Обременение - это особый вид ограничения прав собственности на недвижимость. Оно выражается в невозможности свободно распоряжаться своим жильем без согласования с третьими лицами или государственными структурами.
Виды обременений на жилье
Обременение на недвижимость — это ограничительное право третьего лица на жилье, возникающие при разных условиях. Но это лицо не является владельцем, и не может оформить на себя право собственности (если иное не предусмотрено имеющимися у него документами). Обременение может возникнуть из-за:
-
вступления в силу судебного акта;
-
соглашения сторон;
-
подписания соответствующего договора.
Ограничения или обременения свидетельствуют о наличии установленных законом или уполномоченными организациями условий и запрещений, которые потенциально стесняют правообладателя при законном осуществлении права собственности и иных вещных прав на имущество. Они могут касаться как сельскохозяйственных земель, так и участков ИЖС. Обременение может возникать по условиям договора или в силу закона, а также быть как добровольным, так и принудительным. В России представлено множество видов обременений: залог, арест, аренда, рента, доверительное управление, сервитут и т.д. Каждый из них по-своему ограничивает права хозяина, предусматривая оформление дополнительных справок.
Сервитут
Сервитут — это ограничение, которое накладывается на арендаторов участков или физлиц, пользующихся помещениями не в собственности. Он представляет собой право лица на ограниченное использование чужого недвижимого имущества. Этот вид пользования объектом может быть оплачен отдельными физическими лицами, компаниями и государством.
Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Частный сервитут обеспечивает нужды конкретного человека, а публичный используется для защиты социальных интересов. Как правило, публичный сервитут на землю связан с выполнением органами власти всевозможных распоряжений или государственных программ.
Ипотечное обременение
Ипотечное обременение — это ограничение, которое возникает при оформлении ипотеки. В рамках приобретения жилья в кредит собственником недвижимости становится покупатель, но без разрешения банка он не может как-либо распоряжаться этим объектом (в т.ч. сдавать его в аренду). По закону банковская организация может присвоить жилье, если его хозяин (заемщик) перестанет выполнять долговые обязательства. После полного погашения ипотеки обременение снимается, и бывший заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости.
Арест
Арест недвижимого имущества - это обременение, которое накладывается судом из-за долговых обязательств или преступных действий самого владельца. По закону недвижимость физлица может быть конфискована в качестве покрытия задолженности или выполнения судебного решения в пользу пострадавших и государственных органов.
Аренда
Аренда — это вид обременения, к которому в России относятся крайне несерьезно: собственники, сдавая жилье, часто не понимают то, что при подписании договора фактически накладывают на жилье обременение. Но в любом случае в рамках указанной процедуры арендодатель сдает объект нанимателю во временное пользование с рядом ограничений. После оформления договора хозяин жилья не может им пользоваться, но может продать. Однако по закону хозяин будет не вправе выселить квартирантов без соблюдения прописанных в соглашении причин.
Рента
Рента — это достаточно молодой вид обременения, относящийся к передаче прав на недвижимость при соблюдении определенных условий. В этом случае объектом обременения выступает сам собственник жилья, которому требуется помощь или стабильное материальное содержание. Он предоставляет объект недвижимости в ренту с требованием выполнения ряда условий до момента смерти, после которой жилье переходит в собственность второй стороне договора. При этом сделка может быть аннулирована если рентоплательщик не будет выполнять взятые на себя обязательства.
Доверительное управление
Стандартное доверительное управление - это услуга, при которой хозяина передает во временное пользование физлицу или юрлицу свой актив (недвижимость). Оно предусматривает заключение гражданско-правового договора с обязательным заверением в нотариальной контроле. По этому соглашению доверенное лицо будет управлять, но не владеть объектом. При этом по закону договор доверительного управления аннулируется после проведения сделки купли-продажи и смены собственника.
Регистрация в квартире третьих лиц
Постоянная регистрация в квартире третьих лиц - это обременение, которое можно легко снять через суд. По закону владелец объекта может выписать с жилплощади граждан, которые не являются членами его семьи, но при этом проживают в объекте. Однако есть исключения из правил. Хозяин жилья не сможет снять с регистрационного учета физлиц, которые относятся к следующим категориям:
-
Несовершеннолетние, проживающие в детдоме или ином детском учреждении по решению ООиП.
-
Граждане, отказавшиеся от приватизации в этой квартире в пользу других собственников.
-
Люди, проживающие в объекте на основании завещательного отказа.
-
Физлица, живущие в ЖСК и выплатившие хотя бы часть пая за квартиру (при условии предоставления подтверждающих документов).
-
Рентополучатели: плательщики ренты не могут выселить их даже при условии того, что в их отношении нет нареканий, и они полностью выполняют свои обязанности по предварительно заключенному договору.
-
Иждивенцы, т.е. лица, которые находятся на полном попечении собственника недвижимости. Как правило, к ним относятся недееспособные граждане и инвалиды.
-
Наниматели служебных помещений, которые получили право пожизненного проживания до 2005 года, но при этом остались нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Выписка указанных граждан возможна только в добровольном порядке при их личном согласии. Если зарегистрированные лица (или их представители) не захотят оформлять новые документы, любые действия будут бессмысленны и бесполезны.
Аварийность дома и его подготовка к сносу
Статус аварийного дома сам по себе не является обременением для квартиры, но накладывает определенные ограничения для их последующего использования. В отдельных случаях в зданиях, признанных аварийными и подготовленных к сносу, нельзя продавать квартиры: запрет вводится на любые регистрационные действия по переоформлению права собственности.
Несовершеннолетний или недееспособный совладелец
Квартирой по закону может владеть несколько человек: в рамках долевой совместной или общей собственности. При продаже доли каждому из них нужно взять разрешение сособственника на проведение сделки, однако отчуждение всей квартиры лишено подобных затяжных процессов: стороны просто подписывают ДКП с покупателем и посещают МФЦ (Росреестр) для подачи бумаг. Однако при наличии в числе собственников несовершеннолетних или недееспособных физлиц ситуация осложняется.
По закону защитой их прав должны заниматься органы опеки (региональное отделение). Т.е. сделки с недвижимостью детей (подростков) и недееспособных граждан совершаются только с разрешения ООиП. Это накладывает определенные ограничения для владельцев других долей в объекте, т.к. они не смогут продать всю квартиру без получения соответствующего одобрения.
Как правило, ребенок может стать собственником доли после дарения, в результате наследования или в рамках обмена, но сегодня чаще всего такое обременение возникает из-за использования материнского капитала. В случае направления средств государственной субсидии на покупку объекта недвижимости каждый член семьи получает определенную долю имущества, в т.ч. и дети. Если маткапитал был потрачен на приобретение жилплощади, родители несовершеннолетних обязаны оформить долевую собственность, иначе будет зафиксировано нарушение закона.
Т.е. на основании актуальных нормативно-правовых актов все сделки с квартирами, купленными с помощью материнского (семейного) капитала подлежат контролю со стороны ООиП. Это сделано для того, чтобы защитить тех, кто не в состоянии позаботиться о себе сам (хотя по факту подобный контроль существенным образом усложняет все процедуры на рынке, т.к. родители и так не планируют лишать своего ребенка недвижимости, просто не хотят оформлять дополнительные ненужные документы и тратить на это время и деньги).
Как снять обременение с квартиры
Снять обременение с объекта недвижимости можно в отделении Росреестра или МФЦ. Также человек может провести эту процедуру через официальный сайт Росреестра (но только в том случае, если у него есть усиленная квалификационная подпись).
Пошаговая инструкция по снятию ипотечного обременения
В большинстве случаев вопросы снятия обременения с объекта жилой недвижимости связаны с выплатой ипотеки. Если человек смог погасить задолженность перед банком, квартира становится полностью его. Однако для корректного оформления документов ему необходимо:
-
взять справку о погашении ипотечного займа в банке, с которым был оформлен кредитный договор;
-
подать в банковское отделение заявление на выдачу закладной;
-
направит документационный пакет в МФЦ;
-
получить официальную справку о полном снятии обременения с объекта;
-
проверить, точно ли снято обременение.
Отдельные банки в РФ предлагают упрощенную процедуру снятия обременения. К примеру, в Сбербанке его аннулируют автоматически после погашения долга. Однако эксперты в любом случае советуют узнавать, действительно ли обременение было снято. Т.к. иначе факт неправильно оформленных бумаг может обнаружиться в самый неподходящий момент: в т.ч. при подготовке к сделке купли-продажи.
Также в рамках снятия обременения в любом банке нужно подготовить ряд документов, обеспечивающих законность процедуры. К ним можно отнести решение суда о снятии имеющихся ограничений и заявления:
-
от обеих сторон сделки с требованием снять обременения по займу;
-
от владельца закладной;
-
от заемщика с отметкой о выполнении всех долговых обязательств по конкретному объекту.
Документы предоставляются в оригиналах, но в дополнении к ним нужно оформить сканы и ксерокопии.
Как проверить отсутствие обременения на жилье
Для проверки отсутствия обременения на объект недвижимости следует оформить запрос выписки из ЕГРН. В рамках этой процедуры заявитель может лично посетить отделение Росреестра или отправить запрос в эту организацию заказным письмом (к нему нужно будет приложить квитанцию об оплате госпошлины). Если у человека есть квалифицированная электронно-цифровая подпись, он может получить услугу в дистанционном порядке. Вне зависимости от того, как именно будет подана заявка в Росреестр, для получения нужных сведений потребуются адрес объекта и его кадастровый паспорт.
Как продать недвижимость с обременением в 2022 году
Продажа квартиры с обременением - это стандартная гражданско-правовая сделка, которая регламентируется рядом действующих нормативно-правовых актов. Она абсолютно законна и легитимна. Т.е. человек, владеющий жильем с ограничением права собственности, может ее продать и передать новому хозяину. Однако обременение будет также передано вместе с квартирой. Это актуально как для залогово-ипотечных объектов, так и для недвижимости, где прописаны граждане, которых невозможно снять с регистрационного учета по закону.
Продажа ипотечной квартиры
Процедура продажи объекта недвижимости, который находится в ипотеке, включает в себя:
-
поиск клиентов и согласование с ними схемы расчетов;
-
оформление досрочного погашения жилищного займа в банке;
-
заключение предварительного договора купли-продажи с составлением расписки (в ней должно быть указано то, что покупатель предоставил денежную сумму, необходимую для покрытия имеющегося долга);
-
подтверждение представителем банка факта закрытия ипотеки и выплаты полной суммы долга;
-
получение соответствующей справки из банка;
-
предоставление документов в Росреестр;
-
официальное снятие обременения в Росреестре;
-
подписание ДКП.
По этой схеме можно купить квартиру как за наличные, так и в кредит (при этом банк для ипотеки также может быть любым).
Документы для продажи квартиры с обременением
По закону для продажи объекта недвижимости с обременением необходимо подготовить следующие документы:
-
выписку ЕГРН в online форме;
-
копию документа, на основании которого на объект оформлено обременение;
-
свидетельство о браке (при наличии);
-
согласие ООиП (если одним из собственников является несовершеннолетний);
-
справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
-
документ об оценке.
Конкретный список бумаг необходимо уточнять индивидуально в зависимости от особенностей выбранного объекта недвижимости.
Снижает ли обременение стоимость квартиры
Наличие обременения на жилье негативным образом сказывается на его стоимости. Нередко оно является преградой для покупки недвижимости в ипотеку, т.к. банк крайне редко выдает ссуду на потенциально проблемные квартиры (особенно на те объекты, в которых есть жильцы с правом пожизненного проживания или завещательным отказом). Дело в том, что такую недвижимость будет крайне сложно продать, если заемщик перестанет платить ссуду.
Однако ипотечное обременение обычно не доставляет таких сложностей. Более того: сегодня введен законопроект, по которому банкам разрешат переоформлять уже существующую ипотеку старого заемщика на нового клиента (владельца). Т.е. покупатель сможет приобрести недвижимость в кредит по старой ставке. Это гарантированно повысит интерес клиентов к объектам с ипотекой (может быть, даже станет косвенной причиной увеличения их цены в рекламе).
Обременения на квартиру и презумпция виновности покупателя
В рамках российского законодательства действует понятие добросовестного приобретателя. Оно базируется на том, что еще до заключения сделки и подписания договора купли-продажи клиент сам или с помощью экспертов профильных организаций (юридических центров и риелторских агентств) должен убедиться в правомерности операции. Т.е. он должен проверить то, что выбранное жилье может быть продано, а прежний владелец может продавать этот объект. В противном случае процедура может закончиться длительными судебными разбирательствами и даже признанием заключенной сделки недействительной.
Т.е. покупатель должен сам проверить историю квартиры и на основании архивных выписок и профильных документов ЕГРН удостовериться в отсутствии обременений. Если он этого не сделает и обнаружит ограничения права собственности уже после проведения государственной регистрации, что-либо изменить будет нельзя: уже не получится обвинить в наличии обременения бывшего владельца и расторгнуть сделку.
Краткий вывод
Обременение на недвижимость - это комплексное ограничение прав собственности, которое негативным образом сказывается на снижении ликвидности объекта. Из-за него владельцы квартир на вторичке могут быть лишены возможности осуществлять полный контроль над своим жильем вне зависимости от его рыночной стоимости.
