Большинство людей старшего и среднего поколения прекрасно помнят времена, когда их семья благополучно проживала в коммунальной квартире, располагала всего одной комнатой в 13 кв.м на пять человек и при этом была счастлива. Большую часть жилищного фонда тогда еще Ленинграда являли собой коммуналки. Насколько изменилась ситуация, может подтвердить статистика прошлого года: порядка 100 тыс. коммунальных квартир сохраняют свой юридический статус в Санкт-Петербурге.
Коммунальная квартира: продажа или аренда
Даже самые отстраненные от рынка недвижимости россияне из публикаций в СМИ, телевизионных программ знают, что элитные (ранее коммунальные квартиры) в центре родных мегаполисов давно расселили и оформили в собственность очень предприимчивые граждане. Жильцы получили квартирки похуже, подальше от центра, но зачастую с определенной «черной» доплатой. Насколько подобные соглашения носили добровольный характер, должны судить правоохранительные органы, но факт следует признать свершившимся.
Рассмотрим возможности собственников и владельцев комнаты в коммунальной квартире, которую он намерен выставить на продажу или сдать ее во временную аренду. Продажа части общей собственности подразумевает несколько интересных этапов:
- Продавец (собственник) комнаты в коммунальной квартире обязан в письменной форме оповестить соседей по коммуналке о своих намерениях; оглашение цены сделки и других условий приобретения жилого помещения третьим лицом тоже придется озвучить. В некоторых спорных вопросах подобный документ становится обязательными.
Ремарка: обычно такие вопросы можно решить в неформальной обстановке во время дружеских кухонных посиделок, но документальное подтверждение дает определенные гарантии.
- Решить дело добром не удалось, придется обращаться к статье 250 Гражданского Кодекса РФ, где обозначено, что остальные дольщики совместной собственности (соседи) имеют преимущественное право на покупку вашей комнаты в коммунальной квартире по той цене, которую вы обозначили в договоре купли – продажи. Задирать ценовую планку по предварительному сговору не стоит, пострадавшей стороной может стать как физическое лицо, продавшее комнату в коммунальной квартире, так и покупатель недвижимого имущества.
Во многих случаях выгоднее сдавать комнату в коммуналке, если она временно не используется для проживания, чем продавать ее. Любая аренда, договор найма приносят постоянный доход, вернуть свою жилую площадь можно в любой момент и снова сдать ее кому-нибудь на более выгодных условиях.
Комната в коммунальной квартире: оформляем продажу
После оповещения совладельцев коммуналки о своих намерениях продать принадлежащее вам недвижимое имущество придется месяц подождать. Отказники должны подтвердить свое нежелание приобретать вашу комнату (подобные отказы лучше всего нотариально заверить на всякий случай), у остальных соседей есть срок заявить о готовности выплатить заявленную в договоре сумму.
Следует учитывать несколько существенных моментов:
- в коммунальной квартире зачастую имеются неприватизированные жилые помещения, тогда прямая дорога в местные муниципальные власти, которые должны подтвердить правомочность сделки; сколько продлиться поход по чиновным кабинетам, мы не знаем, но быстро там только деньги считают;
- преимущественное право соседей на приобретение комнаты было нарушено (поторопились, деньги были срочно нужны); у них есть три месяца для того, чтобы оспорить в судебном порядке договор купли – продажи;
- появление покупателя из числа собственников коммунальной квартиры (право собственности, естественно, совместное) обязывает участников договора пройти государственную регистрацию в установленном порядке;
- собственно, регистрируется обычный договор купли – продажи недвижимого имущества и факт перехода прав собственности на него к другому физическому лицу; процедура, отработанная в отделениях Росреестра до мельчайших деталей, государственная пошлины невелики.
Возможно, придется оповестить о своих намерениях не только местную администрацию (сосед проживает по договору социального найма, собственником данной жилплощади является муниципалитет), но и органы опеки и попечительств. Случай самый запутанный, поскольку затрагивает интересы детей, проживающих в коммунальной квартире, где вы вознамерились продать комнату. Как видите, даже в начале пути при оформлении документов на продажу комнаты в коммунальной квартире камней на дороге набросали достаточно много.
Продажа коммунальной квартиры
Продать недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности (зачастую обремененное правами третьих лиц и местных органов власти) достаточно непросто. Коммунальная квартира – наиболее яркое воплощение всех бытовых, социальных и экономических проблем нашей действительности. Продать такое имущество можно, получить всем продавшим жильцам соразмерную компенсацию за их недвижимость сложнее, гарантировать исполнение условий договора практически невозможно.
Типового договора купли – продажи коммунальной квартиры не существует, более того, и не может существовать, поскольку права жильцов коммуналки варьируются от собственности до временного найма. Вступать в договорные отношения с такой неоднородной компанией не решится ни один серьезный инвестор (если угодно, покупатель жилья). Принцип простой: приватизируйте свои квадратные метры, договаривайтесь между собой и выставляйте условия продажи коммунальной квартиры. На первый взгляд абсурд, но такие ситуации возможны.
Обычно продающим часть совместной собственности становится наиболее активный жилец, которому мы советуем своевременно произвести ряд «несложных» правовых действий:
- выписать всех зарегистрированных (прописанных) на данной жилплощади посторонних лиц, получить справку из паспортного стола;
- определить условия продажи комнаты в коммунальной квартире и цену предполагаемой сделки; вопрос тонкий, поскольку может иметь судебные последствия;
- собрать необходимый пакет правоустанавливающих документов, удостоверяющих право собственности продающего на объект недвижимости, технические характеристики жилого помещения;
- документально подтвердить отсутствие обременения со стороны третьих лиц и государства; правовые отношения с государственными органами всегда выступают на первый план при любых сделках с недвижимостью;
- оформить в нотариальной конторе (возможно простая письменная форма с уведомлением) извещение всем остальным собственникам жилья в коммунальной квартире о своих намерениях.
При адекватной реакции соседей, которую можно сформулировать примерно так: «нам нет разницы, кто за стенкой живет», просто находите покупателя и оформляете договор купли – продажи комнаты в коммунальной квартире. Напомним, что на разрешение всех внутренних конфликтов вам дается всего один месяц.
Рекомендация: заранее договоритесь с соседями о возможной смене собственника жилого помещения.
