Депутаты в очередной раз решили усложнить жизнь застройщикам, приняв в первом чтении поправки в 214-ФЗ, призванные защитить права дольщиков и навести порядок по расходованию их денежных средств. История ГК «Город», в которой до сих пор остается неясной горькая судьба средств дольщиков, показала, что пробелов в законодательстве для мошенников предостаточно.
Изменяй и властвуй
Депутаты, не без участия главного поборника прав дольщиков Александра Хинштейна, предложили ужесточить требования к застройщикам, которые привлекают средства дольщиков. Как таковых требований раньше и не было. Если внимательно изучать проектные декларации, то огромные комплексы строят никому не известные компании (часто встречается формулировка: «раньше строительство не вела»), с уставным капиталом 10 тыс. рублей и кредитными обязательствами на миллиарды. Как правило, за этими буквально нищими застройщиками скрывается вполне респектабельная компания, хорошо известная на строительном рынке.
Законодатели предлагают эту «несправедливость» исправить и добавить в 214-ФЗ, что привлекать средства дольщиков имеет право застройщик, собственный капитал которого составляет не менее 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на среднюю цену продажи одного квадратного метра в регионе, определяемую Росстатом. Кроме того, предлагается создание единого реестра застройщиков и введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков — размещение их средств на эскроу-счетах в банке (очень популярный механизм на западе, но не в России).
Застройщики, безусловно, таким нововведения не рады: хотим стабильности и покоя, хватит постоянно менять правила игры, опять придется пересчитывать экономику проектов и прочее. «По имеющемуся опыту можно говорить, что стоимость квадратного метра вырастет пропорционально сумме дополнительных затрат застройщика, - считает Вячеслав Капустин, генеральный директор ООО «Интерфлора». - На стоимость квадратного метра непосредственно повлияет увеличение нагрузки на самого застройщика, а также сокращение числа игроков рынка в силу того, что ряд из них перестанет удовлетворять предъявленным требованиям в ходе внедрения новых механизмов работы. Иными словами, в случае изменений рынок рискует стать менее конкурентоспособным». Но пока говорить о том, каковы будут эти дополнительные затраты, рано. «Это как гадать на кофейной гуще», - уверена Ольга Романова, аналитик БН. Так же считают и в «Колтушской строительной компании», заявив, что «будет видно, когда поправки вступят в силу».
В любом случае стабильности рынку, который находится в непростой ситуации, инициативы депутатов не добавляют. «Безусловно, любое законодательное нововведение, которое требует дополнительных расходов от застройщиков, меняет экономику проекта. Это всегда вызывает некоторую нервозность бизнеса. Хотя, скажем, последствия от ужесточения требований к страхованию ответственности нам все-таки удалось нивелировать и сохранить удобный для покупателей уровень цен», - считает Николай Кычёв, помощник генерального директора «Колтушской Строительной Компании».
Шоковая терапия
В 2015 году еще одна инициатива депутатов вызвала шок на первичном рынке, на время парализовав сделки по купле-продаже непостроенных квадратных метров. Были ужесточены требования к компаниям, страхующим ответственность застройщика. Представители стройкомпаний, спохватившись только тогда, когда эти требования вступили в силу, уверяли, что цены на «квадрат» повысятся на 5-10%, по факту ничего страшного не произошло.
Впрочем, в ближайшем будущем застройщиков может ожидать полный запрет на долевое строительство. По крайней мере такой запрет (с 2020 года) обсуждался в середине прошлого года на заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья. «В этом случае ряд игроков рынка будет вынужден его покинуть, а на рынке может возникнуть дефицит предложения, - прогнозирует директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. - Стоимость квадратного метра может возрасти на 20-25%, так как собственными средствами, достаточными для строительства жилого дома, обладают немногие компании, а заемные в банке стоят дорого. Сейчас ставки по кредитам в среднем начинаются от 15%».
Дикий рынок
Первичный рынок до сих пор трудно назвать цивилизованным. Где еще можно найти столько обманутых граждан, которые лишились миллионов рублей на вполне законных основаниях? Эксперты говорят, что недвижимость — самое надежное вложение средств, что доходность — выше банковских вкладов, а сами банки считают строительный бизнес высокорискованным, непрозрачным, на этом основании, не желая становится «обманутыми банкирами», отказываются кредитовать строителей. Возможно, ужесточение требований к застройщикам эту ситуацию, это повсеместное недоверие как-то переломит, создаст нормальные, цивилизованные условия покупки-продажи строящегося жилья. Возможно, за это придется платить дольщикам.
