Прогноз по рынку недвижимости в 2015 году

Состояние рынка недвижимости считается одним из объективных индикаторов экономической ситуации в стране и настроений ее жителей. Россия не является исключением, и кризисные события конца 2014 года существенно изменили тенденции в этой специфической сфере. Ситуация напоминала кризис-2008, но тогда все можно было объяснить общими проблемами во всех ведущих экономиках, сейчас прогнозы цен на недвижимость в 2015 году приходится делать, исходя из перспектив именно собственного государства.

Недвижимость: прогноз на 2015 год по горячим следам

В предыдущем году драйверами роста спроса на недвижимость стали сразу несколько факторов, имеющих вполне объективную подоплеку.

1. Падение национальной валюты заставило потенциальных покупателей вкладывать свои сбережения в надежные, по их мнению, активы. На протяжении нескольких лет благополучной и стабильной жизни граждане успели скопить на банковских депозитах более 1,3 трлн рублей. Конвертировать их в резервные валюты не имело смысла, поскольку рублевые ставки давали большую доходность. Постепенное, но неуклонное обрушение рубля за последние месяцы вряд ли оставило равнодушными владельцев этих накоплений.

2. Повышение в декабре процентной ставки регулятором с 10 до 17% (сразу на семьдесят процентных пунктов) заставило многих потенциальных инвесторов и рядовых граждан попытаться успеть в отходящий поезд и оформить ипотечный договор на стартовых условиях (в идеале 12% годовых). Кто не успел, тот будет брать ипотеку в 2015 не дешевле 18-20%, а найдутся ли такие желающие, большой вопрос для строительных компаний и банков.

3. Сокращение объемов ликвидности в банковском секторе из-за ведения западных секторальных санкций. Многие кредитные программы были свернуты, в том числе и по вопросам льготного кредитования на покупку недвижимости. Учитывая, что, например, в Московском регионе почти половина сделок на рынке первичного жилья происходила за счет заемных средств (на вторичном рынке – почти каждая третья), нетрудно представить, насколько негативно может выглядеть прогноз недвижимости на 2015 год.

Можно поздравить тех счастливцев, которые своевременно оформили свои договорные отношения с надежным банковским учреждением и добросовестным застройщиком или успели вовремя заключить договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Едва ли в 2015 их будут ожидать форс-мажорные обстоятельства, прогноз для остальных покупателей недвижимости выглядит не столь радужно.

Прогноз на рынке недвижимости в 2015 году

Как и в любых вещных сделках, на рынок недвижимости выходят две стороны: продавец и покупатель. Мы не будем рассматривать коммерческие объекты и земельные участки, тема отдельная и тоже достаточно сложная, аналогично подверженная влиянию негативных экономических факторов. Остановимся на рынке жилой недвижимости и обзоре прогнозов по нему на 2015 год. Единого мнения по данному вопросу не существует, скорее, неопределенность ближайших перспектив российской экономики раскидала аналитические мозги экспертов совершенно в разные стороны. Мы относим себя в разряд пессимистов, поэтому наши прогнозы по недвижимости в 2015 году вряд ли порадуют потенциальных строителей и приобретателей жилья. И тем, и другим придется несладко.

Перспективы любых рыночных отношений определяет соотношение спроса и предложения. А здесь наблюдается любопытная тенденция, способная заморозить на неопределенное время рынок жилой недвижимости в 2015 году. Если разделить участников сделок на две вполне предсказуемые категории: на первичных торгах – строительные компании и ипотечные заемщики; на вторичных торгах – продавцы и покупатели недвижимости, то положение всех выглядит очень безрадостно.

1. Застройщики не имеют реальной возможности получить кредиты на завершение части своих проектов из-за высоких процентных ставок рефинансирования. Центробанк убил кредитную систему страны, а привлечение валютной ликвидности стало практически невозможным. Стройки, находящиеся в высокой степени готовности, вероятно, будут завершены, иначе финансовые потери крупных строительных корпораций станут неподъемными, а вот нового жилья в 2015 по нашим прогнозам будет возводиться почти на 30% меньше.

Результат: строить будут реже, хуже и дешевле. Выжить может только сектор жилья эконом-класса, причем сделанного на завершающихся объектах, впопыхах, следовательно, низкого качества.

2. Бюджетная недвижимость должна остаться востребованной, поскольку Правительство гарантировало исполнение обязательств перед льготниками (военнослужащие, сотрудники МВД, многодетные и молодые семьи, бюджетники), но насколько государственные субсидии решат проблемы финансирования строительных компаний – вопрос открытый. Поддержка бюджета в условиях экономического спада и политического кризиса - величина непостоянная.

3. По прогнозам на 2015 год предложение недвижимости плавно перетечет на вторичный рынок, особенно в сегменте дешевого жилья, способного удовлетворить потребности многих семей, не попадающих в программы льготного кредитования. Хотя, по оценкам аналитиков и данный сектор претерпит период неустойчивого равновесия. Люди оценивают свои финансовые возможности и не спешат заключать дорогостоящие сделки.

Позиции продавцов недвижимости в 2015 почти предсказуемы, посмотрим, что ожидает покупателей.

Какой процент берут риэлторы от продажи квартиры

Начнем с того, что некто решил купить квартиру в наши трудные времена. Ипотечный кредит, как мы уже говорили, сейчас стал практически неподъемным, а взятый в текущем 2015 году может превратиться в пожизненную каторгу (если найдется добрый банкир, который такие каторжные условия профинансирует). Допускаем, что у вас есть какая-то жилплощадь, которую можно продать и валютный банковский вклад, поднявшийся на курсовой стоимости резервных валют в полтора раза. Самое время улучшать жилищные условия семьи.

Обращайтесь в риэлторское агентство, просите помощи в подборе подходящего варианта, заключайте договор купли-продажи недвижимости, оформляйте ее в собственность. Примерно так выглядит идиллия на страницах многочисленных сайтов. Все просто, дешево и быстро. Принесли деньги – купили новую квартиру.

Будьте внимательны: фиксированная сумма (процент), указанный в договоре с риэлтором не является конечным пунктом ваших расходов на оформление сделки купли-продажи недвижимости.

Фиксированный процент по договору на покупку жилья чаще всего обозначается на уровне 1-3%. Чушь несусветная, поскольку даже при простых операциях компании – посреднику вы заплатите от 30 до 50 тысяч рублей. Подбор вариантов, оформление договорной документации, сопровождение сделки по серым схемам доводят долю риэлтора до 10-15%, а это уже серьезная сумма, заметьте, выплаченная из вашего кошелька.

В таких условиях рынок недвижимости в 2015 по нашим прогнозам будет переживать если не кризис, то, по крайней мере, стагнацию. Новое строительство станет нерентабельным (неизбежное сокращение объемов предложения и возможное банкротство небольших строительных фирм). Предложение готового жилья останется невостребованным по причине отсутствия денег у потенциальных покупателей. Ипотеку под новую крышу рискнет взять только человек без крыши. Всем страждущим рекомендуем выждать хотя бы полгода, чтобы оценить положение.