Ипотека для большинства граждан — единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Как правило, ее берут на длительный срок — от пяти до двадцати лет, а оплата рассчитываются заранее с учетом первоначального взноса. Однако за такой длительный срок появляется возможность закрыть долг полностью или вернуть часть заранее. Давайте рассмотрим вопрос преждевременного гашения долга.
Возможно ли досрочное погашение ипотеки
По статистике в 50% случаев у ипотечных заемщиков в какой-то момент появляются суммы, которые могут закрыть остаток ипотечного кредита полностью или частично. Это может быть наследство или материнский капитал, или даже проданный автомобиль. Однако если положить крупную сумму на счет, с которого списывается ипотечный долг, это ни к чему не приведет — в назначенный срок с него будет списана сумма платежа и ни копейкой больше.
Для того, чтобы осуществить преждевременное гашение придется идти в банк и писать заявление. Еще до 2011 года банки всячески противились досрочному погашению не только ипотеки, но и других кредитов. Однако в 2011 году был принят федеральный закон о разрешении досрочных выплат по кредитным обязательствам. Поэтому любой банк обязан при наличии соответствующего заявления удовлетворить просьбу ипотечного заемщика о досрочном погашении займа.
Варианты
Банк предлагает 2 способа частичного досрочного погашения кредита по ипотеке со схемой платежа равными долями. В обоих вариантах денежные средства заемщика идут на погашение основной суммы займа. Однако, параметры кредита после проведенного списания изменяются по разному:
-
Сокращается срок кредита и не пересчитывается размер ежемесячного платежа.
-
Уменьшается ежемесячный платеж.
При выборе первого варианта ежемесячная долговая нагрузка не меняется. Во втором варианте сокращаются ежемесячные платежи. Вариант уменьшения срока кредитования более выгоден с точки зрения переплат. Если интересен вариант снижения долговой нагрузки, то лучше уменьшить размер ежемесячного платежа.
Каждый заемщик выбирает вариант с учетом своей ситуации. Если досрочное погашение имеет разовый характер, уменьшение срока кредитования поможет сэкономить на выплате процентов банку в несколько раз по сравнению с вариантом с сокращением размера платежа. Если же заемщик планирует осуществлять частичные досрочные погашения на регулярной основе и договор это позволяет, то оба варианта будут экономически выгодными.
Схема с уменьшением платежа является более удобной в случае определенной нестабильности положения заемщика, так как если в силу каких-либо причин у него снизится доход, меньший ежемесячный платеж будет более удобен.
При досрочном погашении средства списываются в дату следующего платежа, в соответствии со сроками, указанными в договоре. После операции банк должен:
-
если расчет был полным, предоставить заемщику документальное подтверждение отсутствия долга. Документ нужно хранить в надежном месте в течение 10 лет до истечения сроков исковой давности по нему;
-
при неполном погашении, выдать клиенту новый график выплат.
При дифференцированных платежах немного другая схема. Досрочные платежи пойдут только на погашение основного долга. Здесь легче рассмотреть пример.
Ежемесячный платеж равен 24 000 руб., из которых основной долг — 20 000 руб., а 4 000 — проценты. Заемщик вносит 104 000 руб. Из них 24 000 руб. пойдут на ежемесячный платеж. 80 000 руб. спишутся в счет основного долга за следующие 4 месяца. 4 месяца заемщик будет платить только проценты, которые будут рассчитываться на остаток долга. С пятого месяца снова будет оплачиваться долг в полном объеме, но с меньшей суммой процентов.
Условия
Преждевременная оплата кредита банку — это отличная возможность, позволяющая сэкономить на обслуживании долга. Погашать ссуду разрешается на любом этапе кредитования. Однако в разных банках могут быть разные условия досрочного погашения. Давайте рассмотрим их на примере двух крупнейших банков.
Сбербанк
В Сбербанке разработаны обязательные условия для досрочного погашения ипотеки:
-
только заемщик может подать заявление или из личного кабинета онлайн или в том отделении, в котором был получен кредит;
-
с недавнего времени Сбербанк упростил процедуру, теперь подать заявление можно не за 30 дней, как в большинстве банков, а за сутки до даты платежа;
-
минимальная сумма платежа — 15 000 руб.;
-
после перерасчета необходимо подписать новый график платежей.
Есть определенные требования к заявлению. Оно должно содержать информацию о дате расчета, количестве денежных средств, реквизиты счета.
Немного по-другому осуществляется полное погашение. Оно становится возможным только через 6 месяцев после подписания ипотечного договора. Проводится эта процедура следующим образом:
-
получить от банка документ, в котором прописан остаток задолженности на текущий момент и проценты;
-
внести точную сумму оставшегося долга на кредитный счет;
-
подать, как минимум, за сутки заявление о досрочном погашении;
-
после расчета получить справку о закрытии кредита.
И полное, и частичное погашение можно произвести через личный кабинет Сбербанк Онлайн.
ВТБ
-
Если вносится меньше 500 000 руб., операция производится только через банкомат ВТБ или посредством веб-банкинга.
-
Заявление о досрочном погашении нужно написать, как минимум, за сутки до даты списания ежемесячного платежа.
-
В ипотечном договоре есть пункт о минимальной сумме для частичного досрочного погашения. Платеж не может быть меньше.
-
Внести оплату допускается в дату планового погашения.
В ВТБ досрочное погашение ипотеки допускается несколькими способами (главное, не забудьте предварительно написать заявление):
-
в операционной кассе отделения банка (потребуется паспорт);
-
в платежном терминале ВТБ — деньги кладутся на карточку, которая выдается при оформлении кредита;
-
в ЛК онлайн—банкинга «Телебанк»;
-
через банкомат стороннего финучреждения;
-
почтовым переводом;
-
в кассе стороннего банка по реквизитам ВТБ (также потребуется паспорт).
Как проводится полное досрочное погашение ипотеки в ВТБ:
-
осуществляется оплата всей суммы долга;
-
происходит списание средств;
-
заемщик в отделении пишет заявление о расторжении кредитного договора;
-
пишется заявление на закрытие картсчета и аннулирование карточки;
-
пластиковая карточка уничтожается кредитным менеджером;
-
подается заявление о выдаче подтверждения об отсутствии долга.
Если ипотека закрыта в течение 3 лет после оформления, заемщик может потребовать возврат части финансовых средств, потраченных на страхование. В последнюю очередь снимается обременение с квартиры в регпалате.
Расчет
Для расчета досрочного погашения ипотеки удобнее воспользоваться кредитным калькулятором. Он имеет расширенный выбор функций — в нем можно задать изменение процентной ставки, выставить день выдачи кредита и дату ежемесячного платежа, а также выбрать тип оплаты. В форму калькулятора вносится:
-
дата внесения средств или интервал, если будет регулярный взнос (например, раз в 6 месяцев);
-
сумма досрочного платежа;
-
способ перерасчета кредита (выбирается из выпадающего списка).
При частичном погашении может быть 2 типа списаний:
-
в день платежа: сумма долга уменьшается на сумму дополнительного взноса;
-
между очередными платежами: так как проценты начисляются каждый день, к моменту оплаты накапливается сумма процентов. Она будет погашена за счет внесенных средств. Оставшаяся сумма уйдет на оплату долга.
После внесения дополнительного платежа уменьшается сумма основного долга и изменяется или срок кредита или сумма ежемесячного платежа или срок кредита. Расчет досрочного погашения ипотеки на калькуляторе можно производить несколько раз. Потом нужно просто сравнить полученные варианты и выбрать наиболее выгодный.
Частичное досрочное погашение ипотеки
В любом случае частичное досрочное погашение ипотеки поможет уменьшить финансовое кредитное бремя заемщика. Какой бы выбор ни был сделан - в сторону уменьшения платежа или срока действия ипотечного договора, он уже будет более экономически целесообразен, чем продолжать платить в соответствии с первоначальным графиком. Что именно выбрать зависит от жизненной ситуации заемщика. Если у него большая и стабильная зарплата, лучше уменьшить срок кредита. Если зарплаты хватает впритык на текущие нужды и платеж, лучше уменьшить размер платежа.
Ну а банк всегда пойдет навстречу в этом вопросе, так как не имеет права этого не сделать. И какие средства бы для этого не использовались - материнский капитал или премия конца года, они приблизят вожделенный час обладания собственной квартирой.
Возврат процентов
Еще один важный момент — возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Особенность аннуитетных платежей заключается в том, что проценты за весь срок кредита, заемщик оплачивает в первые несколько лет. То есть банк получает оплату за кредит авансом. Поэтому заемщик может потребовать возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении. Иногда банк вносит пункт о запрете этого требования в кредитное соглашение. Это незаконно и даже при такой оговорке в договоре, кредитополучатель может обращаться к кредитору с заявлением на возврат. Если кредитная организация не идет на встречу, клиенту следует подавать исковое требование.
Давайте рассмотрим, как удовлетворяется это требование в Сбербанке. Например, заемщик полностью закрыл кредит и получил документ, подтверждающий отсутствие долгов. Теперь ему потребуется справка о размере уплаченных процентов, которую он может затребовать в банке. Рассчитывать на возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении можно лишь в случае, если они были оплачены самим заемщиком. Не будут возвращены проценты с государственных субсидий и с налогового вычета. Размер полученных процентов можно посчитать на специальном калькуляторе или обратиться к специалисту.
Затем следует взять бланк заявления в офисе банка. К заявлению прикладываются справка о закрытии договора, ипотечный договор и паспорт. Можно приложить и другие имеющиеся документы — заявления, справки и пр. Заявление будет рассматриваться 30 рабочих дней.
Самое важное в этом деле — правильно рассчитать размер переплаченных процентов. Банк может отказать в случае, если она была рассчитана неправильно. То же самое и в суде. Обычно такие иски удовлетворяются в полном объеме при условии правильно произведенных расчетов.
