Строительство и ремонт предусматривают соблюдение различных нормативов, стандартов, регламентов. Подобный подход обеспечивает долговечность и безопасность построек любой этажности. Из-за этого собственник жилья, который решил провести ремонт с изменением конфигурации помещения, должен согласовать перепланировку квартиры в БТИ и Жилинспекции (требование регламентируется Главой 4 ЖК РФ). В противном случае владельцу недвижимости назначат штраф и предпишут вернуть объект в первоначально состояние согласно официальной инженерной документации.
Что можно и что нельзя делать при перепланировке
При перепланировке жилья в многоквартирном доме нельзя:
-
переносить мокрые зоны, размещать под ними жилые комнаты;
-
соединять кухню с санузлом или увеличивать их площадь за счет друг друга;
-
устанавливать насосы в жилых помещениях для размещения туалета подальше от стояка;
-
полностью убирать пороги в санузел (по санитарным требованиям между высотой пола в ванной комнате и коридоре должна быть разница в 1,5-3 см);
-
демонтировать несущие стены (т.е. свободная планировка в старых домах изначально невозможна из-за их технических особенностей);
-
утеплять лоджию или балкон с помощью радиаторов отопления и т.д.
При этом владельцы жилья могут полностью убирать коридорные пространства, сносить ненесущие стены, соединять кухню и комнату в домах с электроплитами, объединять две квартиры в одну и т.д. Эти работы абсолютно законны и легко согласовываются с Жилинспекцией.
Самые распространенные ошибки при перепланировке жилых помещений
Многие владельцы квартир при организации свободной планировки в помещении допускают ряд ошибок, которые в дальнейшем выливаются в дополнительную бумажную волокиту, штрафы и работы по установке стен. К ним можно отнести:
-
перенос мокрых зон (туалета, кухни, ванной);
-
расширение кухни за счет санузла;
-
объединение гостиной и кухонной зоны (для газифицированных объектов);
-
присоединение балкона или лоджии к жилой комнате с полным демонтажем стены;
-
установку на лоджии батарей и т.д.
Подобное изменение конфигурации является нарушением законодательства и предусматривает наложение штрафа.
Особенности перепланировки в апартаментах
Апартамент – это помещение, которое не состоит в реестре жилого фонда РФ, но при этом имеет все необходимые приспособления для проживания в нем на постоянной основе. Т.е. юридически объект не является жильем. Апартаменты могут находиться в полностью нежилых комплектах, так и в домах, в которых присутствуют обычные квартиры. От того, где именно они располагаются, и зависит порядок узаконивания перепланировки.
Если весь ЖК нежилой, то он не относится к ведению Жилинспекции, и согласовывать перепланировку в нем нужно только в БТИ. Во втором случае удостоверение ремонта будет проходить в жилищной инспекции. В полностью нежилом доме можно получить разрешение на любое переоборудование, т.к. для него не действуют стандартные санитарные нормы. Если же апартаменты находятся в обычном комплексе, то при согласовании придется учитывать жилищные стандарты и регламенты РФ.
Свободная планировка - что это такое: можно ли ее узаконить?
Свободная планировка – это один из самых известных трендов в строительстве в 2022 году. Для нее характерно отсутствие внутренних стен и сведение к минимуму использования несущих опор. Помещения с такой конфигурацией появились на рынке РФ в конце 90-х годов. Первоначально их предлагали только «элитные» застройщики: квартиры со свободной планировкой встречались исключительно в новостройках бизнес-класса. Но со временем тренд подхватили и остальные девелоперы. Также необычным планировочным решением заинтересовались дизайнеры, и стали предлагать своим клиентам сносить лишние стены для создания воздушных и просторных интерьеров в обычных хрущевках и сталинках.
При согласовании свободной планировки действуют стандартные требования к наличию несущих стен, расположению мокрых зон и отсутствию батарей на балконе. Если выполненный ремонт полностью соответствует официальным регламентам, его можно будет узаконить.
Какие последствия от неправильной планировки
Проведение незаконной перепланировки квартиры считается административным правонарушением. Подобные работы, произведенные без получения соответствующего разрешения Жилинспекции и БТИ, облагаются штрафом. После получения сигнала инспектор государственного органа выезжает на место, проверяет объект, отдает квитанцию и направляет владельца недвижимости на согласование ремонта. Если же в ходе осмотра жилья будут выявлены нарушения различных НПА (СаНПиНов, СНиПов, ФЗ и т.д.), то представитель Жилинспекции оформит предписание вернуть планировку в исходное состояние с указанием точных дат.
Размер штрафа в 2022 году
Самовольная перепланировка жилого помещения в МКД влечет за собой наложение штрафа в размере 2 т.р. для частных владельцев, 4-5 т.р. для должностных лиц и 40-50 т.р. – для юрлиц. В дальнейшем размер штрафа может быть увеличен.
Что будет в случае отказа возвращать помещение в исходное состояние
В случае отказа собственника приводить помещение в первоначальный внешний вид с учетом плана БТИ Жилинспекция подает на него в суд. Суд в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить проблемную квартиру на торги и лишить права собственности ее владельца с предоставлением ему какого-либо другого жилья. Обычно до этого не доходит: собственники соглашаются вернуть стены на место и спокойно платят штраф.
Как сделать ремонт и получить разрешение на перепланировку квартиры: советы риелтора
Любая перепланировка требует согласования в органах юстиции. При ремонте помещения нужно изначально учитывать то, что изменения конфигурации объекта придется отражать в официальной документации. Т.е. перед проведением работ по сносу стен и возведению дополнительных перегородок следует разработать проект и согласовать его в Жилинспекции. Только в случае получения одобрения на ремонт можно приступать к активным действиям и браться за инструменты.
Документы для получения разрешения
Официальное оформление перепланировки предусматривает сбор ряда документов. К ним можно отнести:
-
Заявление на перепланировку. Оно оформляется в свободной форме, но нередко муниципалитет устанавливает свои негласные правила, поэтому перед составлением заявки лучше всё уточнить.
-
Техпаспорт БТИ с экспликацией.
-
Документы, которые подтверждают право собственности на квартиру: свидетельство или выписка ЕГРН.
-
Проект перепланировки жилого помещения, составленный специализированной компанией.
-
Нотариально удостоверенное согласие хозяев жилья на перепланировку.
Если в числе собственников недвижимости есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, то при согласовании ремонта потребуется также предоставить разрешение на перепланировку квартиры от органов опеки и попечительства.
Как сделать перепланировку правильно: основные этапы процедуры
Правильное проведение перепланировки с последующим удостоверением работ включает в себя:
-
обращение в проектное бюро;
-
проведение измерительных работ;
-
разработку дизайн-проекта
-
составление плана работ по перепланировке с учетом пожеланий по ремонту;
-
сбор документационного пакета;
-
обращение в Жилинспекцию;
-
получение одобрения на ремонт;
-
проведение ремонтных работ;
-
внесение изменений в план БТИ.
Планировочный проект следует узаконить заранее, чтобы снизить расходы на ремонт. Предварительное удостоверение документов поможет скорректировать спорные моменты, согласовать точный порядок переустройства и перепланировки и приступить к работе с учетом рекомендаций официальных ведомств.
Оформление перепланировки через посредника
Сегодня на рынке работает много фирм, которые предлагают услуги по согласованию планировок. Они выступают посредниками между клиентами и Жилинспекцией, упрощая оформление необходимых документов. Узаконивание ремонта с помощью такой организации увеличивает шансы на получение разрешения. Точную стоимость согласования перепланировки через посредника следует узнавать индивидуально. Она зависит от сложности ситуации, наличия проблем в документах и срочности заказа.
Продажа жилья и оформление перепланировки в 2022 году
Квартира с перепланировкой может быть объектом купли-продажи. Сделка с таким жильем проходит по стандартному алгоритму с оформлением договора и расписки о передаче денежных средств.
Продажа квартиры с перепланировкой по закону
Если жилье имеет узаконенную перепланировку, его продажа включает в себя:
-
поиск покупателей (самостоятельно или через агентство недвижимости);
-
проведение переговоров и показов;
-
получение аванса от покупателя, составление ПДКП;
-
оформление ДКП, согласование необходимых нюансов;
-
подписание договора купли-продажи;
-
получение денег (наличными, через аккредитив, с помощью банковской ячейки и т.д.);
-
проведение госрегистрации.
Продажа жилья с неузаконенной планировкой
Наличие неузаконенной перепланировки в квартире снижает ее стоимость и сокращает круг потенциальных покупателей. Такой объект не могут рассматривать:
-
покупатели с ипотекой (банки не выдают кредиты на жилье с потенциальными проблемами вне зависимости от его стоимости);
-
клиенты с материнским капиталом (квартира свободной планировки или жилье со смещенными мокрыми зонами просто не смогут пройти проверку ООиП);
-
получатели различных социальных сертификатов и т.д.
Фактически квартиры с неузаконенной перепланировкой могут рассматривать только покупатели с кэшем. Но клиенты, имеющие на руках полную сумму для покупки жилья, всегда торгуются, понимая свое конкурентное преимущество. Из-за этого у владельца такого объекта есть 3 пути: проводить полную переделку квартиры согласно плану БТИ, пытаться узаконить ремонт через специализированную фирму или соглашаться на дисконт.
Краткий вывод
Узаконивание – это официальное оформление перепланировки в Жилинспекции. Оно представляет собой документальное подтверждение безопасности проведенного ремонта. Отказ от согласования может повлечь за собой наложение штрафа и проведение дополнительных работ по восстановлению снесенных перегородок. Эксперты рекомендуют узаконить планировку на этапе составления архитектурного проекта, т.к. это позволит снизить расходы на ремонт и отделку.
