Повышение ключевой ставки ЦБ стало неприятным ударом для российского рынка недвижимости. Спрос на нее упал, и продавцы первичного и вторичного жилья ясно ощутили на себе наступивший кризис. Количество новых предложений жилья уменьшилось. Но в начале лета ситуация начала понемногу улучшаться, и покупателей квартир стало больше. Хотя пока уровень спроса не может сравниться с объемами предложения.
Резкий отток покупателей недвижимости начался в начале весны этого года. Причиной стало повышение ставки до 20% и двукратное увеличение ставки по льготной ипотеке. Из-за этого многие граждане предпочли не покупать, а снимать жилье, так как платежи по ипотеке оказались для них неподъемными. Спасти ситуацию можно было снижением ставки льготной ипотеки.
Этого не случилось. В итоге покупатели начали ждать лучших времен. И вскоре ставка снизилась до 7%, что повлекло за собой увеличение спроса. Но у экспертов нет единого мнения относительно того, восстановится ли высокий спрос на квартиры или же это временное явление. Большинство экспертов ожидают возвращения покупателей жилья.
Как обстоят дела на рынке недвижимости?
Кризис стал серьезным испытанием и для рынка новостроек, и для рынка аренды жилья. Из-за того, что многие потенциальные арендаторы покинули страну, средний житель Санкт-Петербурга стал меньше интересоваться арендой. Результат оказался вполне закономерным: предложение превысило уровень спроса. В феврале последний снизился на 13%. Средняя арендная ставка начала постепенно снижаться. Сегодня благодаря туристам ситуация несколько нормализовалась. Осенью же арендодателям снова придется снижать цены, ведь туристов станет гораздо меньше.
Потенциальные покупатели жилья решили подождать и обратили свое внимание на аренду, а не на покупку. На конец марта спрос на аренду вырос на 15%. Но он снизился на 5-7% после того, как ключевая ставка опустилась до 9%.
Из этого можно сделать вывод, что доступность ипотеки сильно влияет на рынок жилой недвижимости. Если не будет выгодных для покупателя ставок, то спрос на первичном рынке обязательно уменьшится. Власти и девелоперы заинтересованы в том, чтобы хотя бы льготная ипотека имела такие же показатели, какие были до кризиса.
Как меняются платежи по ипотеке
Размер ежемесячного ипотечного платежа зависит от ставки. Например, если квартира стоит 16 млн рублей, а ставка составляет 9%, то покупателю каждый месяц нужно платить 103 тысячи рублей. А если ставка уменьшается до 7%, то размер платежа составит уже 87 тысяч. Разница ощутимая. Поэтому несложно понять, почему при высокой ставке покупатель уходит с рынка и предпочитает ждать ее снижения.
По мнению экспертов, при размере ставки 7% можно ожидать скорого возвращения покупателей квартир. Но дикого спроса на жилье в ближайшее время все равно не ожидается. Ажиотаж на рынке возможен после того, как начнет себя проявлять отложенный спрос, определенный объем которого сформировался на первичном рынке из-за его нестабильности.
Сегодня большинство застройщиков не хотят рисковать. Новых проектов появляется мало. Из-за дефицита предложения тоже может сформироваться отложенный спрос, считают специалисты. Если сегодня покупатель не может найти жилье, которое ему подходит, то в будущем он станет более лояльным к новым, более подходящим ему проектам.
По мнению ряда экспертов, даже существенное снижение ставки не поможет увеличить спрос. Ведь сегодня есть очень выгодные программы кредитования (под 2-4%), но даже они не помогают держать спрос. И если эти программы не привлекают покупателей, то и льготная ипотека окажется бессильной.
Разница показателей прошлого и нынешнего годов
Показатели начала лета 2021 года и аналогичного периода 2022 года сильно различаются. Например, в прошлом году на первичном рынке количество звонков и просмотров было больше на 40%. Однако их стало на 5% больше в июне этого года по сравнению с маем.
Причина медленного восстановления спроса кроется в том, что покупатели предпочитают ждать развития ситуации и пока не спешат вкладывать свои деньги в недвижимость. До наступления зимы спрос вряд ли сильно увеличится. Но те покупатели, которые захотят приобрести жилье уже сегодня, могут рассчитывать на приятные сюрпризы. Ведь девелоперы начнут устраивать акции и делать скидки на фоне недостатка покупателей. Если ситуация будет приблизительно такой же к Новому году, то на рынке будет немало распродаж. Это позволит жителям Петербурга, у которых есть капитал, сделать особенно выгодные покупки.
Для того, чтобы покупатели квартир стали более активными, застройщики должны предпринять правильные действия. Власти в свою очередь должны поддержать бизнес. Конечно, сегодня строительная отрасль тоже поддерживается, но ситуация точно не идеальная. К примеру, мелкие строительные компании пока не могут справляться с трудностями, возникающими на рынке. Поэтому стоит надеяться, что поддержка застройщиков со стороны государства будет более эффективной. Крайне важна и покупательская способность граждан, которая влияет на любую сферу.
