Расторжение договора аренды

Договор аренды – благодатное поле для любых злоупотреблений, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, особенно, если арендуемое недвижимое имущество фактически является государственной собственностью. Один участник сделки (назовем его чиновник) и другое лицо (юридическое или физическое) вступают в финансовый сговор, но на каком-то этапе взаимоотношений расходятся по вопросам оплаты.

Расторжение договора аренды: правовые нормы

Начнем плясать от печки, точнее от положений Гражданского Кодекса РФ. Многие вопросы решаются именно в правовом поле, договор аренды в данном случае не является исключением.

Заключение и расторжение любого договора, предусмотренного в гражданском законодательстве, оформляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Аксиома, о которой многие съемщики недвижимости почему-то забывают. Многочисленные судебные разбирательства по вопросам аренды (найма) недвижимости разного назначения – лучшее тому подтверждение.

1. В общем виде нормы расторжения любого гражданского договора (аренда входит в их число) прописаны в статье 450 ГК РФ, согласно которой возможность расторжения договорных соглашений может произойти тремя способами:

2. Добровольное согласие сторон на прекращение аренды занимаемого помещения (здания, сооружения и т.д.). Вариант самый гуманный, позволяющий существенно сэкономить на финансовых потерях, судебных издержках и собственных нервных клетках.

3. В судебном порядке. Ситуация вышла из под контроля арендодателя или нанимателя и конфликт перешел в стадию конфронтации. Если условия договора аренды сторонами соблюдались (своевременная оплата арендных взносов, обеспечение сохранности недвижимого имущества и пр.), тяжба может стать продолжительной.

4. Односторонний отказ от исполнения договора. С точки зрения арендатора это выглядит примерно так: не хочу больше снимать эту жилплощадь и платить бешеные деньги. Позиция арендодателя, решившегося на расторжение договора аренды тоже прозрачна: нашелся новый покупатель или изменились условия жизни. Если подобные права сторон прописаны в договорной документации, ничего предосудительного в одностороннем выходе одного из участников нет, хотя, обычно в данный пункт договора вносят обязательство уведомить своего визави за определенное время до наступления события.

Досрочное расторжение договора аренды: арендодатель

Расторжение договора аренды недвижимого имущества по инициативе одной из сторон должно быть прописано в соглашении и неукоснительно исполнятся. Сторона, предоставляющая в наем некое помещение, может включить в тело договора пункты, предусматривающие досрочное окончание арендных отношений. Статьи 619 и 620 ГК РФ дают основания для подобных действий, но оперируют общими положениями, которые в спорных случаях придется отстаивать в суде. Рассмотрим такие случаи с позиции лица, сдающего недвижимость на прокат. Основаниями досрочного расторжения договора аренды могут быть следующие подтвержденные факты.

1. Арендатор существенно изменяет назначение предоставленного во временное пользование имущества. Например, из жилой квартиры делает частный магазин или сдает жилплощадь в субаренду. Налицо факт извлечения коммерческой выгоды с отягчающими последствиями со стороны ФНС и правоохранительных органов. Рекомендуем четко прописывать в документе назначение и порядок использования недвижимости, чтобы потом не стать соучастником. Если без шуток, то момент очень важный для наймодателя, решившегося оформить договор аренды.

2. Существует определенная норма закона, позволяющая даже вне рамок договора аренды установить первоначальное назначение арендованного имущества: технический паспорт БТИ дает четкое представление, к какой категории относится данное помещение: склад, свиноферма или квартира. Доказывать изменение статуса недвижимости придется в суде с удостоверяющими документами на руках.

3. Арендатор во время эксплуатации недвижимого имущества существенно ухудшил его состояние. Подтвердить данный факт может только независимая экспертиза, но в случаях с государственной собственностью даже она не нужна. Оговоренный запрет на перепланировку помещения, изменение раскладки инженерных сетей тоже относится к нарушениям соглашений, и является вполне законной причиной досрочного расторжения договора аренды. Вернуть полученную в пользование собственность необходимо по акту сдачи-приемки, если иное не предусмотрено согласием договаривающихся сторон.

4. Несвоевременная уплата арендных взносов. Самый страшный грех, поскольку именно ради этих денег собственник недвижимости и старался. Сроки и суммы выплат арендной платы должны быть прописаны в договоре, неисполнение обязательств является абсолютно законной причиной досрочного расторжения договора аренды.

5. Арендатор не выполнил обязательств по капитальному ремонту помещения, его техническому обслуживанию, оплате предусмотренных платежей по эксплуатации. Ситуация сложная, поэтому решается обычно в индивидуальном порядке.

Как расторгнуть договор аренды: арендатор

В одностороннем порядке совершить такое действие нельзя (смотрите ст. 310 ГК РФ). При заключении любого соглашения участники берут на себя определенные обязательства и приобретают некие права. Прав лишиться достаточно просто, обязанности останутся. Российское законодательство обозначает несколько правовых ситуаций, когда арендатор может расторгнуть договор аренды досрочно. Они касаются не только юридических, но и физических лиц, которые решились выйти на рынок. Все претензии в данном случае к арендодателю, возникнут судебные споры – именно он будет выступать ответчиком по делу.

1. Имущество, прописанное в соглашении, не было предоставлено заказчику в том объеме и техническом состоянии, которое предусматривал договор аренды. Проще говоря, вместо элитной квартиры в центре Москвы вы получили кусочек аварийного фонда в тех же местах.

2. Создаются препятствия со стороны арендодателя для полноценного использования переданного имущества по назначению. Варианты такой законодательной сентенции придумайте сами.

3. Передается недвижимость, имеющая скрытые дефекты и недостатки, о которых арендодатель при заключении договора аренды сознательно умолчал. Простой пример: один человек скрыл, что у него регулярно горит электропроводка, другой в электричестве вообще не разбирается. Наем квартиры состоялся, проблемы проявились. Расторжение таких сделок, относящихся к разряду недобросовестных – простая формальность.

4. Капитальный ремонт или оплата услуг по осуществлению подобных работ производится несвоевременно, что нарушает условия проживания или эксплуатации недвижимости. Предварительная и правильно составленная договоренность о финансовых взаимоотношениях позволяет избежать досрочного расторжения договора аренды.

5. Форс-мажор. Случай, когда обе стороны имеют равные права доказать, что квартиру затопил или поджег какой-то неизвестный злоумышленник.