Налог на недвижимость в 2015 году: что изменилось

Проект закона о налоге на движимость наши законодатели обсуждали более дести лет, начиная с 2004 года. Предполагалось, что принятый в ходе согласований законодательный акт согласует два платежа: земельные налоговые платежи и налог на имущество. Что получилось в итоге можно узнать из Федерального Закона от 04.10.2014 № 284-ФЗ «Налог на недвижимое имущество физических лиц с 1 января 2015 года».

Налог на квартиры: порядок расчета

Больше всего граждан нашей страны, естественно, волновал вопрос, в какую сторону изменится сумма налогового обременения на недвижимость именно в этом секторе. Начнем с азов: налог на имущество физических лиц является местным побором, регулируется на уровне муниципальных образований или Законами городов, приравненных к субъектам Российской Федерации (Москва, Санкт-Петербург, обретенный в боях Севастополь).

До последних чисел декабря 2014 года налог на недвижимость регулировался не Налоговым Кодексом РФ, как остальные статьи доходов бюджета, а Законом 09.12.1991 № 2003-1, помнящим еще Ельцина и Чубайса. Утешало одно: начисление платежей за квартиру происходило исходя из ее инвентаризационной стоимости и при средней ставке налога 0,1-0,2% сумма в годовом исчислении получалась достаточно смешной. С принятием 284-ФЗ в Налоговый Кодекс (НК) вводится совершенно новая глава, меняющая условия уплаты налогов на недвижимость (имущество) физических лиц.

С юридической точки зрения произошло следующее:

• законодательный акт 1991 года признан утратившим силу;

• внесены изменения в статьи 12 части первой и 85 части второй НК;

• изменен состав плательщиков налога на недвижимость.

Ломать голову и копаться в законодательных актах не стоит, мы попробуем разложить все изменения по полочкам. Для собственников небольших квартир изменения окажутся почти незаметными, но следует учитывать, что в категорию имущества (недвижимости), за которую придется платить налог войдут:

• жилые дома, находящиеся в частной собственности;

• квартиры, комнаты в жилых помещениях;

• объекты незавершенного строительства, в нашем случае квартиры;

• гаражи и иные здания и сооружения хозяйственного назначения.

Согласно статье 402 НК налоговая база при налогообложении недвижимости теперь будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Что это означает на практике? По некой стандартизированной методике массовой оценки определяется цена вашей квартиры. При расчетах учитываются среднестатистические характеристики недвижимости (категория, местоположение, площадь). Регламент таких кадастровых подсчетов до сих пор определяет статья 3 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Если возникнут вопросы, можно посмотреть.

Обращаем внимание: кадастровая стоимость недвижимости не имеет ничего общего с ее рыночной ценой, но выше инвентаризационной, ранее используемой при начислении налога на имущетво

Рынок диктует свою ценовую политику по недвижимости, Кадастр фиксирует стоимостные параметры приватизированной квартиры на момент оформления собственности. Налоговая база исчисляется на каждый период по состоянию на 1 января, значит, может меняться. Обычно в сторону повышения.

Ставки налога на недвижимость в 2015 году

Напомним, что ставки налоговых сборов устанавливаются на уровне муниципальных образований или городскими законами. До введения категории кадастровой стоимости квартиры в базовый расчет до 31.12.2014 раньше применяли следующие коэффициенты:

• 0,1% - налог на недвижимость, имеющую инвентаризационную стоимость до 300 тысяч рублей;

• от 0,1 до 0,3% - в пределах 300000-500000 руб.;

• от 0,3 до 2% - все, что выше по цене.

Кстати, отметим, что такие заниженные (инвентарные) цены на жилье были прекрасной почвой для проведения «серых» сделок продажи квартир и возможностью сэкономить на налогах. Многие риэлторы с успехом использовали эту возможность двойной оценки в своей практике. Какова будет ставка налога на имущество в 2015 году, рассмотрим на примере Москвы. Статьей 1 Закона от 19.11.2014 № 51 для столицы в 2015 году устанавливаются следующие коэффициенты начисления налога в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости:

Кадастровая стоимость, млн рублей	Ставка налога
до 10 включительно	0.1%
от 10 до 20	0,15%
от 20 до 50	0,2%
свыше 50	0,75%

Заметно, что в процентном выражении налоговое бремя на дорогое жилье в собственности значительно уменьшилось, как это будет выглядеть на практике, покажут суммы в первых квитанциях на оплату. Для рядовых граждан цена вопроса может вырасти в разы, поскольку налоговая база явно увеличивается, а ставка осталась прежней. В других субъектах Федерации параметры могут отличаться, но существует одно правило: дороже всего вам будут стоить объекты незавершенного строительства, гаражи и машино - места.

Налоговая квартира: льготы и вычеты

База для определения налога на недвижимость исчисляется с учетом коэффициента-дефлятора. На 2015 год Приказом Минэкономразвития России от 29.10.2014 № 685 для налога на имущество физических лиц установлен коэффициент 1,147. Ломать голову, что это такое, не стоит. Просто на всей территории Российской Федерации сборы и налоги увеличиваются на данный законодательно принятый Правительством показатель. Учитывайте следующее. Каждый гражданин вправе рассчитывать на налоговый вычет: квартиры - 20; комнаты – 10; собственные дома - 50 кв. метров. Это означает, что при определении налогооблагаемой базы из площади вашего жилища вычитается этот метраж.

Смотрим пример: квартира в собственности в Москве общей площадью 45 квадратов, кадастровая стоимость 8100 млн руб. (для справки: узнать ее можно на сайте Росреестра www.rosreestr.ru) Дальше методика простая, всего два арифметических действия: цена метра составляет 180 тысяч, значит стоимость недвижимости с учетом вычета будет равна 180000х(45-20)=4,5 млн, а налог по ставке 0,1% составит 4,5 тыс. рублей. Сравните с суммой, уплаченной в 2014 году, и почувствуйте разницу. Скорее всего, переплата будет больше в 2,5 – 3 раза.

Обратите внимание: если у вас приватизированы и находятся в собственности несколько жилых помещений, дача, гараж и прочие владения, то налоговый вычет применяется только к одному объекту.

По умолчанию налоговики должны выбрать самый дорогой, но согласно Закону такой выбор можно сделать самостоятельно, по внутренним соображениям. Главное, оформить его в заявительном порядке.

Налог на квартиру при продаже

Часто встречающийся вопрос, хотя и имеющий косвенное отношение к теме нашей статьи. Поэтому мы дадим самые общие рекомендации владельцам жилых помещений, надумавших их продать, а подробности вы найдете на страницах нашего сайта.

1. Квартира находилась в собственности более трех лет. Все отлично: согласно п. 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса доходы от продажи гражданами – резидентами РФ налогообложению не подлежат.

2. Срок владения определяется не календарными, а фактическими сроками владения недвижимостью, т.е. составляют 36 месяцев с момента приватизации и регистрации в региональном отделении УФКС, официально со дня выдачи свидетельства о праве на собственность.

3. Исключение: квартиры, полученные по наследству или приобретенные в ЖСК. В первом случае право собственности наступает со дня открытия наследства, во втором – после выплаты паевого взноса.

4. С апартаментами, которые вы на правах собственника занимаете менее трех лет все гораздо хуже. Из суммы сделки купли-продажи, превышающей миллион рублей, придется уплатить государству дань в размере 13%. Способы уменьшения базы налогообложения существуют, но о них мы поговорим отдельно.