Инвестиции в недвижимость − распространенная практика среди россиян, которые имеют для этого достаточно средств. Такие инвестиции делаются и в кризисные периоды, когда состояние экономики оставляет желать лучшего. Дело в том, что в долгосрочной перспективе стоимость жилья увеличивается и обычно не меньше инфляции. Хотя случаются и периоды снижения цен.
Главный аналитик Tele Trade Марк Гойхман рассказывает, что россияне часто инвестируют в недвижимость не только из-за того, что рассчитывают на увеличении ее стоимости в будущем. Они покупают квартиры и для сдачи их в аренду. Благодаря этому можно заработать около 4% за год, учитывая налоги.
Стоимость жилья, несмотря на сложные для экономики времена, продолжает расти. Так, в сентябре 2021 года средняя стоимость квадратного метра московской квартиры составила 235 тысяч рублей. А всего год назад она составляла 187 тысяч, то есть выросла на 26%.
Еще стремительнее взлетели цены на жилье в Подмосковье. В прошлом году стоимость подмосковного «квадрата» составляла 98 тысяч рублей, сегодня же он стоит 130 тысяч. Рост составил 33%. При этом Подмосковье не является лидером в сфере увеличения цен, поскольку в любое время жилье здесь стоит дороже, и ценам сложнее увеличиваться еще больше.
Учитывая такой серьезный взлет цен на недвижимость, сегодня стоит очень осторожно относиться к варианту инвестирования в нее. Исчезают основные драйверы подорожания, из-за которых оно и было столь аномальным. Имеются в виду низкие ставки по ипотеке, существенный приток сбережений граждан на рынок недвижимости, более-менее доступные цены жилья. Доходы населения не растут, а спрос ограничивается именно доходами.
На размеры ставок по ипотеке негативно влияет повышение ключевой ставки ЦБ. В сентябре 2020 года средняя ставка по ипотеке в стране составляла 7,26%, а через год она увеличилась до 7,78%. Дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ неминуемо приведет и к увеличению ставок по ипотеке. Так что покупать недвижимость в ипотеку для получения прибыли в таких условиях нецелесообразно.
Если хорошо рассмотреть картину происходящего, то в ближайшее время можно ожидать стагнации и даже снижения цен на недвижимость. В новостройках еще с августа фиксируется определенное удешевление. Его можно считать первым последствием изменения условий программы льготной ипотеки летом этого года.
Вполне вероятно, что инвестиции в недвижимость станут менее популярными среди россиян. Люди начнут снова активнее инвестировать во вклады и облигации. Из-за роста ключевой ставки ЦБ проценты по ним тоже начинают расти. Все эти факторы в дальнейшем будут способствовать снижению цен на недвижимость.
Если заглянуть на 10 лет в прошлое, то можно увидеть, что недвижимость за этот период дешевела 2 раза: в 2010 году и в 2015-2016 годах. Удешевление в обеих случаях было обусловлено последствиями кризиса и сокращением доходов россиян. А вот в 2020-2021 годах наблюдалось аномально стремительное увеличение цен на недвижимость, несмотря на кризис. После того, как основные причины такого быстрого подорожания жилья будут ослаблены, то можно будет ожидать закономерного снижения его стоимости.
Правда, возрастающая инфляция поддерживает цены на жилье. Строительные материалы дорожают, как и их перевозки. Все это приводит к увеличению расходов строительных компаний и в конечном итоге к росту цен на недвижимость. Застройщики просто вынуждены поддерживать высокие цены для сохранения рентабельности даже при уменьшении спроса. Так что резкое падение стоимости и первичного, и вторичного жилья является маловероятным. Скорее всего, в перспективе года будет наблюдаться стагнация цен и некоторое их снижение.