Приобрести недвижимость можно несколькими способами. Купить, получить в дар, обменять, получить по наследству. Договор ренты – это еще один способ приобретения жилья в обмен на материальную или иную посильную помощь его хозяину. Простой пример: пожилой человек заключает соглашение с молодой семьей, по которому супруги ухаживают за стариком до его смерти или каждый месяц выплачивают ему определенные суммы в оговоренные сроки. Затем становятся собственниками имущества.
Гражданское законодательство различает 3 вида рентных договоров. При заключении любого соглашения должны соблюдаться правила и законодательные нормы. Прежде чем подписывать бумаги, выплачивать деньги или переоформлять имущество необходимо все тщательно изучить. Рассмотрим каждый подробно и его отличия от других.
Договор ренты на квартиру
Простого договора ренты на квартиру с определенным указанным сроком не существует. Можно оформить документы только на неопределенный срок или пожизненный. Последний делится на простой вид, а также случай с иждивением.
Договор постоянной ренты
Постоянная рента срока давности не имеет. Если владелец имущества умирает, получать деньги смогут его наследники. До тех пор, пока условия контракта не будут выполнены.
Изначально обговаривается стоимость жилья. И пока вся сумма не будет выплачена, сделка считается незавершенной. Покупка продуктов, медикаментов, оплата коммунальных услуг. Это засчитывается в счет уплаты долга.
Важно! Основное отличие от остальных видов – возможность выкупить дом полностью, как только у рентоплательщика появятся деньги.
Чтобы договоренность не признали ничтожной, выплаты при постоянной и пожизненной форме приравниваются к прожиточному минимуму (больше можно). В этом случае в качестве предмета допускается не только недвижимое имущество, но и движимое (например, автомобиль).
Договор пожизненного содержания с иждивением
По договору пожизненной ренты на квартиру, расчеты производятся в денежном эквиваленте. Срок обязательств заканчивается в момент смерти кредитора. Размер выплат обговаривается сторонами заранее, как и их периодичность.
Одна из сторон договора ренты на квартиру с пожизненным содержанием это чаще всего одинокий пожилой или больной человек, у которого нет близких людей, чтобы помочь ему материально или с бытовыми делами. Получателями ренты иногда выступают несколько людей, например, супруги. С другой стороны допустимо участие не только физлица, но и юридического. В том числе индивидуальные предприниматели, организации, предприятия, как частные, так и государственные.
Важно! Предметом договора ренты с пожизненным содержанием допустимо указывать не только жилую площадь, но и любую другую недвижимость – дача, земельный участок.
По договору пожизненного содержания с иждивением на квартиру рентополучатель имеет право претендовать не только на денежное вознаграждение. Расчетом за будущее жилье станет уход и помощь по хозяйству. Сюда относится:
- Готовка, стирка, уборка в доме;
- Сопровождение в больницу;
- Покупка продуктов, лекарств;
- Оплата коммунальных услуг и т.п.
Договор ренты с пожизненным содержанием допускает и специальные условия. Рентодатель имеет право потребовать ухода не за собой лично, а за кем-то из близких ему людей – дети, супруги, внуки. Единоразовый взнос в момент оформления бумаг не исключается.
Плательщик может сразу переоформить на себя недвижимость. Но имущество в собственность он получит с обременением, избавиться от которого можно выполнив принятые на себя обязательства. Продать, обменять или подарить дом будет невозможно, пока рентополучатель жив. Если их двое, смерть должна забрать всех. После этого сделка считается завершенной. Одним из обязательств часто прописывают расходы на погребение.
Размер рентных выплат не менее двух прожиточных минимумов.
Содержание договора
Оформление бумаг возможно только в присутствии нотариуса. Заверение специалиста необходимо для переоформления документов. Заверяется четыре копии. По одной получат на руки получатель и должник. Одна останется у нотариуса. Оставшийся экземпляр потребуется в Росреестре.
Текст документа не должен противоречить Гражданскому законодательству. Если не указать необходимую информацию документ не будет иметь законной силы. Да и нотариус его не будет заверять.
Существенные условия
К обязательным условиям относят:
- Информация о сторонах контракта – ФИО, паспортные данные, место прописки и проживания;
- Подробное описание недвижимости – адрес, количество комнат, метраж жилой площади, ее назначение, характеристики по документам;
- Размер платежа – в сумму должны быть включены и услуги по уходу за пожилым человеком. Оценить уборку по дому и посещение больницы достаточно сложно. Можно примерно оценить работу или отталкиваться от расценок компаний, которые оказывают подобные услуги;
- Периодичность передачи денежных средств – раз в месяц, раз в квартал, раз в полгода или в год. Можно договориться хоть о еженедельных платежах. В зависимости от того, как стороны между собой решат;
- Наличие или отсутствие разового платежа – чем больше сразу вложить в недвижимость, тем меньше будет ежемесячный платеж;
- Данные о людях, которые прописаны в приобретаемом жилом помещении (наличие несовершеннолетних, вписанных в домовую книгу, значительно усложнит переоформление жилплощади);
- Общая стоимость дома, если он передается за деньги – в случае отсутствия этой информации, выкуп будет приравниваться к годовой сумме платежей;
- Если жилую площадь получают в дар, это также необходимо прописать;
- Сроки – в этом пункте указывают вид – постоянная, пожизненная или с иждивением;
- Доля платежа – если получателей или должников двое и более, то нужно указать какую долю кто будет получать/платить. Если этого пункта нет, то сумма делится на всех в равных частях.
Важно! Если платеж определяют в виде прожиточного минимума, он должен индексироваться, так как эта величина постоянно меняется. Нижняя граница платежа устанавливается, только если дом передается в дар (отсутствует первоначальный взнос).
Дополнительные условия
Помимо существенных условий, любой договор включает в себя и дополнительные:
- Возможность досрочного расторжения – у обеих сторон есть такое право. Причины и порядок расторжения лучше указать сразу, чтобы потом не пришлось идти в суд. Плательщик должен известить кредитора о своем желании не меньше чем за 3 месяца.
- Ответственность – этот пункт рассказывает о том, что грозит обеим сторонам (а в большей степени должнику) за неисполнение возложенных на себя обязанностей. Например, 12% годовых в пользу получателя.
- Выкуп – кредитор получает оплату за год при выкупе ренты, если недвижимость передавалась плательщику по правилам купли-продажи (первый взнос) или приплюсовывается стоимость дома, если по дарению.
Внимание! Выкупить ренту можно просто вернув пожилым людям жилое помещение обратно. При этом уже выплаченные деньги не возвращаются. Но и старики имеют право отказаться от жилья и потребовать деньги.
Образец
Если стороны решили сэкономить на юристе, лучше предварительно изучить образец. Скачать бланк договора ренты можно в конце статьи.
Заполненный образец
Для полной эффективности ознакомьтесь с заполненным образцом.
Расторжение
Аннулирование взаимных обязательств возможно через нотариуса, если обе стороны согласны и не имеют друг к другу претензий. В случае возникновения конфликта, решить проблему можно лишь в судебном порядке. Заявление в суд не будет принято, если не было произведено попытки договориться мирно.
Расторжение станет возможным в случаях, когда:
- Применялись угрозы и насилие с целью принуждения к заключению контракта;
- Пожилой человек не получает платежи в течение года;
- Пожилой человек умер, а плательщик постоянной ренты решил ее выкупить, а не продолжать платить наследникам;
- Пожилой человек простил остаток долга плательщику;
- Кредитор поменялся и по закону он не имеет права получать деньги по договору (получателем может быть только физлицо или некоммерческая организация);
- Одна из сторон нарушила один из пунктов договора.
Выкуп ренты так же является поводом для расторжения сделки. Сделка считается завершенной, после получения кредитором определенной суммы денежных средств. Соответственно периодичные платежи прекращаются.
Стороны должны в письменном виде известить друг друга о своем решении. В суд можно обращаться, когда будет получен отрицательный ответ от оппонента. Или идти вместе к нотариусу.
Исковое заявление подается в районный суд по месту регистрации имущества. На желающего разорвать соглашение ложится обязанность по оплате госпошлины. Для обращения в суд мало знать, что такое рента на квартиру. Нужно будет доказывать свою правоту. Очень часто дело до суда доходит после смерти пожилых людей, когда права на квартиру начинают оспаривать наследники.
Стороны (участники)
Требования к сторонам ренты отличаются:
- Постоянная: получатель физлицо или некоммерческая организация, должник любое физическое или юридическое лицо;
- Пожизненная: получатель только физлицо, должник любое физическое или юридическое лицо;
- С иждивением: получатель только физлицо (или человек на которого он укажет), должник любое физическое или юридическое лицо.
Недееспособные граждане выступать в качестве получателя или плательщика не имеют права. Так же как организации и предприятия, если это противоречит их уставу.
Документы
Для оформления документов обоим участникам придется обратиться к нотариусу. Это обязательно. При себе нужно иметь следующие документы:
- Удостоверения личности (паспорт);
- Подтверждение права собственности (свидетельство или выписка из государственного реестра);
- Технический план (выдают в БТИ);
- Домовая книга с указанием прописанных в доме людей;
- Подтверждение об отсутствии коммунальных долгов (или их наличии, если оплата задолженности входит в договоренность);
- Заявление в Росреестр на переоформление имущества;
- Квиток об оплате государственной пошлины;
- Согласие от второй половинки рентного кредитора, если квартира общая, а рента будет платиться только одному человеку.
Необходимые документы можно заказать через многофункциональный центр (МФЦ).
Про нотариуса и мошенничество
В соответствии со статьей 584 ГК РФ заверка бумаг нотариусом обязательна. Иначе договор будет недействительным. Услуги нотариуса должен оплачивать будущий владелец недвижимости, который берет на иждивение пожилого человека. Это обойдется не дороже 20000 рублей. В среднем пол процента от конечной суммы.
После посещения нотариальной конторы нужно составить акт приемки-передачи квартиры и посетить Росреестр. Перед оформлением важных бумаг, рентный должник должен усвоить три вещи:
- Человек, которому платятся деньги, за которым будет осуществляться уход, остается жить в своем доме до момента смерти или до полного погашения обговоренной суммы;
- Полноправным собственником он станет после того, как его подопечный перейдет в иной мир или после того как вся сумма будет выплачена (при постоянной форме). До этого момента распоряжаться имуществом помешает обременение;
- Если кредитор проживет долго, оплата за недвижимость в совокупности может превысить ее кадастровую/рыночную стоимость – существует риск переплаты.
Если текущий владелец дома не общается со своими родственниками, это не значит, что после его смерти они не захотят получить наследство. И не попытаются оспорить договоренность через суд. Обезопасить себя должник может справками из больницы. Надо до посещения нотариуса пройти обследование и получить подтверждение от медиков, что обе стороны в момент заключения сделки психически здоровы и полностью дееспособны.
В юридической практике встречаются различные виды недобросовестных поступков с обеих сторон:
- Пожилой человек передумал и подал в суд с целью расторгнуть контракт, мотивируя это тем, что за ним плохо ухаживают, за состоянием дома не следят и т. п. Встречаются люди, которые зарабатывают тем, что заключают и расторгают рентные соглашения. Ведь выплаченные им до суда деньги возврату не подлежат;
- Пользуются невнимательностью – вместо необходимых документов оформляют завещание, которое в любой момент можно изменить. А первый взнос то уже заплачен;
- Пользуются неграмотностью пенсионеров, вместо рентного соглашения старики оформляют куплю-продажу по номинальной цене или генеральную доверенность на распоряжение недвижимостью.
Надо внимательно изучать документы, которые подписываете. Прежде чем заключать договор пожизненной ренты образец лучше показать юристу. Чтобы обезопасить себя, сохраняйте чеки, берите расписки при передаче денег. А лучше делать перечисления через банк. В суде это будет весомым доказательством.
Гибель имущества
Всегда существует риск порчи или гибели имущества. Дом может сгореть или соседи сверху затопили. Если жилище было получено в дар, платить все равно придется. И ремонт делать за свой счет. В ситуации с наличием единоразового взноса (оформляется как купля-продажа), можно побороться за свои права и настоять на изменении договора.
А вот пожизненную ренту выплачивать придется в любом случае. Риски на себя берет счастливый обладатель жилого помещения. Имущество можно застраховать. Не забудьте сделать пометку об этом в подписываемых документах.
Прежде чем подписывать документы, внимательно их изучите. Лучше предварительно проконсультироваться с юристом. Отказываться улучшить свое материальное положение или исполнить свою мечту (обзавестись собственным домом) из-за страха быть обманутым не стоит. Нельзя переоценивать свои возможности. Платить придется долго. А нарушать договоренность нельзя. Пожилым людям, если у них есть родные, с которыми поссорились, лучше не торопиться. Ведь примирение с близкими людьми – это не повод расторгать соглашение.
