил риелтор, агент не страхует сделку и не может гарантировать стопроцентное отсутствие правовых рисков. Максимум: при возникновении каких-либо проблем с жильем, он вернет свою комиссию. При этом к основным рискам при самостоятельной покупке дачи можно отнести:

• утрату титула собственности (актуально в том случае, если покупатель стал жертвой мошенников и отдал деньги за объект лжевладельцу);

• проблемы с документами и правовой составляющей объекта (в т.ч. из-за возникновения претензий со стороны третьих лиц);

• ошибки в межевании, которые придется исправлять за свои деньги;

• покупку дома с потенциально опасными объектами по соседству (мусоросжигающие заводы, ТКО, пруды-отстойники канализационных стоков, опасные производственные предприятия, крупные магистральные дороги и транспортные узлы);

• наличие на объекте публичных сервитутов, ограничивающих его использование по прямому назначению.

Помимо этого покупатель может ошибиться с реальной транспортной доступностью, качеством инфраструктуры и составом соседей. Для того, чтобы этого не произошло, лучше обратиться к риелтору. Специалист имеет в своем распоряжении различные профессиональные инструменты и может организовать качественную проверку объекта от продавца.

Краткий вывод

Покупка дачи в 2022-2023 годах – это процедура, которая включает в себя ряд бюрократических и правовых действий, а также обязательный осмотр объекта и переговоры по цене. Клиент вправе действовать самостоятельно без посредников, но с экономической точки зрения ему выгоднее обратиться к риелтору: агент проанализирует клиентский запрос, проверит объект и скажет, можно его покупать или нет.