В 2020 году эксперты зафиксировали рост цен на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке. Наблюдался поквартальный рост: I квартал – высокий спрос, стабильные ставки и продажи, II – падение спроса из-за пандемии, III – повышение спроса из-за стабилизации ситуации и льготной ипотеки, IV – девелоперы закрыли план с перевыполнением. В 2021 году тенденция роста цен сохраняется, она обусловлена повышением спроса, льготной ипотекой и подорожанием строительных материалов (примерно на 6,5%). Мы рассказываем о том, упадут ли цены на недвижимость в 2021 году, стоит ли сейчас покупать квартиру и какие еще изменения можно ожидать.
Причины повышения цен на жилье в 2020-2021 годах
В 2020 году начался рост цен на недвижимость, что в первую очередь обусловлено ипотечными кредитами со льготными ставками. По оценкам аналитиков повышение ставок сохраняется: в I квартале 2021 года стоимость одного квадратного метра в Москве и области повысилась на 11%, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года. На данный момент купить квартиру в московской новостройке можно по цене от 348 тыс. рублей за квадрат. Эксперты утверждают, что в ближайшие месяцы жилье не будет дешеветь. Они делают однозначный прогноз цен на недвижимость в Москве: рост до конца текущего года составит от 16 до 32% (по отношению к данным прошлого года), что зависит от района и класса жилья.
Говоря о том, что происходит с ценами, стоит отметить изменения на внутренних рынках. В течение 2020 года повысились цены на строительные материалы, из-за пандемии ограничен въезд иностранных работников — застройщики вынуждено переносят сроки, не имея возможности обеспечить строительные процессы персоналом.
Основным фактором роста цен все-таки стала льготная ипотека, внедренная с целью повышения доступности жилья. Изначально срок действия программы был ограничен до 1 ноября 2020 года, но из-за закрытия многих структур и карантинных ограничений граждане не успевали воспользоваться льготным предложением. В итоге программу продлили до 1 июля 2021 года, по мнению аналитиков она не помогла сделать жилье более доступным. Произошел рост спроса, из-за которого девелоперы стали активно повышать ставки, всеобщий ажиотаж коснулся даже вторичного рынка жилой недвижимости.
Когда подешевеют квартиры на первичном рынке
Эксперты отмечают, что до конца текущего года именно льготная ипотека будет выполнять роль фактора, оказывающего влияние на цены. Высокий спрос на первичную недвижимость сохранится до конца года, а девелоперы не будут спешить снижать цены и предлагать клиентам скидки. Уже известно, что указом Владимира Путина антикризисная программа льготного ипотечного кредитования продлена: срок действия предложения сдвинут на июль 2022 года. В программе смогут принять участие семьи с детьми, которые были рождены в 2018 и последующих годах. Выгодная ипотека будет распространена во всех регионах, однако произойдет повышение ставки на 0,5%: с 6,5 до 7%, а предельная сумма составит 3 млн руб. для всех регионов.
Продление программы со льготными условиями оставляет открытым вопрос о том, когда упадут цены на квартиры в Москве и в других регионах. Аналитики рынка первичной недвижимости единогласно утверждают, что продление программы запустит новый виток роста цен. Если бы программа не была продлена, то стоимость квадратного метра сохранилась на текущем уровне минимум до конца 2021 года.
Еще один фактор, из-за которого снижения цен не стоит ожидать, – достаточно высокий спрос при низком предложении. Например, в апреле текущего года на столичном рынке недвижимости было выставлено около 10 тыс. лотов: падение количества квартир по отношению к прошлому месяцу составило 3,5%, за год – 29%. Наблюдается тенденция предварительного бронирования: клиенты застройщиков выбирают квартиры до старта продаж, что обусловлено недостатком лотов.
Рынок испытывает дефицит планировочных решений: не хватает многокомнатных квартир, интересующих семейные пары с детьми – основную целевую аудиторию льготной ипотеки. Эти факторы, а также повышение стоимости строительных материалов и недостаток относительно недорогой рабочей силы, влекут за собой подорожание «первички».
Рост цен на рынке вторичной недвижимости
Пик высоких цен на вторичке пришелся на вторую половину 2020 года, в начале 2021 рост стал замедляться. Сегодня в 16 крупных городах России цены медленно, но уверенно начинают падать. По данным аналитиков средняя стоимость «вторичного» квадратного метра составляет 65 тыс. руб. В феврале 2021 года цены выросли на 1,7%, в марте – на 1,3% (около 16% по сравнению с прошлым годом). Незначительное снижение цен обусловлено падением спроса и ростом предложения. Например, количество квартир, выставленных на продажу в МО и СПб, возросло на 7% по отношению к началу года.
В вопросе о том, что будет с ценами на жилье на вторичном рынке, нет однозначного ответа. Некоторые эксперты прогнозируют незначительное снижение цен до конца 2021 года, однако все зависит от экономической ситуации в стране, динамики спроса и пандемии. Цены могут зафиксироваться на текущем уровне или упасть в случае, если объем предложений будет возрастать: собственники начнут снижать стоимость на фоне высокой конкуренции. Некоторые владельцы вторичной недвижимости, ожидающие клиентов на протяжении длительного времени, вынуждено будут соглашаться на условия покупателя и идти уступки, чтобы поскорее заключить сделку.
Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году
Активный рост цен, инвестиционная привлекательность объектов на условиях льготной ипотеки и недостаток лотов – факторы, которые могут оказать влияние на изменение стоимости квартир в 2022 году. В проектах застройщиков около 20-25% занимают инвестиционные квартиры, однако из-за дефицита предложений в 2020-2021 гг. цены были завышенными примерно на 10-15%.
Эксперты отмечают, что до конца года цены могут сохраниться на прежнем уровне, но падение стоимости на переоцененные лоты начнется уже в ноябре текущего года. Инвесторы могут использовать инструменты демпинга, из-за чего девелоперы вынуждены будут вернуться к практике сезонных скидок и других предложений, привлекающих клиентов. Резкого падения цен ожидать не стоит – это возможно только в том случае, если спрос снизится на 20% и более, но предпосылок к такой ситуации пока нет.
Выгодно ли сейчас покупать квартиру на рынке первичной и вторичной недвижимости
Вопрос о том, приобретать ли сейчас квартиру, волнует многих потенциальных клиентов застройщиков. Риэлторы и аналитики рекомендуют ориентироваться на потребности и важность приобретения квартиры в текущее время. Стоит обращать внимание на недвижимость на стадии котлована, а также делать выбор в пользу льготной ипотеки, позволяющей заморозить цену даже в том случае, если после завершения строительства ставки существенно возрастут.
Один из плюсов покупки квартиры в ипотеку – возможность выбрать лот с ремонтом, оплату за который можно вносить частями. Такой вариант подходит для семей, продающих квартиры ради покупки нового объекта на рынке первичной недвижимости. Приобретая квартиру без отделки, семья вынуждена экономить и инвестировать не только в ремонт, но и в аренду временного жилья. Ремонты от застройщиков стоят дешевле, чем аналогичные решения от строительных компаний для частных клиентов. Девелопер приобретает материалы оптом, получает скидку от подрядчика: все это оказывает положительное влияние на финишную стоимость.
До конца 2021 года цены продолжат повышаться, в 2022 году возможно незначительное снижение ставок. В связи с этим семьям, нуждающимся в жилье, можно брать объект прямо сейчас, не откладывая сделку на потом: финансовые потери будут незначительными.
На рынке вторичной недвижимости ситуация более спокойная: здесь нет двузначных чисел динамики цен. Основной плюс вторичного рынка – изобилие предложений, а также лотов с различными планировочными решениями. Из-за льготной ипотеки интерес потенциальных клиентов ко «вторичке» немного охладел, поэтому рост цен не превышает 2% по отношению к показателям прошлых лет. При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости рекомендуем выполнять мониторинг продавцов и районов: в условиях низкого спроса собственники вынуждены снижать цены, вам только остается найти самое выгодное предложение.
В заключение
Пик роста цен пришелся на 2020 год и первую половину 2021 года, но шоковый порог пройден и начинается постепенный откат. Эксперты отмечают, что в 2022 году ситуация изменится: клиенты не хотят покупать переоцененные квартиры, поэтому цены если не начнут падать, то станут расти медленнее. По оценкам рост не превысит 6%, а девелоперы и владельцы инвестиционных квартир будут готовы к диалогу с покупателем. Сохранится спрос на квартиры, представленные на первичном рынке недвижимости, что обусловлено повышением стандартов качества жилья, улучшенными планировками и возможностью приобрести объект с готовым ремонтом.
