Продажа квартиры может повлечь серьезные расходы для владельца или не потребует уплаты подоходного налога. Налогообложение при получении дохода от проданной собственности зависит от нескольких параметров – времени владения ею, оснований для получения и стоимости недвижимости.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры
Когда собственник продает жилье, он получает сумму от покупателя, однако не всегда сделка признается прибыльной. После недавнего снижения рыночных цен на жилье многие владельцы недвижимости столкнулись с невозможностью продать ее за большую сумму. В результате, итог сделки покажет, что владелец получит меньше денег, чем у него было накануне покупки. Когда возникает вопрос об уплате налога с продажи квартиры, речь идет о доходе, который получает человек в конечном итоге после вычета суммы, переданной предыдущему собственнику.
Даже если доход был получен, собственник может избежать расходов на налоговые платежи, если владеет квартирой длительный срок. Ответ на вопрос, нужно ли платить после продажи недвижимости налог, и можно ли вернуть часть суммы, стоит искать в Налоговом Кодексе. Ранее действовало единое правило – налог со сделки уплачивали все, кто не дождался 3 лет с момента регистрации прав на собственность. В 2016 году в НК РФ были введены поправки (п.17.1 ст.217), согласно которым для продажи жилья без дополнительных расходов потребуется дождаться истечения 5 лет после покупки.
У продавца, решившего в 2020 году избавиться от квартиры, купленной после 1 января 2016 года, остается право выбора вычета, который поможет снизить сумму налога:
-
Вычесть от цены продажи стоимость покупки и уплатить 13% с разницы.
-
Воспользоваться фиксированным вычетом согласно п.2 ст.220 НК РФ.
Каким именно вычетом воспользуется налогоплательщик, зависит от конкретной ситуации и оснований, как была получена квартира.
Как не платить налог с продажи квартиры
Чтобы избежать взимания налога (процентов), необходимо дождаться, пока пройдет 3 или 5 лет с момента вступления в право собственности.
Точка отсчета минимального срока определяется, в зависимости от причины появления прав на имущество:
-
С даты регистрации прав в Росреестре по сделке купли-продажи.
-
Со дня смерти наследодателя при переоформлении унаследованной квартиры.
-
С момента вступления в силу судебного постановления, если квартира получена по судебному иску.
-
Если жилье приватизировано до 1998 года, отсчитывают срок с момента регистрации нового имущественного права Росреестром, а для более поздней приватизации – по времени подписания приватизационного договора о передаче жилья из муниципального фонда.
-
Если квартира получена от жилищно-строительного кооператива, время владения отсчитывают от подписания приемопередаточного акта и полного расчета за пай. Налогоплательщики руководствуются разъяснениями, данными Минфином РФ в Письме №03-04-05/7-837 от 4 июля 2012 года.
-
Дата приобретения первой доли, если квартиру собственник берет по долям, а затем приняли решение о продаже.
Закон освобождает от увеличения минимального периода владения до 5 лет, если:
-
жилье унаследовано;
-
подарено близкими родственниками (родители, родители родителей, дети, дети детей, дети родителей);
-
приватизировано;
-
получено в рамках договора о пожизненном содержании с обязательством об иждивении.
В 2019 году право освобождения от налога получили не только граждане РФ и резиденты, но и нерезиденты (граждане, не проживающие в РФ последние полгода), на которых ранее не распространялась эта норма закона. Статус налогового резидента или нерезидента получают независимо от текущего гражданства собственника квартиры. Для налоговой сферы важнее знать, уплачивает ли человек налоги в российскую казну.
Сколько составляет налог с продажи квартиры
При определении налоговых платежей исходят из общей ставки подоходного налога – 13%, если собственником был резидент России, если клиент нерезидент РФ расходы при продаже жилья окажутся еще выше – 30% от полученного дохода. Во избежание проблем, стоит подготовиться к тому, чтобы подтвердить свое налоговое резидентство.
Поскольку статус резидентства определяется по налоговым сборам, резидентом вполне может стать иностранный подданный, а нерезидентом – россиянин, покинувший страну и отсутствующий в РФ на протяжении более 183 дней (полгода).
Какой налог с квартиры платить при продаже, определяется по статусу резидентства, но сама обязанность платить или не платить суммы в бюджет, устанавливается по времени владения недвижимостью и итоговым доходом (разницей между ценой продажи и покупки).
Налог с продажи квартиры менее 3 лет
Платить 13% или 30% после проведения сделки купли-продажи должны все лица, вступившие в права собственника до 2016 года, если к моменту продажи не прошел 3-летний срок, либо после покупки жилья после 2016 года не прошло 5 лет.
Можно обойти обязательный платеж с продажи, даже если срок владения не превысил 3 лет, при условии, когда вырученная сумма оказалась меньше, чем было потрачено при оформлении недвижимости. Нет прибыли – ничего не начисляется. Главное, чтобы при подаче отчетности в налоговую были предъявлены документы, подтверждающие сумму, заплаченную при покупке (например, договор с предыдущим собственником).
Закон допускает присоединять к сумме затрат на приобретение размера вложенных в ремонт и благоустройство средств.
Налог с продажи квартиры менее 5 лет
Если владелец продает собственность, купленную до 2016 года, он освобождается от налога по прошествии 3 лет. В остальных случаях нужно подождать истечения 5-летнего периода, чтобы не иметь проблем с налоговиками.
При срочной потребности продать жилье, приобретенное меньше 5 лет назад, исходят из правил:
-
Обязать налогоплательщика уплатить подоходный налог, если период владения меньше 3 лет.
-
Освободить от НДФЛ с дохода на основании п. 3 ст.217.1 НК РФ, если квартирой владеют 3 и более лет по договору дарения, приватизации, пожизненном содержании с рентой или по свидетельству о наследстве.
В отношении дохода, полученного при продаже имущества, не установлено льгот для традиционной категории пенсионеров – им начисляется налог на тех же принципах, что и остальные граждане.
Согласно пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ), регионы могут корректировать федеральные налоговые нормы и вводить дополнительные льготы.
Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры
При вычислении суммы расходов налогоплательщика исходят из размера получаемого дохода. Если он окажется меньше, чем 0,7 от указанной на начало года кадастровой стоимости, исходят из положения, что прибыль собственника определяется через 0,7 от кадастровой цены, согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Этим положением государство исключает риск искусственного занижения стоимости и ухода от налогов.
У региональных властей сохраняется право влиять на расчетный коэффициент. На сновании пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ, региональные законодатели, основываясь на особенностях экономики субъекта РФ, могут пересмотреть показатель или обнулить его.
Помимо стоимости квартиры и расчетного показателя на итоговую цифру к уплате влияет применение имущественного вычета, как это установлено пп. 1 п. 1 ст. 220. Возврат налога может быть реализовать через вычет в необлагаемый миллион рублей. Именно на эту сумму снижается налогооблагаемая база, если налогоплательщик не может или не хочет применить иной подход – уменьшить базу за счет вычета уплаченной ранее при покупке суммы. Понесенные по сделке расходы подтверждаются документально.
Сроки уплаты налога после продажи недвижимости
Статьей 229 НК РФ пунктом 1 Налогового Кодекса установлен крайний срок подачи деклараций с отчетом о полученных за предыдущий год доходах. Налогоплательщик, продавший в истекшем году недвижимость и получивший доход, должен самостоятельно позаботиться подготовкой отчетности 3-НДФЛ и передать ее налоговикам до 30 апреля года последующего.
До середины июля того же года, после подачи декларации, средства должны поступить в бюджет. Государство в лице ФНС ревностно относится к контролю за поступлением средств в бюджет от лиц, получивших доход. При отказе подавать 3-НДФЛ и платить налог неизбежны штрафные санкции.
Подача декларации в налоговую инспекцию
Раньше декларация 3-НДФЛ заполнялась преимущественно вручную, и разобраться в облагаемых налогом суммах было не так просто. Сейчас такая проблема вовсе отсутствует, поскольку на помощь налогоплательщику пришли автоматизированные средства подготовки отчета:
-
При наличии доступа в личный кабинет и электронной подписи, заполнение декларации осуществляется в автоматическом режиме. Достаточно выбрать нужный сервис и внести исходные данные. Система подготовит отчет об облагаемых налогом суммах самостоятельно и подскажет формат правильного заполнения. Декларация отправляется прямо в сайта ФНС из личного кабинета налогоплательщика.
-
На сайте ФНС есть отдельный сервис, предназначенный для тех, кто не имеет доступа в ЛК. Электронная форма заполняется аналогичным образом.
-
На сайте Госуслуг через авторизованный доступ можно найти ссылку на ресурс, который поможет своевременно отчитаться черед налоговой.
Сбор ФНС оплачивается в режиме онлайн через личный кабинет на сайте nalog.ru или по предоставленным в ИФНС реквизитам.
Вы можете загрузить актуальную форму 3-НДФЛ c приложениями с нашего сайта. Ссылка на скачивание распложена в конце статьи.
Документы, прилагаемые к декларации
Разобраться в структуре налогового отчета несложно. Заполнив его хотя бы 1 раз, у налогоплательщика не возникнет проблем с последующей подачей декларации самостоятельно. Для заполнения используют действующую версию отчета. Она может меняться по усмотрению фискального органа. Например, декларация 3-НДФЛ на 2019 год утверждена Приказом Налоговой Службы от 3 октября 2018 года № ММВ-7-11/569@.
Структура документа включает 3 основных раздела:
-
Титульный лист с главными сведениями о заявителе.
-
Первый раздел с информацией о сумме налога, которую необходимо возместить или уплатить.
-
Раздел второй представляет собой вычисления по определению налогооблагаемой базы для подоходного налога.
Вместе с основной формой подают Приложение 1 с отражением дохода за проданную квартиру и Приложение 6 с информацией об имущественном вычете и понесенных от продажи расходах.
Что будет, если не платить налог при продаже квартиры
Все, что касается налоговых сборов, находится на особом контроле государства. В Налоговом Кодексе подробно описаны возможные последствия от несвоевременного и ненадлежащего исполнения обязанностей налогоплательщиком.
Согласно ст. 119.1 НК РФ, отсутствие декларации, отказ от подачи 3-НДФЛ считается проступком лица, получившего в отчетный период доход. Размер штрафа может достигать 5% от размера налога, который надлежало уплатить. Ежемесячно сумма штрафа увеличивается на 5%, но не более 30% от общей суммы налога. Минимальный размер штрафа – 1 тысяча рублей.
Отдельная статья посвящена ответственности за сознательное занижение базы налогообложения, используемой для определения налогового сбора. Согласно п. 1 ст. 122 НК РФ, неверные расчеты и оплаты влекут ответственность в виде 20% от недоплаченной суммы. Если доказана умышленность уклонения от налогов взыскивают 40% от выявленной налоговой задолженности.
Продажа квартиры – такой же доход, получаемый бывшим собственником при передаче имущественного права другому покупателю. Как и всякий доход, вырученные средства должны быть отражены в налоговой декларации налогоплательщика РФ, и уплачены в строго отведенные сроки. Тем не менее, есть множество нюансов расчета платежей, когда удается вернуть налог с продажи квартиры через применение вычета, при котором удается, если не исключить, то снизить сумму расходов бывшего собственника до минимума.
Едва ли при продаже объекта недвижимости продавец зарабатывает значительные суммы в условиях снижения покупательской активности и рыночных цен. Часто цена, уплаченная всего 2-3 года назад, оказывается выше, чем сумма, которую готов заплатить клиент сегодняшний, поэтому обойти обязанность налогоплательщика при отсутствии прибыли с продажи можно законными способами.
Если же недвижимость была приобретена безвозмездно, стоит дождаться истечения минимального периода ожидания, чтобы избежать значительных трат от всей вырученной с продажи суммы за минусом налогового вычета.
Подробнее о составлении декларации 3-НДФЛ в специальной программе для бывших собственников квартир, рассказывается в видео:
Оплатить налог с продажи квартиры - важно и обязательно. Случаев, когда не платится налог с квартиры - единицы.
