Если в собственности есть свободное недвижимое имущество, то можно от сдачи его в аренду получать неплохой дополнительный доход. Конечно, с этим могут возникнуть определенные финансовые риски. Но если выполнить всю процедуру правильно, то она станет круглогодичным источником прибыли.
Как самостоятельно сдать квартиру в аренду правильно
Сдавать жилую площадь в аренду может только собственник жилья, вписанный в свидетельство о регистрации собственности, либо физическое лицо с нотариальной доверенностью о праве сдачи жилища в наем. Недвижимое имущество по договору социального найма сдаваться в аренду не может, так как его собственником является государство. Если жилая площадь в ипотеке, необходимо будет уведомить об этом банк, если прописан такой пункт в кредитном соглашении. В ситуации, когда у жилища существуют другие собственники, необходимо взять с них письменное согласие об аренде, а в случае несовершеннолетних зарегистрированных физических лиц — документ из органов опеки.
Извещать участкового о сдаче квартиры не потребуется. Он не имеет оснований наложить запрет на аренду.
Подготовка квартиры
Чтобы быстрее и дороже сдать жилье, требуется придать ей ухоженный и современный вид. Вывезти старые, ненужные вещи. Сделать хотя бы легкий косметический ремонт, скрыть недостатки и подчеркнуть достоинства жилища.
Интерьер лучше сделать универсальным. Обои выбрать в теплых, спокойных, нейтральных тонах, подходящих под любую мебель. Исключить опасные ситуации, заменив старую сантехнику и электропроводку.
Мебель лучше поставить качественную и функциональную. Бытовая техника в стандартном наборе: стиральная автоматическая машина, холодильник, микроволновая печь и телевизор.
Не стоит оставлять свои вещи в квартире. Дорогие и нужные вещи правильнее забрать с собой, а хлам выбросить.
Поиск нанимателя
Существует несколько способов поиска арендаторов жилья:
-
Самостоятельно. Спросить у своих друзей и знакомых, нуждается ли кто в съемном жилье. Этот способ имеет неоспоримый плюс — знакомые будут бережно относиться к жилплощади и вовремя вносить денежные средства, плюс вы хорошо знаете этих людей. Но есть и минус. Пользуясь дружескими отношениями, обычно не заключают официальную сделку, могут пользоваться хорошими отношениями с собственником в своих целях, а также просят о снижении цены.
-
Через интернет. В сети существует большое количество специальных сайтов, пабликов и групп, позволяющих размещать объявления о сдаче квартиры в аренду. Среди множества откликнувшихся людей легко выбрать понравившегося, но в претендентах могут быть и посредники.
-
Расклейка объявлений в многолюдных местах. Этот способ хорошо работает в небольших городах.
-
С помощью агентства недвижимости. Этот цивилизованный метод сэкономит время и нервы. Все рутинные процедуры по показу недвижимости и подбору жильцов берет на себя агент (комиссию фирме будет платить квартиросъемщик). Но не все потенциальные арендаторы готовы переплачивать посредникам, поиск может затянуться. Еще один минус способа состоит в том, что менеджеры агентства не будут тщательно выбирать жильцов, ведь их цель просто привести граждан, согласных со всеми условиями проживания. Поэтому стоит отдавать предпочтение проверенному агентству и серьезно отнестись к соглашению с ним.
Показ квартиры
Перед показом нужно будет убраться в жилплощади: навести порядок, проверить работу бытовых приборов и сантехники. Созвонившись с соискателем, задать интересующие контрольные вопросы. Если впечатление положительное — назначить время показа.
Первая встреча с квартиросъемщиком будет продолжительной и решающей. Расспросите о планах на будущее, чем занимается в свободное время, кем работает, есть ли родственники и друзья. Многое станет понятно из разговора. Если человек будет хамить, настаивать на своих условиях — лучше отказать в съеме.
Вопросы от потенциального жильца о состоянии мебели, сантехники, бытовых приборов, желании подписать акт приема-передачи имущества, замечания по чистоте жилплощади идут плюсом ему. Проговорите все условия проживания и оплаты. Обнаружив перед собой адекватного и внушающего доверие человека, проверьте у него документы и смело можно сдавать жилплощадь, подписав соглашение аренды. Как вариант — официальный договор с испытательным сроком.
Заключение договора
Оформляя договор найма, арендодатель перестраховывается от ситуаций конфликта и недопонимания с жильцами, порчи имущества и невыплаты денежных средств в срок.
В соглашении прописываются данные о нанимателе, условия и сроки оплаты, ответственность сторон в случае порчи имущества, события досрочного расторжения договорных отношений. Указываются граждане, которые непосредственно будут проживать в квартире совместно с нанимателем. Пропишите плату по коммунальным услугам, чтобы для жильцов это не было неожиданностью.
Внимательно изучите паспорт соискателя – совпадает ли фотография, не просрочен ли по датам.
Соглашение найма разрешается заключать сроком до 5 лет. Срок более, чем один год считается долгосрочной арендой и его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Оттуда данные попадают в налоговую службу и наступают обязательства по уплате налога на прибыль. Чаще всего заключаются договорные отношения сроком до года.
Как официально сдать квартиру в аренду
Как правильнее сдать квартиру: официально или без договора? При неофициальном способе заработка существует группа рисков:
-
нет гарантии на сохранность вещей;
-
могут быть задержки или отсутствия оплаты, которые нельзя будет доказать;
-
пересдача квартиры третьим лицам;
-
заселение мигрантов или большого количества народа.
Во избежание таких случаев и следует заключать официальную сделку найма жилплощади.
Налоги за сдачу квартиры
В Российском законодательстве существует правило: если жилплощадь сдается в наем, требуется платить налог на доход.
Уклонившись от уплаты, будет грозить штраф (от 20% суммы задолженности, плюс за непредставление декларации и набежавшее пенни). А в особых моментах и уголовная ответственность.
Если свое жилище сдает гражданин, то он будет платить в налоговую службу 13% от прибыли сделки. Однако, в ситуации, когда арендодатель проживает в иностранном государстве более 183 дней в году, налог увеличивается до 30%. Для уплаты в государственный бюджет денежных средств требуется лишь заполнить декларацию о доходах и предоставить до конца апреля в налоговую службу. Образец настоящего договора можно найти в интернете.
Если хозяин жилища не физическое лицо, а индивидуальный предприниматель, то возможно использовать патентное налогообложение. То есть ИП платит налоговый платеж от аренды, не подсчитывая прибыль за год, а авансом среднее значение. Выгода такого патента идет при сдаче в найм нескольких объектов недвижимости, когда получается большой доход. Но есть и риск прогадать, так как налог выплачивается даже если жилплощадь не была сдана по каким-то обстоятельствам. Стоимость самого патента разнится. Зависит от района нахождения жилья и от его размера.
В случаях упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от величины прибыли.
Налоговые платежи граждан, как физических лиц, намного меньше, чем у ИП. Ведь предприниматель вносит в государственное учреждение не только налог на прибыль от аренды жилья, но и страховые взносы.
Какие документы нужны для сдачи квартиры
При подписании официального договора найма жилья потребуется минимальный набор бумаг:
-
Свидетельство о праве собственности, если жилая площадь приватизирована. Либо договор на собственность (купли-продажи или договор дарения).
-
Список всех зарегистрированных в квартире.
-
Нотариально заверенные согласия о сдаче в наем жилища от других владельцев.
-
Паспорт арендатора и ИНН.
-
Два экземпляра распечатанного договора.
-
Наниматель жилья предоставляет паспорт и удостоверения личности других лиц, которые будут с ним проживать.
Договор аренды квартиры с описью
Многие квартиры сдаются в наем с дорогим ремонтом, новой мебелью и техническим оборудованием. В этих моментах рекомендуется не просто заключить сделку с арендатором, но и приложить к нему опись имущества. Это позволит безопасно сдать квартиру, в будущем избежать конфликтных ситуаций, являясь гарантом обязательств сделки.
Опись имущества — приложение к договору, в котором прописывают все имущество, передаваемое жильцу во временное пользование вместе с квартирой. Все, что представляет ценность для владельца, включается в него. Это:
-
бытовая техника;
-
мебель;
-
ковры;
-
посуда;
-
текстиль;
-
сантехника;
-
ценности и произведения искусства;
-
приборы освещения;
-
счетчики, розетки;
-
отделка.
Помимо письменного описания вещей можно приложить и фотографии интерьера, предметов квартиры.
Кроме договора аренды квартиры с описью имущества составляются два акта приема-передачи жилища. Один заполняется сторонами при сдаче, а второй при возврате обладателю жилья. Таким образом наниматель соглашается с условиями, прописанными в приложении, принимая помещение и все, что в нем находится.
Подписывая опись, хозяин жилой площади обезопасит себя от спорных случаев при порче собственности. С этим документом можно также обращаться в суд. Наниматель жилья со своей стороны тоже получает гарантию добросовестности владельца.
Сдача квартиры в аренду посуточно
Такой способ может приносить больший доход, чем долгосрочная аренда.
Первое, что влияет на цену найма такой жилплощади — ее расположение. Ведь недвижимость на столь короткий промежуток времени идет как альтернатива гостинице. Находясь рядом с достопримечательностями города, в центре, у больших торговых центров, стадионов, концертных площадок, парков, жилье будет привлекать много граждан.
Как сдавать такое жилье? Квартира обязательно должна быть ухоженной, чистой, комфортной, без личных вещей хозяина, с минимумом мебели. В ванной лежат туалетные принадлежности. Наличие интернета желательно, а также постельного белья, посуды и требующейся бытовой техники: холодильник, микроволновая печь, фен, утюг.
Для поиска клиентов объявление размещают на интернет-площадках по бронированию жилья. Контингент проходит разный, поэтому желательно приобрести страховку на жилую площадь, обезопасив себя от неприятных эпизодов. Возможно также с клиентами заключать официальную сделку и брать залог, возвращаемый при выселении.
В большинстве случаев выгода от посуточной сдачи квартиры в 2 раза больше, чем у ежемесячной платы. Особенно эта разница видна в крупных городах. Налоговый платеж от прибыли будет рассчитываться по такой же схеме, как в классической аренде жилища, от физического лица — 13% от дохода, 6% от предпринимателя на упрощенной системе налогообложения.
Договор найма жилого помещения посуточно
Для официальной сдачи квартиры в аренду посуточно требуется заключать краткосрочный договор коммерческого найма жилья. Это убережет от любых разногласий сторон и определит четкие условия сотрудничества. В нем прописываются следующие параметры:
-
местонахождение жилища, кадастровый номер;
-
общая и полезная площадь, количество комнат;
-
срок найма — часы или дни;
-
время заселения и выезда (стандартно это 12 часов дня);
-
размер оплаты и условия расчета;
-
права и обязанности лиц, которые будут пользоваться помещением;
-
перечень имущества в квартире;
-
сумма залога и порядок возврата;
-
реквизиты сторон.
К договору прилагается акт приема-передачи жилья.
