Нюансы покупки квартиры, находящейся в залоге у банка

Продажа залогового имущества – история не новая и встречающаяся достаточно часто. Такая сделка имеет свои особенности и нюансы, о которых подробно будет рассказано в настоящей статье.

Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Ипотека (или залог недвижимости) – разновидность кредитования, когда заемщик берет деньги у банка, передавая ему при этом в залог права на приобретаемую недвижимость. Количество таких сделок достаточно велико. Далеко не каждый человек обладает собственным средствами, чтобы купить жилье, поэтому вынужден обращаться в банк. В свою очередь банк, выдавая ипотечный кредит под залог квартиры, минимизирует свои риски и получает гарантию возврата денег от заемщика. В крайнем случае такой возврат осуществляется через продажу квартиры, которая будет находиться в залоге.

Приобретение квартир в ипотеке, на первый взгляд, является выгодной сделкой. Обычно цена на них ниже средней по рынку, а чистоту сделки гарантирует наличие ипотеки банка. Однако не стоит спешить со сделкой.

Главное, о чем нужно помнить в такой ситуации: у продавца на руках должно быть согласие банка на продажу. При отсутствии такого согласия регистрирующий орган не проведет регистрацию сделки, а покупатель потеряет время, а возможно и деньги (если расчет будет до момента регистрации права собственности).

Причины продажи недвижимости, находящейся в залоге

На самом деле квартира, находящаяся в залоге, может продаваться по разным причинам. У каждого владельца свои проблемы, планы, ситуации. Но к числу наиболее распространенных можно отнести следующие:

• невозможность выплачивать кредитные платежи (сокращение заработной платы, потеря работы и иные обстоятельства, вызвавшие серьезное уменьшение дохода заемщика);
• изменение личных обстоятельств заемщика (переезд, необходимость расширения жилплощади в связи с рождением детей, т.е. такие обстоятельства, при которых квартира стала ненужной);
• получение дохода от продажи (цены на квартиры постоянно растут, поэтому купив в ипотеку квартиру в новостройке на стадии котлована, по окончании строительства можно ее продать существенно дороже, покрыв расходы на кредит и получив солидный доход).

Особенности продажи залоговых квартир

Квартиры, находящиеся в залоге у банка, могут быть реализованы следующим образом:

1. продавцом выступаем заемщик с согласия банка;
2. квартира продается с публичных торгов на основании решения суда;
3. продавцом выступает банк.

Покупка квартиры в ипотеке у заемщика

 Самый распространенный вариант. Заемщик, понимая, что не может расплатиться по ипотечному кредиту или в ситуации, когда квартира потеряла свою актуальность, самостоятельно продает свою недвижимость.

Информацию о собственнике квартиры и наличии обременения отражается в сведениях из ЕГРН, которые можно заказать в Росреестре. И здесь есть два нюанса: наличие согласие банка на продажу квартиры или отсутствие такого согласия.

Это первый вопрос, который должен в таком случае задать покупатель продавцу. Ведь распоряжаться квартирой, находящейся в залоге, собственник может только с согласия залогодержателя, в данном случае банка.

Сделка при наличии согласия банка

Как правило, банки не возражают против продажи заемщиками квартир, находящихся в залоге. Более того, нередко даже банки предоставляют покупателям свои кредитные программы.

Если банк дал согласие, а покупатель и продавец договорились о цене, то сделка проходит достаточно быстро. Денежные средства за квартиру в таком случае покупатель обычно перечисляет на счет или вносит в кассу банка, являющегося залогодержателем квартиры. Таким образом погашается долг заемщика, а с квартиры снимается обременение. Если стоимость квартиры выше, чем общая задолженность по кредиту – остаток суммы получает продавец.

Сделка при отсутствии согласия банка

Сложней обстоит ситуация, если банк по каким-либо причинам не согласен продавать залоговый объект. В этом случае единственный вариант – погашение кредита и снятие залога до момента совершения сделки купли-продажи квартиры.

Сделать это можно по-разному. Покупатель может погасить долг заемщика до момента регистрации сделки либо взять кредит в другом банке для этих целей. Аналогичным образом продавец может взять кредит в другом банке, закрыть кредит и снять обременение, после чего продать «чистую» квартиру без залога.

Приобретение квартиры в залоге с торгов

Продажа квартиры с торгов осуществляется по решению суда. Если банк и заемщик не пришли к согласию о порядке погашения задолженности, банк вынужден обращаться в суд для взыскания долга через принудительную продажу квартиры, являющуюся предметом залога, с торгов.

В этом случае стоимость жилья устанавливает суд на основании произведенной оценки. Из-за особенностей процедуры торгов иногда можно найти квартиры, которые продаются на 20-30% ниже их реальной стоимости.

Особенности проведения торгов

Торги проводятся на специальных торговых интернет-площадках. Все желающие регистрируются для участия в аукционе и предлагают свою цену. Тот, кто предложил максимальную стоимость, становится победителем аукциона и получает право на заключение договора купли-продажи за указанную цену.

Порядок приобретения квартиры с торгов:

1. Оформление электронной подписи в удостоверяющем центре.

2. Регистрация на электронной площадке (срок рассмотрения заявки до 5 дней).

3. Выбор лота и подача заявки на участие в торгах.

4. Получение допуска для участия в торгах и информации об объекте недвижимости, являющимся предметом торгов.

5. Внесение обеспечительного платежа, который будет подтверждать заключение договора купли-продажи покупателем в случае выигрыша торгов. Как правило, обеспечительный платеж составляет от 2 до 20% от первоначальной стоимости квартиры. Впоследствии этот платеж зачитывается в счет оплаты стоимости квартиры при заключении договора купли-продажи. Если же, победив в торгах, покупатель откажется от покупки квартиры, он потеряет обеспечительный платеж. Другие участники, не победившие в торгах, получат свой обеспечительный платеж назад в полном объеме.

6. Получение уведомления организатора торгов о победе в аукционе.

7. Заключение договора купли-продажи, оплата стоимости квартиры.

8. Регистрация права собственности.

Участвуя в торгах, важно представлять себе реальную рыночную стоимости квартиры. Иначе может случиться так, что победитель вынужден будет приобрести недвижимость по цене выше рыночной.

Как узнать о проведении торгов?

Информация о готовящихся аукционах является общедоступной. Ее можно увидеть:

• на сайтах банков;
• в средствах массовой информации;
• на страницах организаторов торгов;
• на сайте Росимущества;
• на сайте службы судебных приставов;
• на торговых интернет-площадках;
• на сайтах, где в обязательном порядке размещается информация о проведении торгов.

Приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи

На данном вопросе необходимо сделать особый акцент. Покупатель должен четко понимать: никакой покупки через предварительный договор купли-продажи не существует. Само название «предварительный» говорит о том, что после этого договора должно следовать что-то еще, какой-то итоговый документ. Так вот, итоговым документом в данной ситуации является классический договор купли-продажи.

На самом деле эти договоры во многом схожи, однако имеют некоторые отличия и существенную разницу в правовых последствиях. Отличия предварительного договора купли-продажи от основного заключается в следующем:

• в предварительном ДКП стороны фиксируют свое намерение совершить сделку, тогда как в основном договоре фиксируется сама сделка;
• по предварительному ДКП окончательный расчет проводить не обязательно, тут может передаваться лишь сумма задатка или аванса, тогда как в рамках основного договора полный расчет является обязанностью покупателя;
• предварительный ДКП, в отличие от основного, не регистрируется в Росреестре;
• подписав предварительный ДКП, покупатель не будет получать никаких гарантий относительно того, что он станет собственником недвижимости;
• предварительный ДКП имеет ограниченный срок действия – если стороны такой срок не прописали, то он составляет один год, после чего теряет свою юридическую силу.

Как правило, предварительный договор заключается в тех случаях, когда сторонам необходимо выполнить какие-либо дополнительные действия для заключения основного договора: продавцу выписать жильцов из квартиры или снять обременение, покупателю получить кредит и т.п.

Оформление новой ипотеки на покупателя

Это один из распространенных вариантов приобретения квартиры в том случае, когда покупатель не располагает собственными средствами в достаточном количестве. В такой ситуации покупатель обращается в банк для получения ипотечного кредита под залог квартиры.

Оформив ипотеку, покупатель перечисляет денежные средства в качестве оплаты стоимости квартиры. Здесь возможны варианты расчета: перечисление денег продавцу на открытый в банке-залогодержателе счет, аккредитив, банковская ячейка.

Далее в Ростреестр передается на регистрацию договор купли-продажи с одновременным заявлением банка о снятии залога. После регистрации права собственности продавец из полученных от покупателя денег осуществляет погашение кредита и получает оставшуюся сумму денег. Покупатель становится собственником квартиры, которая становится предметом залога по новой ипотеке.

Приобретение квартиры путем смены залогодателя

Это довольно простой, хоть и нечасто использующийся способ. Его суть заключается в том, что покупатель, приобретая жилье в залоге, одновременно переводит на себя задолженность покупателя по существующему ипотечному кредиту. Такой вариант возможен только с согласия и при непосредственном участии банка, который будет помогать в сделке.

Покупатель перечисляет на счет продавца деньги, которые тот вносил в банк в качестве первоначального взноса. При этом сумма выплаченных к моменту сделки покупателем процентов банку не учитывается.

После оформления всех документов, в результате такой сделки покупатель получает денежные средства в счет оплаты квартиры, а банк – нового собственника жилья, который выступает как новый залогодатель по действующему договору залога недвижимости.

Однако при таком варианте покупателю необходимо до совершения сделки уточнить у банка информацию о том, насколько добросовестно свои обязательства выполняет текущий заемщик: какая часть кредита выплачена, актуальная сумма задолженности, имеются ли просрочки. Поскольку покупатель фактически становится новым заемщиком по действующему кредитному договору, именно ему придется выплачивать все штрафы за нарушение прежним заемщиком условий погашения кредита.

В чем риск покупки квартиры с торгов?

Покупка квартиры с торгов таит в себе немало рисков, в числе которых можно выделить следующие:

1. Наличие долгов по капремонту, коммунальным платежам, которые прежний собственник гасить не планирует.

2. Жильцы, неснятые с регистрационного учета. При этом далеко не всегда их можно выселить в принципе (например, если это дети).

3. Наличие незарегистрированных лиц, сохраняющих право на жилплощадь.

4. Продажа квартиры с торгов по решению суда несет в себе риски оспаривания собственником данного решения или оспаривания кем-то из участников процедуры проведения торгов.

5. Проблемы с документами (например, наличие незаконной перепланировки).

6. Противодействие со стороны бывшего собственника.

Помимо указанных рисков, сама процедура проведения торгов содержит в себе множество неудобств для покупателя:

• неизменность условий договора купли-продажи: в ходе торгов покупатель может лишь предложить свою цену, все остальные условия формулируются решением суда и организатором торгов;
• ограниченный период времени для принятия решения: у покупателя нет времени «подумать» или «посмотреть другие варианты»;
• отсутствие достаточного количества информации: обычно организатор торгов указывает минимальный объем информации, а собрать дополнительные сведения, а тем более осмотреть будущее жилье, покупатель не всегда имеет возможность;
• публичность торгов делает доступной условия сделки неограниченному кругу лиц.

Резюме: о чем стоит помнить при покупке квартиры в залоге

Главное, о чем стоит помнить, планируя покупку квартиры в залоге:

1. Недвижимость в залоге – это всегда наличие обременения. На объект также может быть наложен арест, который будет мешать зарегистрировать собственность.

2. Продажа может осуществляться самим собственником, банком с согласия собственника или с торгов (при отсутствии согласия собственника).

3. Обязательным документом в такой сделке является согласие банка на продажу.

4. При отсутствии согласия банка, единственный вариант поведения сделки – погашение задолженности и снятие залога до момента регистрации договора купли-продажи.

5. На приобретение залоговой квартиры покупатель может оформить новую ипотеку или переписать долг продавца на себя.

6. Покупка недвижимости на торгах несет в себе множество рисков.