Договор долевого участия в строительстве необходим для привлечения населения для инвестирования работ по возведению многоквартирного дома. Инвестор вкладывает деньги на строительство определенной квартиры согласно техническим характеристикам, указанным в документе. По окончанию строительных работ и введению жилья в эксплуатацию он становится собственником квартиры. Помимо ДДУ существуют другие виды договоров, регулирующие отношения между вкладчиками и застройщиком. Рассмотрим подробнее особенности данного договора.
Когда необходим договор ДДУ?
Договор долевого участия регламентирован законом ФЗ-214 от 2014 года. Он разработан с целью защиты будущих инвесторов от непорядочных действий строительной компании. В нем строго прописаны права и обязанности сторон, позволяющие влиять на недобросовестного исполнителя, а также взимать с виновника неустойку за нарушение условий сделки.
Гарантии по ДДУ
Договор ДДУ продолжает совершенствоваться, свежие корректировки внесены в 2018 году. Защита прав долевого вкладчика предусмотрена таким способом:
- наличие разрешительных бумаг у застройщика на ведение строительных работ;
- предоставление публично информации об объекте, строительной компании и подрядчике, бухгалтерских бумаг о финансовой состоятельности и аудите;
- инвестирование строительства средствами застройщика в размере не менее 10% от общей стоимости проекта согласно бюджету;
- исключение вероятности двойных продаж посредством регистрации договора долевого участия в УФРС;
- строгая отчетность о потраченных вкладах дольщиков целенаправленно на строительство без перенаправления денег на другие нужды, уголовная ответственность за незаконные манипуляции с инвестициями;
- бесплатное для дольщика устранение обнаруженных и скрытых строительных дефектов либо пропорциональное уменьшение стоимости жилья в ситуации, когда недостаток не влияет на безопасную эксплуатацию квартиры;
- возможность продать свои права на квадратные метры третьему лицу по договору уступки, когда вкладчик желает отказаться от инвестирования проекта;
- гарантия на возведенный многоквартирный дом от 5 лет, в том числе на несущие конструкции, на инженерные объекты в нем – от 3 лет;
- фиксирование стоимости за жилье из расчета за квадратный метр или указанием общей суммы за квартиру без права вносить корректировки в расчеты в сторону увеличения;
- возможность у инвестора расторгнуть договор в одностороннем порядке при грубом нарушении застройщиком или подрядчиком обязательств с полным возвратом суммы инвестиций с процентами согласно ставке, прописанной в документе.
Согласно договору долевого участия в строительстве инвестор не является коммерческим лицом, поэтому взносы дополнительно защищаются государством. При банкротстве застройщика убытки долевым вкладчикам будут возмещены из средств специализированного государственного фонда, на котором аккумулируются все отчисления строительной компании, уплаченные при запуске данного проекта. Деньги могут направляться на финансирование строительства или возмещение затрат участникам инвестирования.
Условия договора
В законе ФЗ-214 прописаны положения, которые обязательно включают в бланк. Отсутствие одного пункта из списка является основанием признать сделку недействительной. К обязательным условиям принадлежат:
- каждая квартира подлежит идентификации – прописывается площадь, расположение на этаже, планировка согласно информации в проекте;
- сроки строительных работ – дата введения в эксплуатацию и передача права собственности инвестору;
- подробные условия внесения платежей – сумма инвестирования, график оплаты, порядок внесения сумм, обязательства;
- срок и условия передачи квартиры в собственность, возможность взыскания неустойки за каждый день просрочки;
- обязательства сторон – способы выполнения обязательств, ответственность, меры воздействия на нарушителя;
- цена сделки – стоимость одного метра квадратного либо общей площади квартиры, невозможность изменить цену в одностороннем порядке, в том числе по веским причинам;
- гарантия на квартиру – точный срок гарантии отдельным пунктом, при обнаружении явных дефектов и скрытых недостатков возможность устранить ошибки и прочие огрехи за счет застройщика (подрядчика) или компенсировать затраты при внесении исправлений собственными силами собственника.
Дополнительные условия являются несущественными, поэтому согласно законодательству допускается их внесение по соглашению сторон. К таким положениям относят:
- форс-мажорные ситуации;
- уступка прав на квадратные метры;
- порядок передачи объекта собственнику;
- возможность одностороннего разрыва сделки;
- урегулирование споров и претензий;
- прочие пункты по усмотрению сторон.
Все важные аспекты составления ДДУ прописаны в законе ФЗ-214, дублировать положения законодательства в документе нет необходимости. Если застройщик не включит обязательные пункты, занизит ответственность или исказит суть обязательных условий, приоритетом при отстаивании прав инвестором будут статьи закона даже после регистрации ДДУ в Росреестре. Такой документ будет признан ничтожным.
Особенности оформления и регистрации ДДУ
Первый шаг - перед подписанием сделки уточнить информацию о застройщике и его подрядчике. Обязательный пакет документов включает:
- Разрешительный документ на ведение строительства на данном земельном участке – бумагу выдают органы местного управления. В документе должно быть прописано разрешение на строительство именно многоэтажного многоквартирного дома. Допуск на проведение работ нулевого цикла такого права не дает.
- Право законного владения земельным участком – договор долгосрочной аренды либо право собственности. Информацию можно отследить по выписке ЕГРН. Следует обратить внимание на целевое использование земли.
- Проектная декларация о предыдущих объектах данного застройщика – сведения должны быть публичными. Их легко проверить на официальном сайте застройщика. Рекомендуется уточнить количество недостроенных и замороженных объектов, долгостроя и причины подобных инцидентов.
- Финансовая отчетность и учредительные бумаги – по инвестируемому объекту и предыдущим проектам.
Шаг второй – собрать пакет бумаг для подписания сделки. В перечень документов входят:
- Договор ДДУ – три оригинальных экземпляра. Первые два остаются у инвестора и застройщика, третий передается в Росреестр для регистрации сделки.
- Заявление застройщика и инвестора о регистрации договора долевой собственности – бланк заполняется непосредственно в Росреестре, допускается подписание в МФЦ.
- Документы, подтверждающие личность заявителя – необходимы для всех участников долевой собственности. Если участвуют дети до 14 лет, представляют свидетельство о рождении, усыновлении или бумаги, подтверждающие опекунство.
- Письменное согласие второго супруга – только в ситуациях, когда доля в строительстве только у одного из них.
- Залоговые документы – при оформлении ипотеки или кредита на квартиру. Их используют для регистрации ДДУ в Росреестре с указанием обременения.
- Техническая документация на квартиру – план, подробное описание, согласованное с инвестором.
Шаг третий – подать документы на рассмотрение в Росреестр. Регистрацию ДДУ в Росреестре можно выполнить лично, отправить пакет бумаг заказным письмом или передать в электронном формате в МФЦ. При личном обращении необходимо присутствие обеих сторон. Уполномоченный представитель выдает расписку, подтверждающую сдачу бумаг на обработку.
Сроки регистрации ДДУ в Росреестре и стоимость процедуры
Заключение ДДУ облагается налогами. Размер государственной пошлины составляет 350 рублей. Стороны уплачивают налог в равной пропорции. Если сторонами являются застройщик и инвестор, каждый платит ½ часть от данной суммы, то есть 175 рублей. Сведения об уплате налога доступны для проверки сотруднику при регистрации ДДУ в Росреестре, поэтому прикладывать квитанцию не обязательно. При отсутствии уплаты или данных о ней документы на рассмотрение приняты не будут.
При подаче бумаг первым участником период рассмотрения длится до 10 дней, для последующих участников срок регистрации ДДУ сокращается до 5 дней. Для получения зарегистрированных документов понадобится гражданский паспорт заявителя или нотариальная доверенность представителя и расписка о сдаче бумаг на обработку.
Образец написания договора ДДУ
Строительство многоэтажного дома представляет собой длительный процесс, который проходит в несколько этапов. Застройщики могут подавать под предлогом ДДУ различные типы договоров с целью проведения махинаций на разных этапах строительных работ. Образец написания договора долевого участия включает основные пункты согласно ФЗ-214. Следует помнить, что предварительный документ не является юридическим документом, позволяющим защитить права инвестора. Он всего лишь указывает намерение принять участие в долевом инвестировании. Регистрация ДДУ в Росреестре обязательна.
Порядок расторжения ДДУ и компенсация затрат
Застройщик вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в ситуациях, когда инвестор систематически нарушает сроки внесения платежей, имеются задолженности за 2 месяца. Предварительно он направляет нарушителю предупреждение с указанием срока погашения задолженности. Если в течение 30 дней долг не будет погашен, пострадавшая сторона расторгает сделку, отправляя инвестору полный пакет соответствующих документов. В течение 10 дней деньги возвращаются инвестору.
Расторжение ДДУ по инициативе инвестора возможно в судебном порядке. Вернуть взносы, возместить проценты и компенсацию можно в таких ситуациях:
- строительные работы остановлены, жилье не будет передано в собственность в срок по очевидным фактам;
- в проект внесены важные изменения без согласования с инвестором;
- изменено назначение нежилых и подсобных помещений;
- другие причины, предусмотренные в положениях.
Суд обязует застройщика возместить затраты в полном объеме после расторжения ДДУ. При неисполнении судебного решения суммы к возмещению будут взысканы приставами по исполнительному листу. Решение суда можно предъявить виновной стороне в течение 3 лет. Строительные компании стараются не допускать подобных разбирательств, поэтому многие конфликты решаются по обоюдному согласию на досудебном этапе.
Процесс строительства с участием дольщиков контролируется местными властями. При рассмотрении жалоб, связанных с нарушением обязательств между сторонами принимаются меры по защите пострадавшего вкладчика. Договор долевого участия полностью не защищает дольщика от убытков, связанных с недобросовестными действиями подрядчика. После регистрации ДДУ в Росреестре все риски сводятся к минимуму.
