Мы часто сталкиваемся с арендой, беря в наем жилье, офис, даже на бытовом уровне. Договор субаренды жилого помещения или нежилого встречается реже, поэтому правоотношения вызывают множество вопросов, но по правовой природе одинаковы.
Понятие и участники
Правоотношения регулируются статьями 615, 618, 631, 638, 647 и 660 ГК. Законодательством не запрещено пересдавать имущество, находящееся в пользовании у арендатора. Главное условие - арендатор обязан получить разрешение на передачу полученного имущества третьему лицу. Правило закреплено в ст. 615 ГК.
Договор субаренды помещения должен заключаться в той же форме, что и аренды. Субарендатором в данном случае выступает третье лицо, по факту использующее имущество.
Разница с арендой
Аренда – временное пользование недвижимым имуществом за определенную плату. Правоотношения не порождают права собственности у арендатора. Договор субаренды нежилого помещения – пересдача арендуемого объекта. Сделка имеет ряд особенностей:
- срок действия не может превышать периода действия аренды;
- подпадает под действие правил, требований, выдвигаемых к аренде;
- если первоначальный контракт будет признан ничтожным или прекратится срок действия, то субнаем ожидает та же участь.
Важно! Самое главное условие – арендодатель должен выдать разрешение на сдачу третьему лицу. Согласие может закрепляться непосредственно в контракте. Если согласие отсутствует, то сделка считается недействительной и не влечет юридических последствий.
Как оформить
Договор субаренды нежилого помещения может заключаться в письменной или устной форме. Устная форма предусмотрена для случаев, когда соглашение заключается сроком до 1 года между физическими лицами. Если же длительность превышает 1 год или одна из сторон соглашения является юридическим лицом, то документ обязательно составляется в письменной форме.
Условия и предмет
Договор субаренды жилого помещения должен соответствовать следующим требованиям:
- четко указаны месторасположение и характеристики предмета сделки, которые позволят идентифицировать его, в противном случае, условия будут считаться несогласованными, а сам контакт не заключенным;
- должна присутствовать ссылка на основное обязательство, с указанием его срока действия;
- цель использования предмета соглашения;
- срок действия не может быть больше срока действия соглашения об аренде;
- прекращение сделки по аренде, влечет за собой прекращение отношений с третьей стороной.
Обязательно должен прилагаться акт приема-передачи предмета сделки. Он является основным документом, фиксирующим факт исполнения обязательства одной стороны по передачи имущества, а другая сторона подтверждает его получение.
Правовой статус участников
Договор субаренды земельного участка и другого недвижимого имущества, наделяет третью сторону теми же правами и обязанностями, которые предусмотрены для арендатора. Стоит также предусмотреть следующие пункты:
- обязанность использовать недвижимость только по целевому назначению;
- устранить все последствия ущерба, который был нанесен по вине пользователя;
- обязанность соблюдать правила пожарных и санитарных норм;
- обязанность по несению всех риском и ответственности перед контролирующими органами за свою деятельность;
- не проводить никакой перепланировки или переоборудования без согласия арендатора.
Арендатор в свою очередь наделяется правами и обязанностями арендодателя, поэтому рекомендуется предусмотреть следующие пункты:
- обязанность относительно передачи недвижимости в состоянии, пригодном для эксплуатации;
- право на ознакомление с внутренним распорядком в здании, которые придется соблюдать;
- право на проведение проверки помещения, с целью соблюдения другой стороной условий соглашения;
- право на проведение ремонта, капитального или текущего, с обязательным уведомлением пользователя за 30 дней до начала работ.
Субаренда нежилого помещения предполагает возложение любых прав и обязанностей на стороны, которые не противоречат действующему законодательству.
Величина платежа
Из условий должно быть четко понятно, в какие сроки и в каком размере необходимо вносить арендную плату. Это может быть фиксированный платеж или порядок исчисления цены.
Цена может меняться по соглашению сторон, но не чаще чем 1 раз на протяжении 12 месяцев, если иное не предусмотрено сделкой.
Внимание! Если оплата арендной платы производится по определенному алгоритму, к примеру, с ежемесячным начислением индекса инфляции, то такая корректировка не является изменением стоимости, так как порядок начисления остается неизменным.
Договор субаренды квартиры, иной недвижимости между физическими лицами, юридическими, должен составляться с учетом всех правил относительно арендной платы, которые предусмотрены арендой.
Документация
Для конечного пользователя главное получить от арендатора копию основного соглашения и разрешение на пересдачу последним недвижимого имущества. В остальном, стороны должны обоюдно запросить правоустанавливающие документы, если речь идет о юридических лицах и копии паспортов, в случае заключения сделки между гражданами.
Процесс регистрации
Договор субаренды земельного участка, другого недвижимого имущества влечет за собой обязанность по регистрации, но если это прямо указано в законодательстве. Отсутствие такой регистрации влечет множество проблем для арендатора. Субарендатор, не зарегистрировавший свое право и нарушивший условия, может избежать наказания. Соглашение может быть признано незаключенным.
Пример акта
Несмотря на то, что субаренда нежилого помещения является результатом вторичной согласованности, пользователь имеет право на защиту своих интересов в судебном порядке, но с предъявлением требований исключительно ко второй стороне сделки. Арендатор после подписания контракта не освобождается от обязанностей, которые закреплены за ним в контракте. Образец контракта приводится ниже.
Где скачать
Пересдача третьему лицу сооружений и зданий в обязательном порядке должны составляться в письменной форме, в виде единого документа, с подписями обеих сторон. Это правило закреплено в ст. 651 ГК. Если сделка имеет срок более 1 года, то она подлежит регистрации в Росреестре. Если же меньший срок, то даже после пролонгации, он не подлежит регистрации.
У нас вы можете скачать бесплатно пример, который составлен с соблюдением всех требований действующего законодательства.
Между гражданами
Соглашение между физическими лицами в отношении пересдачи жилья называется поднайм. Наниматель обязан получить письменное согласие от владельца недвижимости на пересдачу третьему лицу. Наниматель несет полную ответственность за предмет аренды. Поднайм не может быть длиннее по сроку, чем найм. К таким правоотношениям предъявляются все требования, которые применимы к аренде. Если отношения будут длиться до 12 месяцев, то регистрация не обязательна.
Несмотря на огромные риски, такие контракты встречаются довольно часто. Выгоду получает собственник квартиры и наемщик. Арендодателю, при подписании между физическими лицами и предоставлении разрешения на пересдачу жилья, рекомендуется застраховать свое имущество и обеспечить залогом. В документе стоит сразу оговорить, какое количество людей могут проживать в квартире.
Субарендатору обязательно рекомендуется ознакомиться с условиями первоначального найма.
Земли
При желании пересдать часть или полностью земельный участок, следует учитывать, что эти вопросы регулируются специальными нормами. К примеру, существует запрет на пересдачу лесного участка – ч. 6 ст. 71 ЛК.
В Земельном кодексе субаренда земельного участка не предполагает получение согласия от владельца. Арендатор обязан уведомить собственника земли о соглашении.
Договора субаренды земли должен заключаться в письменной форме и содержать помимо всех обязательных условий, определенных главой 34 ГК, кадастровый номер. Недопустимо заключение сделки путем обмена письмами.
Договора субаренды для многих является реальной возможностью дополнительно заработать. Такие сделки более рискованные, но соблюдая правила, никаких проблем с субнаемщиком и арендатором не возникнет.
