Практика добровольной или принудительной реализации залоговой недвижимости, в том числе и квартир, приобретённых по ипотеке, вовсе не является продуктом финансового кризиса. На вторичном рынке такие квартиры появились не вчера, это подтвердит любой риэлтор. На решение продать залоговое жильё могут повлиять не только денежные затруднения, возникшие у заёмщика, здесь могут иметь место и личные причины, и изменившиеся обстоятельства, скажем, перемена места жительства.
Если у заёмщика нет либо возможности, либо необходимости и дальше продолжать обслуживать ипотечные кредитные обязательства, квартира выставляется на продажу в соответствии с общими положениями о залоговом имуществе Гражданского кодекса РФ, а также Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В случае если квартира реализуется залогодержателем, то есть банком, действует также российский Закон «Об исполнительном производстве».
Но, если говорить о досудебной, самостоятельной продаже квартиры, процедура в общих чертах выглядит следующим образом: заёмщик обращается в банк, выдавший кредит, и, получив письменное разрешение на реализацию залоговой недвижимости, погашает кредит средствами, полученными от продажи. Поиски покупателя полностью возлагаются на собственника квартиры (заёмщика).
Рассмотрев все обстоятельства, залогодержатели практически всегда «дают добро», особенно если Ваша кредитная история до сегодняшнего дня не вызывала вопросов. Рассчитаться с банком может и покупатель квартиры – получив всю сумму задолженности, банк снимет обременение на недвижимость, и тогда квартира переоформляется на нового собственника. Многие банки практикуют продажи с обременением, т.е. договор купли-продажи заключается в обычном порядке, но квартира не выводится из-под залога до проведения взаимозачётов.
При самостоятельной продаже залога заёмщик получает немало преимуществ. Во-первых, это возможность продать квартиру по адекватной цене, во-вторых, сохраняется хорошая кредитная история. Получив на руки документ о полном погашении кредита, заёмщик может рассчитывать на получение других кредитных продуктов в будущем.
Если причиной продажи залоговой квартиры является задолженность по кредиту, недвижимость может принудительно попасть под обращённое кредитором взыскание, то есть реализуется через суд.
