Суть обязанностей управляющей компании в 2020 году

Управляющий компании не всегда работают добросовестно – берут деньги за придуманные услуги, не делают ремонт, оставляют мусор. Для предотвращения нарушений жильцам обязательно нужно знать, что входит в обязанности управляющей компании по содержанию здания. Только так гражданин сможет отстоять свои интересы и поймет, что его обманывают.

Определение «Управляющая компания»

Управляющая компания – это юр. лицо, ответственное за управление жилищной единицей. В это понятие включается содержание коммунального имущества, поддержания должного внешнего состояния, уровня чистоты, предоставление коммунальных услуг владельцам подконтрольной недвижимости.

Жильцы самостоятельно выбирают управляющую фирмы и подписывают с ней контракт – граждане вправе разорвать бумаги и заключить соглашение с новой организацией. В отличие от ТСЖ, УК считается сторонним предприятием.

Товарищество собственников имущества собирается из хозяев домов – все граждане наделены более значительным влиянием на ТСЭ по сравнению с компанией.

Управляющие компании бывают трех видов:

• Управляющие. Все проблемы по содержанию многоквартирного дома возложены на их плечи. Они самостоятельно следят за коммунальными платежами. Для предоставления контроля внешнего вида и чистоты общего имущества нанимается третья сторона, работающая по временному договору.

• Смешанные. Это, как правило, крупные предприятия, работающие в полном спектре, допускаемом законодательством: содержат общее имущество жильцов, управляют зданием, контролируют технико-санитарное состояние. Также компании самостоятельно покрывают весь перечень услуг.

• Эксплуатационные. Самая редкая форма организации. Она предполагает, что УК подписывает с ТСЖ контракт в лице правления, председателя или с самими владельцами домов. Предприятие ответственно лишь за пользование, структурный и санитарный контроль состояния имущества.

Обязанности управляющей компании

По содержанию они делятся на подгруппы:

1. Услуги, связанные с жилищным пользованием дома и ремонтом при необходимости.

2. Организационно-управленческая деятельность.

К обязанностям относятся:

Содержание жилья

Это соблюдение требований и условий содержания (речь о безопасности от взломов и возгораний) квартир в здании. Также периодическая проверка ценностей общего порядка, чтобы определить повреждение или необходимость ремонтных работ (обычно полный осмотр собственности проводится дважды в год и подразумевает комплексную оценку строения – начиная от фундамента дома и заканчивая кровлей. Чаще УК инициируют проверку перед началом и после окончания отопительного сезона – именно он наиболее опасен).

Дополнительно:

• Контроль надлежащего состояния всех подведенных сетей и коммуникаций внутри здания;

• Чистота внутри подъездов, уборка по графику и мероприятия по обработке;

• Благоустройство участка возле дома, деятельность по его озеленению;

• Регулярный вывоз бытового мусора и прочих отходов;

• Услуги по монтажу общих учетных механизмов и контроль их правильного использования.

Ремонт жилья

Функции управляющей компании:

• Работы, связанные с текущей починкой самого дома и коммунальных атрибутов в целях поддержания должного эксплуатационного состояния;

• Работы, нацеленные на улучшение пользовательских характеристик строения (если требуется);

• Подготовительная деятельность, чтобы предотвратить проблемы жильцов в зимний период;

К ремонту относится и ликвидация всевозможных аварийных ситуаций на участке, компенсация их последствий.

Коммунальные услуги

Компания обязана принять меры для обеспечения эффективного и правильного расхода ресурсов и максимального снижения коммунальных расходов жильцов. Также в организационно-управленческие обязанности входит:

• Контролировать регулярную оплату жильцами дома всех полагающихся коммунальных платежей;

• Поиск недобросовестных жильцов, постоянных неплательщиков или лиц, которые эксплуатируют предлагаемые коммунальные ресурсы (энергия, вода, отопление) в обход учетного оборудования;

• Общение с компаниями, на плечи которых возложена функция покрытия коммунальных запросов, а также надзор за должным качеством их услуг;

• Ведение и сохранение любого рода документации домовладения здания в целях учета и обеспечения ее целостности;

• Подсчет жильцов строения, включая лиц, проживающих в квартирах на базе соглашения о найме;

• Проведение общественных собраний жильцов, чтобы предоставить им отчет о проделанных мероприятиях и работе (такие собрания должны проводиться не реже раза в 12 месяцев).

УК обязана своевременно оповестить жильцов о нововведениях в план-счетах на услуги коммунального характера.

Что не относится к обязанностям УК

Иногда требования жильцов не обоснованы – компания не обязана:

• Инициация ремонтных работ, если в них нет особой нужды;

• Установка систем видеонаблюдения;

• Удаление деревьев на территории;

• Ремонт домофона;

• Украшение участка рядом с домом.

Подобные пункты могут стать обязательством только при особых условиях, если они включены в договор. Однако в типовом соглашении и законодательстве эти моменты не описаны.

Права УК

Обязанности компании напрямую связаны с ее правами – они аналогично регламентируются правовыми документами и должны соблюдаться. Также все аспекты указываются в договоре между организацией и жильцами и могут отличаться в некоторых случаях. В большинстве УК получает права:

1. Требовать с владельцев квартир или арендаторов погашать счета в полном размере.

2. Начислять штрафы и пеню, если жилец жилого массива отказывается от своевременной оплаты услуг.

3. Контролировать правильность и точность информации, полученной от приборов учета – проверка проводится не реже раза в 6 месяцев.

4. Ограничивать предоставление ресурсов – например, если жилец отказывается оплачивать счета.

5. Просить, чтобы люди предоставляли доступ к жилью, если это требуется аварийным или прочим работникам для ликвидации результатов аварий, ремонта или осмотра коммуникаций, приборов.

Если упростить свод, то УК разрешается делать все, что требуется для корректного исполнения своих обязанностей. Организация отчитывается перед источниками коммунальных услуг за регулярную и полноценную оплату их работы, потому и получает право ограничить доступ к сетям лицам, которые игнорируют счета.

Законодательное регулирование деятельности УК

Деятельность организаций обязывает их нести ответственность за выполненную работу. Согласно Правительственному Постановлению N354, ответ следует за неисполнение или недостаточное исполнение пунктов, указанных в договорах. Отчет предоставляется всем: людям, подрядчикам и проверяющим органам.

Возможности и обязательства, полномочия управляющей компании, функции и другие аспекты приводятся в многочисленных бумажных актах – работа организаций четко регламентируется. Основные документы:

• Жилищный кодекс РФ;

• Постановление Госстроя N170;

• Правительственное Постановление N354.

При выявлении нарушений гражданин может ссылаться на любой из нормативных актов

Компания ответственна перед обитателями квартир – за качество предоставляемого обслуживания, перед подрядчиками – за достаточную оплату и доступ к обслуживающим сетям, перед органами – за хорошее состояние имущества строения, сети и остальное.

Все подобные моменты можно изучить в контракте с управляющей организацией. Он составляется согласно типовому образцу, но может отличаться в зависимости от случаев. Также при нарушении пунктов соглашения компания может понести ответственность согласно КоАП. К примеру, предприятия получает административный штраф за:

• Несоблюдение санитарных норм в отношении использования жилых помещений, качества питьевой воды – если крановая вода не подходит под диктуемые требования, то полагается наказание;

• Нарушение правил содержания, ремонта здания – к примеру, если работы не произведены в должном объеме;

• Неисполнение в срок указа органов или должностных лиц, проводивших контроль участка;

• Нарушение предпринимательских норм в случае с обслуживанием дома – например, когда для увеличения прибыли жильцам отправляется двойной счет.

Если за юридическим лицом фиксируется множество серьезных нарушений, то оно может быть отстранено от работы с многоквартирными домами. В такой ситуации жильцам приходится составлять договор с другой компаний или организовывать жилищное товарищество и самолично заниматься контролем массива.

Организация деятельности УК

В реальности встречаются два варианта обеспечения работы по обслуживанию жилого массива и управления им. Компании, взаимодействующие по первому методу, включают в состав только руководство и группы менеджеров – они необходимы для решения организационных вопросов и устранения текущих моментов.

Все остальные работы (ремонт, обработка подъезда и рядом лежащих территорий, обслуживание здания и др.) переходит к сторонним организациям, подключаемым на основе договора. Даже в таких условиях перед жильцами за предоставленный работы и услуги несет ответ именно управляющая компания.

Другой вариант организации деятельности предприятия предполагает исполнения всех задачи собственными силами – сюда входит и управленческая деятельность, и обслуживание, и эксплуатация дома. В такой ситуации компания должна содержать расширенный, если сравнивать с первой формой, штат работников, чтобы покрывать все нужды жильцов и дома, технику и оборудование.

Отчет перед жильцами дома

Организация обязана предоставлять жильцам отчет за проделанную работу, притом он должен быть оформлен в строгом порядке, согласно Жилищному кодексу. В нем сказано, что УК подписывается ежегодно оформлять сводку за проделанную работу до окончания первого квартала года, идущего за учетным. Сроки и схема отчета могут быть изменены условиями индивидуального договора.

Описание должно быть максимально подробным, комплексным и понятным – передавать информацию о всех важных аспектах труда по содержанию дома в течение года. Также в бумагах включается схема работ на грядущий год – они должны быть нацелены на модернизацию жилищных условий и облагораживание участка. Отчет выдается присутствующим на общем собрании.

Контроль управляющей компании

Согласно актуальным законодательным актам, управляющая фирма должна регулярно созывать жильцов и выдавать им отчет о проделанной работе – это обязательно, даже если это условие не прописано в договоре с предприятием (правило регламентируется Жилищным Кодексом РФ). Также организация вправе организовывать собрания чаще, чем раз в год. Например, если хочет предоставить отчетные документы за сезон. Однако управляющие компании не всегда предоставляют бумаги или исполняют свои обязанности.

Так как организация функционирует по договору найма и ее задача – это предоставление услуг гражданам на возмездной основе, то логично, что жильцы могут контролировать перечень и качество работы. Этот пункт имеется в Жилищном Кодексе. Жильцам подконтрольно:

• Качество и сроки, услуг, указанных в договоре с организацией;

• Целостность выполняемой работы;

• Исполнимость обязанностей.

Подобный контроль стал возможен благодаря введению Федерального закона N 237-ФЗ от 2010 года. Этот акт обязывает компанию предоставлять жильцам доступ к сводкам: финансово-хозяйственное состояние, отчеты по работам в доме, ремонту имущества, ценообразованию коммунальных счетов и др.

Если управляющая компания игнорирует обязательства

Организации не всегда добросовестно исполняют свои обязательства, но наживаются на владельцах квартир. В такой ситуации жильцы могут составить претензию. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, то организуется общее собрание, на котором принимается решение о расторжении соглашения, чтобы заключить договор с другим исполнителем либо собрать товарищество собственников.

Если проблема не слишком серьезная, то ее можно попытаться решить ее мирным способом – напрямую с представителями управляющей компании, прилепленной к жилищному объекту. Придется составить претензию и направить ее в отделение организации. Дождавшись ответа от компании, заявитель сможет в дальнейших разбирательствах опираться на этот документ, если проблема не будет решена и придется обращаться в надзорные структуры.

В претензии компании должны быть указаны сведения:

• ФИО должностного лица (руководитель УК);

• ФИО заявителя;

• Адрес прописки и проживания;

• Суть вопроса (описание жалобы и проблемы: какие конкретно услуги недооказаны, работы недоделаны и др.);

• Дата и подпись заявителя.

Документ оформляется в двух экземплярах – один отправляется в отделение УК, другой остается у жильца.

Если нарушения критичны, то принимаются более серьезные меры. Предоставить помощь могут государственные надзорные учреждения, среди которых ГЖИ. Первая мера – подача жалобы на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Сделать это необходимо, если контора грубо нарушает права граждан, проживающих в многоквартирных домах. Это связанно, в первую очередь, с начислением коммунальных платежей по обслуживанию и других ситуаций.

Если и надзорные органы не помогли решить проблему, то гражданам остается только направить заявление в прокуратуру, мировой или районный суд (если цена иска превышает сумму в 50 000 рублей). Судья должен рассмотреть иск в течение 5 суток – регламентировано статьей 133 ГПК.

Предоставление коммунальных услуг происходит при помощи подписанного гражданами и УК договора, который регламентируется законом о защите прав потребителей. Именно его стоит изучить, чтобы понимать, какие конкретно пункты не соблюдаются и на что составлять жалобу.

Коллективные заявления работают лучше. Главное отличие группового письма от единоличного состоит в том, что в заявлении придется указать информацию обо всех людях, чьи права нарушены. Кроме прочего, групповые запросы рассматриваются более активно – так как в них замешано большее количество граждан.

Управляющая компания – это юридическое лицо, взявшее на себя задачу по управлению зданием на возмездной основе. Она должна отслеживать качество всех коммунальных услуг, производить ремонт дома и общедомовой собственности, проводить проверки и выявлять поломки, подготавливать здание к отопительному сезону и предоставлять отчеты о проделанных мероприятиях.

Образцы документов для скачивания