Проверка квартиры при ее покупке – это обязательное требование для рынка вторичной недвижимости. Стандартную экспертизу жилья и личности хозяина можно провести самостоятельно, т.к. узнать собственника квартиры по адресу может абсолютно любой человек. Эти данные не являются секретными и часто находятся в открытом доступе (как актуальная площадь, сведения о наличии арестов и обременений, планировка и т.д.).
Зачем проверять, кому принадлежит квартира
Собственник — юридическое или физическое лицо, обладающее правом пользования, владения и распоряжения квартирой (согласно ст. 209 ГК РФ). При продаже недвижимого имущества указанное право переходит к покупателю на основании соответствующего договора. Если даты в ДКП не соответствуют действительности, сделка может быть аннулирована (вследствие ее ничтожности).
Т.е. подобные экспертизы ЕГРН направлены преимущественно на защиту покупателя. В 2022-2023 проверка собственника и получение его контактов необходимо для того, чтобы:
-
удостовериться в отсутствии правовых проблем и запретов;
-
обговорить все детали сделки и решить вопросы, которые могли возникнуть из-за «сломанного телефона» (при участии в сделке посредника);
-
получить документальное подтверждение своей добросовестности (из-за возникновения нормативных проблем и передачи дела в суд добросовестный приобретатель может рассчитывать на благосклонность закона и выигрыш дела должным образом);
-
обойти агента (но отсутствие на сделке риелтора не гарантирует снижение цены, поэтому «обход» посредника может оказаться нерезультативным и невыгодным).
Вне зависимости от того, какие именно цели имеет поиск хозяина, алгоритм действий будет примерно одинаков.
Как узнать собственника квартиры по адресу
Если известен адрес квартиры, то проще всего подъехать к дому и познакомиться с соседями (в частности, с бабушками во дворе). Они смогут рассказать, кому принадлежит недвижимость, кто в ней раньше жил, и почему она сейчас продается. При этом покупатель должен обязательно насторожиться, если:
-
квартира часто перепродается, и собственники меняются чуть ли не каждые полгода;
-
соседи ничего не знают о нынешнем владельце;
-
хозяева уезжали за границу, и долгое время недвижимость пустовала, а сейчас приехали и выставили объект в продажу;
-
продавец раньше вел асоциальный образ жизни (пил, кололся, занимался токсикоманией), лечился/капался в частных клиниках и вроде бы состоял на учете в НД (но официальных подтверждений тому нет).
Подобные ситуации не свидетельствуют об однозначных проблемах, но указывают на то, что личность собственника требует дополнительной и более тщательной проверки. Т.е. на сделку с такими лицами можно выходить только после комплексных юридических экспертиз. В противном случае из-за ограничений существует риск признания ДКП недействительным.
Но разговоры с соседями не имеют никакой документальной основы. Они могут лишь указать направление поисков и проверок, однако ориентироваться исключительно на них нельзя. Также покупателю следует сделать запрос в МФЦ, БТИ, ЖЭК, нотариальную контору, ИФНС и т.д. Многие государственные и официальные учреждения владеют нужной информацией и могут помочь с поисками сведений на региональном и федеральном уровне.
Через МФЦ или Росреестр
Запросить выписку ЕГРН о квартире можно через отделение МФЦ или Росреестр. В результате обращения в одну из этих организаций клиент сможет получить копию выписки через 5 рабочих дней после подачи запроса и узнать все ответы на вопросы.
Через сервис Росреестра онлайн
На сайте Росреестра каждый желающий может запросить важные данные ЕГРН о любой недвижимости в РФ. Для этого нужно:
-
зайти на официальный сайт Росреестра и составить заявление;
-
забить информацию в специальном поле поиска, указав тип жилья и свой адрес электронной почты;
-
заполнить свои реквизиты;
-
добавить копии документов, подтверждающие личность;
-
указывать дополнительную личную информацию;
-
оформить запрос и получить его уникальный код (по нему можно проверять статус заявки);
-
оплатить госпошлину за документы;
-
получить сведения (информацию выдадут в виде выписки ЕГРН).
При этом заявитель должен быть готов к тому, что контрагент узнает ФИО того, кто запрашивал всю информацию из выписки (и из-за этого процедура может не состояться).
Через БТИ
БТИ – это бюро техническое инвентаризации. В этой организации содержатся данные обо всех правах на недвижимость, оформленных до 1998 года. Если сделки с квартирой совершались позднее, то в БТИ никакой информации о них не будет. Помимо этого бюро предоставляет сведения только собственникам, правоохранительным органам или адвокатам при каких-либо судебных заседаниях.
В ЖЭКе
Все новые собственники после госрегистрации уведомляют ЖЭК о смене владельца. Т.е. актуальные контакты хозяев всегда есть в жилищной компании, но они защищены законом и никогда не передаются третьим лицам. Однако иногда удается договориться с сотрудниками эксплуатационного органа «на месте» и получить необходимую информацию о праве собственности в виде неофициального документа.
У нотариуса
Нотариус по закону вправе запросить выписку ЕГРН при совершении каких-либо действий с недвижимостью (как правило, для удостоверения сделки). При этом нотариальная контора и объект проверки могут находиться в разных регионах.
Через налоговую
В базе налоговой инспекции хранятся сведения обо всех физических лицах, проживающих и работающих на территории Российской Федерации. Их можно найти по номеру ИНН. Однако ИФНС не передает данные посторонним, и получить доступ к этой информации может только тот, кто сам работает в этом сервисе.
Через посреднические компании
В России достаточно много компаний, которые оказывают услуги по проверке квартир и их собственников. К таким фирмам относятся как риелторские предприятия, так и детективные агентства, помогающие найти полную информацию о гражданах РФ. Перед обращением в подобную организацию следует ознакомиться с ее репутацией, новостями и отзывами, а также уточнить примерный алгоритм работы.
Через поисковик
Узнать данные собственника через Yandex или Google получится в том случае, если хозяин ранее выставлял квартиру в рекламу для аренды или продажи. Для поиска нужно будет ввести название дома в кавычках, а затем просмотреть первые 10-20 сайтов, выпавших в результатах: на странице могут находиться фотографии продаваемой недвижимости со сведениями о владельце. Наличие таких объявлений с действующим номером телефона может служить косвенным доказательством юридической чистоты жилого объекта.
Какие сведения о собственнике должны вызвать подозрение
Экспертиза личности собственника и поиск его данных необходимы для того, чтобы вовремя обнаружить потенциальные проблемы и тщательно их проверить. Т.е. существует ряд «маячков», на которые нужно обращать внимание покупателям и риелторам, чтобы избежать потенциально опасных ситуаций. Так, клиенты должны насторожиться, если:
-
Достоверные данные выписок и проверок о недвижимости противоречат сведениям, полученным от продавца. Мошенники часто «сыплются» на мелочах, поэтому нужно найти максимум информации о собственнике (например, от соседей по дому) и более внимательно расспросить хозяина о его жизни.
-
У владельца есть несовершеннолетние дети, но они не включены в число собственников. Существует вероятность того, что жилье приобреталось с использованием средств материнского капитала, но родители не стали оформлять недвижимость в долевую собственность для того, чтоб избежать проблем с ООиП при продаже. Но это является нарушением действующего законодательства: в дальнейшем ПФР может подать в суд и признать сделку недействительной из-за нарушения интересов детей.
-
Одним из владельцев жилья является несовершеннолетний или недееспособный гражданин РФ. Проведение сделки может затянуться, т.к. разрешение на него придется получать в органах опеки и попечительства (а это может занять 15-30 рабочих дней).
-
Собственник находится в предбанкротном состоянии. Закон предусматривает аннулирование всех сделок с имуществом банкротов, которые были произведены за 3 года до инициирования признания финансовой несостоятельности. Т.е. такой договор могут признать недействительным и отправить жилье в общую конкурсную массу, а покупателя добавить в общий лист ожидания кредиторов указанного физлица.
-
Продавец называет себя единственным владельцем, но на основании сведений из актуальной выписки ЕГРН жилье находится в общей долевой собственности.
-
Владелец уходит от ответа и не объясняет, почему продает квартиру. Конечно, хозяин не должен отчитываться перед покупателем о своих тратах, но какой-то ответ о планах на денежную сумму от него нужно получить (в т.ч. и для того, чтобы проверить его адекватность и дееспособность).
-
Квартира продается по доверенности (ее нежелательно покупать даже в ипотеку, т.е. тогда, когда многие риски берет на себя банковский орган и страховой сервис).
При возникновении любых сомнений в чистоте правовой сделки или доброй воле хозяина следует обращаться к специалистам (юристам, риелторам). Они проанализируют ситуацию и скажут, можно ли покупать недвижимость и существует ли вероятность признания сделки недействительной. Также они найдут способы уменьшения рисков.
Но нужно понимать, что каждый случай индивидуален, и внешне подозрительный объект может оказаться абсолютно беспроблемным. Доскональная проверка недвижимости по ЕГРН и личности хозяина не помешает, но ее нужно проводить очень аккуратно и без какого-либо негатива по отношению к контрагенту.
Как связаться с собственником
Если покупатель хочет обойти агента и связаться с собственником напрямую, он может:
-
приехать без маклера в продаваемую квартиру (если хозяин там живет);
-
найти старое хозяйское объявление по фото комнат (многие владельцы перед обращением в агентство пытаются самостоятельно продать квартиру и оставляют свои контакты в сети);
-
узнать номер телефона у консьержа или соседей;
-
оставить визитку в квартире во время ее осмотра (в ванной, на кухне, в кладовке);
-
бросить письмо с просьбой перезвонить в почтовый ящик;
-
обратиться в чат района с объявлением о покупке конкретно этой квартиры (если недвижимость находится в каком-то ЖК, то можно также разместить объявление и там);
-
повесить объявление у того подъезда, где находится квартира, и т.д.
Вариантов получения реальных контактов хозяина и данных ЕГРН – масса. Однако нужно помнить, что собственник может быть не готов продавать жилье без агента. Также нередко хозяева отказываются от прямого контакта с покупателями, т.к. у них заключен договор с риелтором, в котором есть пункт о штрафных санкциях за подобные действия. Т.е. клиент должен быть готов к тому, что даже после нахождения контактов хозяина ему откажут в предоставлении скидки и работе напрямую.
Краткий вывод
Существует много способов узнать хозяина квартиры по адресу с номером квартиры. Покупатель может воспользоваться любым из них и не только получить реальный телефон хозяина без посредников, но и провести краткий анализ юридической чистоты: сверить информацию из документов ЕГРН с фактическими данными владельца. Благодаря этому покупка жилья пройдет с минимальными правовыми сложностями и завершится регистрацией ДКП в установленный срок.
