Договор уступки права требования - это документ, фиксирующий соглашение между правообладателем или первоначальным кредитором и третьей стороной, подтверждающий законность переуступки прав и устанавливающий условия их передачи. Он составляется в письменном виде на русском языке и содержит максимум информации о процедуре цессии.
Содержание договора
Цессия оформляется таким же способом, как и само требование. Если первоначальное соглашение удостоверялось у нотариуса, то и договор цессии также нужно будет заверять у специалиста.
Разделы документа
Соглашение уступки составляется по единому образцу. Оно содержит в себе следующие разделы:
-
Предмет договора.
-
Стороны договора.
-
Права и обязанности.
-
Ответственность.
-
Сроки и порядок расчетов по сделке.
-
Реквизиты сторон.
-
Прочие условия.
Каждый из этих пунктов требует внимательного изучения и возможной корректировки.
Предмет договора
Предметом договора уступки является переход конкретного требования от цедента к цессионарию. При этом требование надо описывать так, чтобы его можно было четко и подробно идентифицировать:
-
Основание возникновения требования с указанием документов, которые могут использоваться для подтверждения.
-
Характер требования. Для долговых денежных обязательств нужно подробно расписать их структуру. Если итоговая сумма включает пени, штрафы и неустойки, то следует приложить подробный расчет.
-
Паспортные данные должника и цедента вместе с их контактами.
Если на момент подписания договора уступки невозможно установить размер долговых претензий, тогда в соглашении допускается не указывать точную сумму. Но в любом случае нужно определить характеристики требования, позволяющие понять его суть.
Стороны договора
Договор уступки оформляется между цедентом и цессионарием. В отдельных случаях в документе могут быть прописаны данные должника. Сведения обо всех сторонах следует указывать в соглашении без ошибок. При этом проверить реквизиты компаний и ИП можно с помощью выписок ЕГРЮЛ и ЕГРИП.
Подписание договора цессии
Оформление договора уступки всегда сопровождается передачей документов, которые свидетельствуют о наличии права требования. Это соглашение требует дополнительной госрегистрации в органах юстиции РФ.
Кто может выступать в качестве цессионария
Необходимость оформления договора цессии может возникнуть при самых разных обстоятельствах. Кредитору выгодно передать имеющееся право требования в том случае, если должник не платит: обычно для этого обращаются в фирмы, которые специализируются на взыскании. Такие организации получают прибыль за счет разницы между суммой долга и фактической стоимости цессии. Это соглашение оформляют и в холдингах, в которых взысканием задолженности занимается отдельный отдел. Также договор уступки могут применять фирмы, у которых есть общий контрагент. На рынке недвижимости в качестве приобретателя цессии (цессионария) может выступать любое физлицо или юрлицо, покупающее квартиру в новостройке у частного продавца (не застройщика).
Документы для заключения договора переуступки
Подписание договора цессии предусматривает сбор, подготовку и предоставление следующих документов:
-
ДДУ;
-
кредитные документы (в т.ч. договор);
-
акты купли-продажи и сверки по счетам;
-
выписка из банка по счету;
-
график платежей, которые уже были произведены;
-
погашенные квитанции по оплате;
-
соглашение овердрафта;
-
претензии и уведомления, которые направляли друг друг цедент и должник;
-
судебные документы (если долг был начислен в рамках какого-либо разбирательства).
Передачу документационного пакета лучше оформлять отдельным актом, чтобы иметь точные доказательства того, что бумаги были направлены всем заинтересованным лицам. Порядок составления и визирования актов обговаривается в индивидуальном порядке.
Также кредитору следует письменно уведомить должника о цессии. Лучше, если это сделает цедент (т.е. тот, чье имя изначально стояло в договоре). Должник имеет право не платить новому кредитору, пока не удостоверится в том, что переуступка прав требования действительно произошла (и это не повлечет за собой никаких штрафных санкций). Доказательством цессии признается официальное уведомление от цедента или соответствующий договор.
Регистрация договора цессии
По закону цессию нужно регистрировать, если требование основано на сделке, которая была оформлена при условии регистрации. Согласно п.3.ст.433 ГК РФ, такой договор будет считаться вступившим в законную силу именно после проведения регистрационной процедуры. Т.е. на первичном рынке недвижимости цессия (как и заключение ДДУ) предусматривает обязательную регистрацию.
Расходы по заключению договора цессии
Расходы на оформление договора переуступки требования берет на себя покупатель. Он оплачивает госпошлину в размере 0,5% от суммы, указанной в соглашении. При этом размер выплат, которые передает цессионарий цеденту, определяется только требованиями покупателя.
Если идет речь о переуступке права требования на объект в новостройке, то нужно заплатить фиксированный налог в размере 13% от прибыли, т.е. от разницы суммы при заключении ДДУ и передачи права. Этот платеж вносит продавец.
Помимо этого при заключении сделки цессии могут потребоваться дополнительные расходы, в т.ч. на нотариуса. Вопросы их оплаты решаются в согласованном порядке.
Когда при заключении договора цессии надо получать согласие должника
Составление договора уступки в большинстве случаев не требует оформления согласия должника. Однако его приходится получать, если:
-
по закону переход права требования может осуществляться только с разрешения должника;
-
в договоре между сторонами прописано то, что передача права требования возможна лишь с согласия должника;
-
исполнение обязательств по договору связано с личностью кредитора.
Если кредитор проигнорирует запрет и передаст права какому-либо третьему лицу, такая сделка будет считаться действительной. Однако должник будет иметь право привлечь его к ответственности за нарушение закрепленных обязательств и сможет получить определенную денежную компенсацию.
В каких случаях не нужно оформлять договор цессии в 2022 году
Договор цессии не требуется, если переход прав кредитора произошел в силу закона. Это актуально в случае:
-
оплаты долга поручителем (в этом случае он сам получает право требования выплат с должника);
-
смерти кредитора и последующем возникновении претензий со стороны его наследников;
-
поглощении компании-кредитора более крупным игроком рынка;
-
утери имущества в счет долга третьего лица (похоже на ситуации с поручительством);
-
возмещении ущерба страховой компанией и появлении у нее претензий к клиенту-виновнику (или суброгации).
Особенности договора цессии на рынке недвижимости
Договор уступки может быть заключен на первичном рынке недвижимости при продаже квартиры в любой новостройке. Формально он описывает передачу прав требования на получение в собственность готового объекта, который к моменту заключения соглашения еще не достроен. По этому договору покупатель может потребовать оформление своих законных прав и внесение соответствующих записей в базу ЕГРН только после того, как дом пройдет ГК (раньше нельзя даже при условии полной оплаты по ДДУ)..
Для каких объектов подходит договор
Процедура цессии применяется только для домов на стадии строительства. При этом по закону оформление договора уступки возможно только либо при полной оплате ДДУ, либо при переводе долга на нового покупателя. Если комплекс прошел ГК или стороны хотят заключить сделку без перевода задолженности, процедура оформления договора переуступки будет признана незаконной.
Чем договор цессии отличается от ДКП
По договору купли-продажи клиент получает готовую недвижимость, т.е. предметом этого соглашения является готовый объект, который существует в физическом виде. Это может быть как коттедж, так и квартира с соответствующим регистрационным номером, который указывается в выписке ЕГРН.
Объектом договора цессии выступает только право требования. Т.е. по этому документу приобретатель получает не сам объект, а обещание его оформления в случае его готовности. Если дом не будет достроен, цессионарий не сможет оформить собственность (вместе с другими обманутыми дольщиками).
Как снизить риски при покупке жилья по договору переуступки
Для того, чтобы минимизировать свои риски при оформлении сделки по договору цессии, необходимо:
-
хорошо ознакомиться с ДДУ, который был заключен между покупателем и застройщиком;
-
прочитать проектную декларацию, размещенную на сайте девелоперской компании в открытом доступе (там будут указаны как сроки сдачи, так и точные характеристики жилья);
-
получить официальные выписки на строительную компанию из реестров юрлиц;
-
проверить, не находится ли девелоперская компания на стадии банкротства (это можно сделать в режиме онлайн с помощью официального сайта Единого реестра сведений компаний о банкротстве);
-
узнать, не было ли заведено на фирму каких-либо уголовных дел (это можно проверить в электронной картотеке арбитражных судов);
-
прочитать отзыв о компании (но к отзывам следует относиться крайне критично, т.к. они могут быть заказаны как самой компанией, так и ее конкурентами);
-
уточнить причины, по которым продавец решил уступить право требования до сдачи ГК (квартиры со свидетельством о собственности стоят дороже).
Любые судебные разбирательства, долги и негативные отзывы должны насторожить покупателя: косвенно они свидетельствуют об определенных проблемах застройщика.
Почему договор уступки выгоднее ДДУ
В качестве цедента выступает юридическое или физическое лицо, которое заключило с девелопером договор долевого участия. По этому ДДУ человек также не становится собственником, а лишь получает право требования на определенное жилье после его полного возведения и подготовки. Договор может быть заключен на стадии котлована, когда стоимость квадратного метра в этой новостройке была предельно низкой, а риски - очень высокими. По мере возведения дома застройщик поднимает цены на квартиры, и через какое-то время разница между котлованной и текущей стоимости становится достаточно большой.
Если дольщик решит передать свое право требования на этом этапе, ему нет никакого резона выставлять жилье по цене, назначенной девелопером: частный продавец останется в плюсе даже при небольшом дисконте. Т.е. конечный покупатель по договору цессии сможет приобрести жилье дешевле чем у застройщика по ДДУ.
Покупка жилья по договору цессии: пошаговая инструкция
Процедура приобретения недвижимости по договору уступки в новостройке включает в себя:
-
Сбор необходимых документов.
-
Заключение договора с указанием главных условий сделки.
-
Регистрацию договора в Росреестре или в одном из отделений МФЦ.
-
Внесение корректировок в ДДУ и предоставление его новому покупателю.
Обычно срок регистрации документов в Росреестре занимает не более 10 суток. Однако он может быть увеличен при подаче документационного пакета через многофункциональный центр.
Краткий вывод
Договор уступки требования - это стандартное гражданско-правовое соглашение, которое может быть заключено при покупке квартиры в новостройке. Документ составляется с учетом основного ДДУ и подлежит регистрации в органах юстиции РФ.
