Принято считать, что если сделка купли-продажи завершена, а объект недвижимости официально зарегистрирован, то новый владелец уже не может потерять приобретаемую собственность. Это не так. В некоторых ситуациях прежние владельцы дома, квартиры либо земельного участка после заключения сделки могут потребовать свою недвижимость обратно. Чаще всего подобные ситуации происходят в тех случаях, когда имущественные права прежних владельцев, их наследников или детей были нарушены. Оспорить совершенную сделку могут также при нарушении ее законности, при признании недееспособным одного из ее участников и при присутствии ошибок в документах. Чтобы избежать упомянутых выше проблем, стоит заранее тщательно изучить историю покупаемого объекта. К сожалению, это не всегда удается, к тому же, требует немало времени. Намного проще и быстрее воспользоваться услугой страхования титула.
Что такое титульное страхование жилья?
Титульное страхование недвижимости дает возможность застраховать риск тех финансовых потерь, которые рискует понести покупатель квартиры, участка земли, дома в результате утраты им прав собственности на этот объект из-за дефекта правового титула. В страховании юридическим термином «правовой титул собственности» называют документ, подтверждающий официальное право владения определенным объектом.
Многие объекты, выставляемые на продажу, в прошлом неоднократно уже переходили из рук в руки. Возможно, что в процессе заключения какой-то из этих сделок закон был нарушен, права одного или нескольких из собственников не были соблюдены. Такие ситуации чаще всего касаются несоблюдения прав несовершеннолетних или людей, отбывающих наказание в момент совершения сделки в тюрьме или колонии. Также случаются ситуации, когда владелец объекта недвижимости совершает мошеннические действия и продает его не одному, а сразу нескольким покупателям.
Чем чреваты подобные ситуации для покупателей? Собственники недвижимости, чьи права были ущемлены во время совершения сделки, имеют право оспорить законность заключенного договора купли-продажи в судебном порядке. В этом случае высока вероятность того, что суд признает сделку незаконной и аннулирует права собственности последующих покупателей недвижимости.
Зачем нужно страховать титул?
После отмены сделки продавец по закону обязан возвратить покупателю уплаченные им деньги, однако на практике так происходит далеко не всегда. Если окажется, что продавец уже успел потратить полученные средства или просто оказался мошенником и скрылся, покупатель окажется и без приобретенного жилья, и без денег.
Чтобы избежать тех неприятностей, которые влечет за собой утрата титула, покупателю, приобретающему объект недвижимости, стоит воспользоваться страховкой.
Чем титульное страхование отличается от страхования самого объекта недвижимости?
При титульном страховании страхуется не физическое состояние объекта недвижимости, а права на него. Страхование квартиры помогает избежать расходов, если в ней случится пожар, или затопят соседи сверху, а страховка титула защищает от материальных потерь в случае утраты прав на жилье.
Какие документы нужны, чтобы оформить страховку?
Покупка титульной страховке идентична приобретению других разновидностей страховых полисов. Для ее оформления необходимо подобрать подходящую страховую компанию, подготовить необходимые документы. Проверив поданные клиентом бумаги, страховщик вынесет решение и при положительном ответе сообщит точную стоимость страховки. Далее необходимо заключить с компанией-страховщиком официальный договор, оплатить его и получить документ, подтверждающий факт заключения.
Для заключения договора вам понадобятся следующие документы:
-
паспорт;
-
заявление;
-
оригинал договора купли-продажи;
-
документы на приобретаемый объект;
-
заключение оценщика.
Если страхование титула необходимо для получения ипотеки, дополнительно еще требуется предъявить соответствующий договор, который был заключен с компанией-кредитором.
Если страховая компания готова осуществить страхование титула, она заключает договор с клиентом. В договоре прописываются условия сотрудничества и перечисляются те риски, на которые распространяется действие полиса.
Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?
Страхование титула при ипотеке — что это за услуга, является ли она обязательной для заемщиков? Выдавая клиенту ипотеку, банк берет на себя определенные риски, которые значительно выше, чем при выдаче обычных потребительских кредитов. Высокие риски связаны с длительным сроком ипотечного кредитования, составляющим десять и более лет. За это время способны произойти большие изменения, связанные с такими неприятными событиями, как:
-
пожар в доме;
-
порча имущества;
-
потеря платежеспособности заемщиком;
-
его болезнь или гибель.
Чтобы максимально снизить потенциальные риски, современные кредитные компании используют услугу страхования, позволяющую им обезопасить себя от последствий перечисленных выше непредвиденных ситуаций.
По закону, клиент, желающий оформить ипотеку, обязан застраховать лишь предмет залога (дом или квартиру) от его повреждения либо уничтожения. Никаких других страховок отечественное законодательство при получении ипотеки приобретать не обязывает. Однако на деле многие кредиторы, не желая рисковать, предлагают клиентам осуществить комплексное страхование сделки с недвижимостью и не выдают ипотеку, пока это условие не будет выполнено.
Комплексный страховой пакет обычно включает в себя следующие виды страховки:
-
самого предмета залога (приобретаемого объекта недвижимости);
-
трудоспособности и жизни заемщика;
-
титула.
Такой страховой пакет перекрывает все возможные риски. При его приобретении застрахованным оказывается не только сам объект, но еще и жизнь заемщика, трудоспособность этого лица, а также право собственности. Если заемщик заболеет или получит травму, в результате которой лишится работы и заработной платы, оставшийся долг по ипотечному кредитованию выплатит компания-страховщик. То же самое произойдет и в случае гибели заемщика от болезни либо несчастного случая.
Получить компенсацию материальных потерь в случае признания сделки незаконной позволяет страховка титула. При ее наличии страховщик компенсирует клиенту затраты на покупку недвижимости, что позволит ему продолжить выплату ипотеки.
Отечественные банки, оказывающие услуги кредитования жителям Москвы и других городов, сами решают, на каких условиях выдавать ипотеку – с обязательным приобретением страховки титула либо без него. Обычно процентные ставки у ипотечных продуктов, не предусматривающих обязательное оформление дополнительных страховок, бывают более высокими, чем у остальных. Это дает возможность банкам компенсировать те риски, которые характерны для ипотечного кредитования.
Для человека, приобретающего жилье в ипотеку, использование титульного страхования связано с определенными преимуществами и недостатками. Основным преимуществом данной услуги является предоставление гарантии того, что в случае потери полученных после покупки прав собственности расходы понесет не он, а страховая компания, которая компенсирует убытки либо поможет сохранить приобретенную недвижимость. Главный недостаток данной услуги состоит в том, что страховщики навязывают ее клиентам и зачастую отказывают в предоставлении ипотечного кредита тем клиентам, которые отказываются ее оплачивать, либо значительно завышают процентные ставки.
Стоимость титульного страхования
Сколько стоит титульное страхование при покупке квартиры? Тариф зависит от выбранной покупателем страховой компании. При расчете стоимости страховщики исходят из цены объекта недвижимости – чем она выше, тем более дорогой будет страховка.
Также на стоимость услуги способны влиять следующие факторы:
-
период страхования (чем он больше, тем ниже стоимость услуги за один год);
-
степень риска (данный фактор оценивается страховщиком индивидуально для каждого случая и зависит от платежеспособности заемщика, надежности страхователя, результатов проверки документов на недвижимость и некоторых других факторов);
-
стоимость объекта.
Размер тарифной ставки обычно составляет 0,2% - 2,5% от стоимости недвижимости в момент ее приобретения (кадастровой либо указанной в договоре).
Сумма, выплачиваемая страховщиком, может быть разной. Ее размер прописывается в условиях договора. Чаще всего страховщик выплачивает полную стоимость дома либо квартиры на момент заключения договора страхования. Если же заключается договор неполного имущественного страхования, стоимость жилья умножается на определенный понижающий коэффициент.
Что признается страховым случаем?
Потеря титула может быть вызвана самыми разными обстоятельствами. Каждый из таких случаев является страховым.
Приведем некоторые примеры.
Владелец объекта недвижимости приобрел его, находясь в браке, и не получил согласие на продажу от супруга (супруги). В этом случае заинтересованное лицо может оспорить заключенную сделку, возвратив свое имущество обратно.
Владелец недвижимости в момент подписания договора находился в невменяемом состоянии, был полностью либо частично недееспособным, что мешало ему осознавать последствия совершаемых действий.
Были нарушены права несовершеннолетних детей, которым не было предоставлено новое жилье взамен проданного.
Было совершено мошенничество (использована поддельная доверенность и т.д.).
Предыдущий домовладелец купил дом с нарушением закона – используя мошеннические действия, обман или угрозы.
При заключении договора было нарушено действующее российское законодательство.
Были нарушены права неучтенных наследников, которые не знали о наследстве либо не имели возможности его принять либо отказаться.
Регистрация сделки была осуществлена с ошибкой.
Бывшие владельцы ранее судились из-за данного объекта недвижимости, после чего в деле появились новые доказательства, и судебный процесс был возобновлен.
Что делать, если произошел страховой случай по титульному страхованию?
Если вы осуществили страхование титула при покупке квартиры, вы получите компенсацию от страховщика. Однако в этом случае не стоит оставаться в стороне и ждать, пока ситуация разрешится сама собой, необходимо действовать.
Не игнорируйте судебные заседания, на которых третьи лица будут оспаривать ваше право собственности. Если вы не будете их посещать, страховщик может начать проверку, в результате чего процесс получения денежного возмещения существенно затянется.
Если суд признает ваше право собственности недействительным, обратитесь к представителям компании-страховщика и предоставьте им следующие документы:
-
общегражданский паспорт;
-
официальный полис титульного страхования;
-
судебное решение, подтверждающее факт лишения права собственности.
Сотрудник страховой примет перечисленные выше документы и сообщит, как поступать дальше. После получения заявления от клиента страховщик начинает проверку ситуации, чтобы выяснить, является ли она страховым случаем. Если у страховой компании возникнут подозрения относительно мошеннических действий с вашей стороны, может быть инициировано дополнительное разбирательство.
Если клиент подозревает страховщика в намеренном затягивании сроков выплаты страховой суммы, он имеет право подать в суд соответствующее заявление. Если суд примет сторону клиента, он обяжет компанию-страховщика выплатить необходимую сумму. Перед обращением в судебную инстанцию, подайте в страховую компанию заявление в письменном виде с просьбой выплаты компенсации. Получив отказ от страховщика (тоже в письменном виде), приложите его к подаваемому в суд иску – это увеличит шансы на выигрыш дела.