На первичном рынке жилищные кооперативы встречаются намного реже, нежели долевка, поскольку они являются более рискованными. Несмотря на то, что за последнее время надежность ЖК выросла, некоторых рисков избежать все равно не удастся из-за самого механизма подобной организации.
Жилищные кооперативы появились еще во времена СССР и, не смотря на изменения принципов работы ЖК, суть их осталось старой: ЖК представляет собой особую форму гражданского взаимодействия, при котором они объединяются с целью постройки и управления жильем. В роли застройщика выступает сам кооператив. В ЖК должно входить не менее 5 человек и не более, чем количество жилых помещений в здании. На всеобщем собрании утверждается устав кооператива и решаются различные вопросы. Когда человек хочет купить квартиру, ему нужно вступить в ЖК и стать пайщиком.
Риски кооператива
Для покупателя гораздо более надежным является заключение ДДУ, чем участие в кооперативных отношениях. В кооперативе между застройщиком и дольщиком корпоративные отношения, а не договорные. Это значит, что застройщик является таким же членом ЖК, как и простые покупатели квартир, и, следовательно, не несет никакой ответственности перед ними. Если, к примеру, застройщик был неточен в расчетах и ему не хватило денег на достройку жилья, скидываться придется всем членам кооператива. И никакую неустойку члены ЖК не получат. Такие ситуации, конечно, возникают не часто, но в теории они не исключены.
Раньше ЖК не обязан был получать разрешение на строительство, чтобы начать продажи квартир, однако сейчас собирать денежные средства с покупателей можно лишь после получения всех требуемых документов. Кроме того, застройщик никак не страхует собственную ответственность перед жильцами, следовательно, если по какой-либо причине он не сможет закончить строительство дома, жильцам самим придется его достраивать.
Возможно появление рисков, если пайщики неаккуратно платят взносы или, например, начали массово покидать состав ЖК. В таком случае у жилищного кооператива может попросту не хватить средств на окончание строительства или даже на то, чтобы вернуть пайщикам деньги. По 214-Ф3 застройщик обязан закончить возведение дома в любом случае.
Чтобы участник ЖК стал собственником, сдать дом в эксплуатацию недостаточно, нужно еще и выплатить свой пай в полном размере. Кооперативный договор не дает никакой гарантии соответствия указанного срока введения жилья в эксплуатацию реальному, в отличие от ДДУ. Помимо этого, если новосел обнаружил в своем жилье дефекты, он не сможет потребовать от кооператива их устранения, потому как данная обязанность у ЖК просто отсутствует.
Анализ документов
Перед вступлением в ЖК необходимо тщательно изучить все документы: договор с пайщиком, устав, кооперативные положения и др. Такие документы содержат важную информацию: порядок вступления и выхода из кооператива (зачастую, покидая ЖК, пайщик может забрать свои средства без 10-15%), порядок получения жилья. Кроме того, в документах должны быть описаны все взносы в кооператив: вступительный, членский, паевой.
Крайне сложно поменять данные документы, однако можно успеть отказаться от вступления, если покупателя что-либо не устраивает. Кроме того, нужно с особой внимательностью отнестись к оформлению документов перед оплатой покупки объекта.
