Недвижимость принято делить на жилую и коммерческую. Жилая – это квартиры, частные дома и коттеджи, коммерческая – офисы, складские помещения, торговые и гостиничные комплексы. Развитие этих рынков не всегда совпадает, если в жилом фонде цены диктует спрос и предложение, то в коммерческом – многие факторы – инфляция, политика государства, зависимость компаний-владельцев друг от друга.
Последствия экономического кризиса невыгодно отразились на рынке коммерческой недвижимости. Многие проекты были «заморожены» ещё на стадии строительства, банки повысили процентные ставки ипотечного кредитования для застройщиков.
Значительную часть рынка коммерческой недвижимости составляют офисные помещения, и этот сегмент наиболее сильно ощутил результаты кризиса, особенно при реализации помещений больших площадей.
Существует несколько классов офисов – «А», «B», «C» и «D».
«А» – престижные помещения, располагающиеся в новых офисных комплексах. Архитектура зданий имеет несомненную культурную ценность. Внутренняя отделка отвечает всем современным требованиям – свободная планировка, подвесные потолки, автоматизированные системы жизнеобеспечения, богатая отделка.
«B» - помещения по характеристикам не на много отличаются от класса «A». Здания, в которых располагаются офисы такого класса, менее респектабельны и находятся в эксплуатации от 5 до 7 лет.
«С» - небольшие помещения для «мелких» фирм с ограниченным спектром услуг. Есть телефон, возможен выход в интернет, отопление в холодное время года.
«D» - офисные помещения находятся в старых в зданиях с деревянными перекрытиями, устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.
Спрос на офисные помещения напрямую зависит от деловой активности, для Новосибирска ситуация усугубилась ещё и тем, что рынок перенасыщен вводимыми в эксплуатацию бизнес-центрами класса «А» и «B».
Если проследить ситуацию рынка офисных помещений, то можно заметить, что уже в первом квартале 2010 года средняя цена предложений офисов была меньше, чем в 2009 году. Объяснить такую ситуацию можно тем, что к концу прошлого года собственники, надеясь на традиционную предновогоднюю активность, подняли цены с запасом, а ожидаемого спроса так и не произошло.
Достраиваемые бизнес-центры будут введены в эксплуатацию, а строительство новых не имеет никакого смысла в связи с отсутствием окупаемости и высоким риском не использовать площади. Не нужно надеяться на оживление этого сегмента рынка или повышение спроса, пока в городе не будет увеличено количество рабочих мест. С точки зрения экономической выгоды, лучше арендовать офисные помещения.
Высокий процент арендуемых помещений находится в Центральном районе, остальная часть в Заельцовском, Железнодорожном, Октябрьском и Дзержинском районох. Это объясняется сниженными средними ценами и повышенной деловой активностью в данных районах – близкое расположение Ипподромской магистрали и самой проходной улицы Богдана Хмельницкого.
Растущие показатели в основном демонстрируют бизнес-центры класса «А», они мало зависят от ситуации на рынке в связи с ориентацией на крупные компании. Привлечение клиентов происходит не за счет снижения ставок, а благодаря качеству сервисного обслуживания. Но процесс заполнения протекает медленно и постепенно. В бизнес-центрах класса «В» заполняемость достаточна, но появление новых клиентов незначительно повлияет на показатели заполнения.
Последующему развитию офисной недвижимости может способствовать бизнес-ипотека. Прежде, из-за проблем в законодательстве, ни банкам, ни инвесторам было невыгодно использовать такой инструмент. Ипотечный кредит выдается на покупку нежилой недвижимости (офиса) под ее же залог. В отличие от кредита на жилую недвижимость, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения, но достаточно высокие процентные ставки. Но есть и кардинальное отличие - законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Чтобы получить деньги, объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать. Закон о коммерческой ипотеке будет работать только тогда, когда ставки банка будут ниже, чем доходы от сдачи в аренду.
В будущем изменений арендных ставок не предвидится, так как предложение на много превышает спрос. Всё изменится, когда будут достигнуты высокие значения заполняемости. Изменений не стоит ждать и на рынке купли-продажи, компаниям выгоднее снимать помещения в аренду по низким ставкам, закрепив их долгосрочными договорами, а остальной бюджет использовать в развитии своего бизнеса.
Увеличения количества сделок купли-продажи и повышение спроса на аренду офисных помещений напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране.
Орлова А.В.
