Иногда бывает, что многоквартирные дома строят на участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство. Жилье в такой новостройке стоит процентов на 30-50% дешевле, но, принимая решение о покупке, нужно учесть, что здесь существуют определенные риски.
Законодательно установлено, что земельные участки под ИЖС предназначены для строительства домов до трех этажей и площадью не больше 1,5 тыс. квадратных метров, предназначенных для проживания одной семьи. Соответственно многоквартирные дома любой высотности строить на таком участке нельзя. Тем не менее они продолжают появляться, и застройщик пытается привлечь клиентов несколькими способами.
- Раздача обещаний. Застройщик не скрывает от покупателей, что в его праве собственности фигурирует ИЖС, но убеждает в скорейшей смене документов.
Такое, конечно, бывает, однако гарантий никто дать не может: решение о переводе земли в другую категорию принимает администрация. Если же оно принято не будет, разрешение на строительство застройщику не дадут.
Возврат денег в этом случае превратится в большую проблему. Законодательство о долевом строительстве и о жилищных кооперативах таких ситуаций не предусматривает, в случае же банкротства застройщика денег на всех кредиторов может просто не хватить. - Дачная амнистия. Этот термин не слишком широко известен, однако действительно на часть построек распространяется упрощенная регистрация права собственности. Федеральный закон разрешает до марта 2018 года регистрировать уже возведенные дома без получения разрешения на строительство, это относится и к объектам на участках ИЖС. На эту норму застройщики и ссылаются. Но тут есть условие – участок должен быть использован по назначению, дом на много квартир могут снести.
- Долевая собственность. Это, пожалуй, самый распространенный сейчас вариант, особенно в мегаполисах, где цены на нормальное жилье устремляются в небеса. В случае же с долевкой застройщик не скрывает, что дом возведен на участке, предназначенном под ИЖС и смена категории не планируется. Да и квартира по документам в доме только одна, а клиентам предлагаются доли в ней. Прописка в таком жилье разрешена. Благодаря низкой стоимости его довольно активно покупают, однако это чревато по следующим причинам.
Во-первых, администрация может заподозрить, что фактически построен многоквартирный дом, и принять решение о его сносе. Но даже если этого не произойдет, такое количество жильцов могут просто не выдержать коммуникации: их ведь проводили в расчете на одну семью, а не на десятки. К тому же продать такую долю будет непросто: сначала ее нужно будет выделить в суде, потом заручиться согласием всех соседей на продажу, и вовсе не факт, что вы быстро найдете покупателя на жилье в огромной коммунальной квартире.
