В чем разница краткосрочных и долгосрочных арендных договоров
Договор аренды жилого помещения может быть краткосрочным или долгосрочным. Краткосрочной считается аренда, если договор заключен на срок менее одного года. Одна неделя, один месяц, одиннадцать месяцев – все это краткосрочные договоры аренды. По окончании срока стороны всегда могут оформить новый договор.
Соответственно, договоры аренды, заключенные на период один год и более, являются долгосрочными. Максимально возможный срок действия договора найма жилого помещения не может превышать 5 лет (статья 683 ГК РФ). Главная особенность таких договоров – они должны обязательно пройти регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно Росреестр).
Главным преимуществом долгосрочного договора перед краткосрочным является возможность закрепить договоренности между собственником помещения и арендатором на длительный срок. При этом условия договора могут предусматривать и досрочное расторжение долгосрочного договора, если стороны сочтут наличие такого пункта необходимым.
Как снять квартиру без посредника?
Поиск квартиры в аренду без посредников может занять достаточно много времени. Однако такой вариант позволяет не только сэкономить деньги на посреднических услугах, но и избежать множества проблем, связанных с недобросовестными или мошенническими схемами.
Искать жилье следует начать с опроса друзей или коллег. Возможно какой-то человек из их окружения сдает или хочет сдавать квартиру. Это – простой и самый безопасный вариант снимать квартиру.
Другой вариант найма – изучение всем известных, доступных и совершенно бесплатных ресурсов в сети интернет. Это, конечно, Авито и иные подобные площадки, городские сайты, группы в соцсетях и т.п. Большинство подобных ресурсов позволяют фильтровать информацию по владельцу объявления (агентство или частное лицо), что позволяет не показывать в результатах поиска объявления посредников. Чтобы сузить круг поиска и не просматривать сотни объявлений, следует задать и остальные параметры поиска: район, максимальную площадь квартиры, количество комнат и т.п.
Не следует зацикливаться на одном варианте, даже если он идеально подходит по всем параметрам. Рекомендуется составлять список из 5-10 вариантов и обзванивать их. При общении нужно задавать все интересующие вас вопросы. Собственник, заинтересованный в сдаче квартиры, охотно даст все необходимые пояснения.
Какие-то из выбранных вариантов отпадут уже после обзвона. Во многих случаях уже при первом общении можно распознать предложение с высокой вероятностью обмана.
Как обманывают квартиросъемщиков
Если вам предлагают в найм «отличный вариант со скидкой, за который нужно быстро внести залог» – не нужно никуда спешить, каким бы интересным не было предложение. Это поможет избежать множества проблем.
Другой распространенный способ мошенничества: на звонок отвечают, что интересующая квартира уже сдана, однако есть несколько похожих вариантов, информацию о которых можно получить за отдельную плату.
Следует обращать внимание на цену аренды. Конечно, всегда хочется сэкономить, но экономия должна быть разумной. Собственник никогда не будет сдавать недвижимость существенно ниже рынка.
Даже если при до просмотра помещения у вас не попросили денег, а представившийся собственником человек выглядит респектабельно, встретил вас хорошо и дружелюбно, не стоит расслабляться. В данном случае следует удостовериться, действительно ли собственник перед вами.
Достаточно редкий, но все же встречающийся способ обмана – регистрация в квартире иных лиц, кроме собственника. В этом случае после заключения договора аренды и внесения оплаты на пороге квартиры возникает такой вот неожиданный жилец. А поскольку этот жилец прописан в квартире, то именно он имеет право в ней жить.
Стоит насторожиться, если просмотр возможен только в какое-то ограниченное время без возможности его изменить. Действительно заинтересованный сдать свою квартиру собственник будет готов договариваться и находить компромиссы по времени просмотра.
Однако объявление от частного лица может также быть обманом. Под видом собственника иногда может скрываться риэлтор, услуги которого не требуются. Поэтому первый вопрос, который следует задать при звонке по объявлению – действительно ли вы общаетесь с собственником. Если вместо простого ответа «Да» вам начнут рассказывать какие-то истории, давать отговорки или пояснения, предлагать заключить договор и т.п. – на этом разговор можно закончить.
Мошенники придумывают все новые и новые способы обмана квартиросъемщиков. Чтобы не попасться на их уловки, следует трезво оценивать предлагаемые условия и никогда не спешить отправлять деньги. Сначала общение с собственником помещения. Далее – подписание договора аренды. И только потом деньги. Не надо помогать мошенникам. Стоит помнить: лучше не успеть снять квартиру, чем успеть остаться без денег.
Что проверять у арендодателя
Первое, что следует сделать при общении с собственником – проверить, действительно ли данное лицо таковым является. Как минимум следует сравнить паспортные данные это лица со сведениями из правоустанавливающих документов. Лучше, если это будет выписка из ЕГРН с синей печатью. Но далеко не каждый реальный собственник имеет на руках данный документ с актуальной датой. Все документы должны предъявляться для ознакомления в оригинале.
Если же арендодателем выступает не собственник, то следует выяснить, какое отношение данный человек имеет к собственнику и обязательно потребовать у него нотариально оформленную доверенность от собственника на право сдавать помещение и получать за него аренду.
Следует также уточнить, прописан ли кто-то еще в квартире, кроме собственника. Рекомендуется запросить выписку из домовой книги или справку из Управляющей компании (ТСЖ) о количестве прописанных в квартире лиц.
Если у квартиры несколько собственников (или в ней прописан кто-то помимо арендодателя), необходимо также наличие согласия на аренду всех указанных лиц.
Содержание договора аренды
Если знакомство с собственником и осмотр помещения прошли в положительном ключе, можно приступать к оформлению договорных отношений. Договор аренды жилого помещения – основной документ, отражающий взаимоотношения собственника помещения и нанимателя.
Договор аренды содержит существенные условия (которые являются особыми именно для данного вида договора), права и обязанности сторон на весь период аренды и иные условия, которые могут быть включены в текст договора по желанию сторон. Поэтому следует внимательно подойти к его составлению. Стандартный договор можно найти в интернете, после чего можно дополнить его необходимыми пунктами.
Неотъемлемой частью договора аренды является акт приема-передачи помещения. Именно указанная в акте дата является датой начала течения аренды. В акте отражается передача наймодателем и приемка нанимателем помещения и находящегося в нем имущества.
По окончании договора аренды стороны составляют аналогичный акт возврата помещения от нанимателя к наймодателю.
Особые условия договора аренды квартиры
Особыми для данного типа договора условиями является наличие информации об арендуемом помещении и стоимости аренды.
В договоре должны быть указаны параметры помещения, которые позволяют его однозначно идентифицировать: кадастровый номер, адрес (улица, номер дома), этаж, номер квартиры, количество комнат. Данная информация должна полностью совпадать со сведениями, отраженными в правоустанавливающих документах.
Следующее особое условие – стоимость аренды. Следует отразить сумму оплаты, ее периодичность (еженедельно, ежемесячно, авансом или по факту проживания и т.п.) с указанием даты внесения платежей и порядок расчета (наличными, перевод на карту и т.п.). Также следует отразить платежи, которые входят в размер арендной платы (например, все или часть коммунальных услуг) и те, которые арендатор оплачивает самостоятельно. Все суммы в договоре должны быть прописаны в рублях.
Обязательные пункты и приложения к договору съема жилья
Помимо особых условий, присущих исключительно отношениям по аренде помещения, в договор следует обязательно включить иные пункты, которые помогут систематизировать отношения между сторонами и избежать в дальнейшем спорных моментов.
В первую очередь – это сведения о сторонах, в частности паспортные и контактные данные арендатора и арендодателя.
Далее – сведения о праве собственности арендодателя на передаваемое по договору аренды помещение. Вся информация должна соответствовать правоустанавливающим документам. Рекомендуется также копии правоустанавливающих документов и паспорта собственника приложить к договору аренды.
Следует указать срок, на который заключается договор (не более 5 лет) и возможные условия его досрочного расторжения как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Также следует предусмотреть минимальные сроки предупреждения другой стороны о расторжении договора (обычно это один-два месяца).
При наличии обеспечительного платежа или страхового депозита, это следует отразить в договоре, так же как и условия его возврата.
Весьма болезненным для арендатора является вопрос повышения арендной платы. Поэтому следует заранее проговорить и закрепить в договоре периодичность и предельную величину, на которую может быть повышен арендный платеж.
Отдельно следует зафиксировать гарантии собственника, что никакие иные лица не имеют права на проживание в данном жилье, кроме самого нанимателя и членов его семьи.
В зависимости от ситуации стоит отразить возможность арендатору делать ремонт в помещении (и в каком объеме) и будет ли за это снижена арендная плата.
Обязательным приложением к договору должна быть опись имущества арендодателя с указанием его состояния (новая или б/у, с дефектами, рабочая или нет и т.п.).
Во избежание возможных споров следует письменно зафиксировать показания приборов учета на дату подписания договора аренды.
Арендодатель или наниматель могут также договориться включить в договор и иные пункты.
Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?
Составляя договор аренды на долгий срок, следует помнить, что такой договор подлежит государственной регистрации. Поэтому в тексте договора следует отразить, кто будет подавать документы в Росреестр и каким образом будут распределяться расходы на госпошлину. Здесь возможны следующие варианты: все оплачивает квартиросъемщик, все оплачивает собственник квартиры, стороны делят расходы пополам.
Долгосрочный договор аренды требуется подписывать в трех экземплярах. Один для собственника, один для арендатора, а третий останется в архиве регистрирующего органа.
Как и о чем говорить на просмотре
Но вернемся на шаг назад. Подходящий съемный вариант найден, назначена встреча для просмотра квартиры. Как вести себя на просмотре и о чем спрашивать собственника?
Следует уточнить у хозяина возможность выполнения косметического ремонта или перестановки мебели, устройства дополнительных полок и т.п.
Рекомендуется спросить, как часто собственник будет появляться в квартире с проверкой. Ведь неожиданные появления хозяина могут доставить дополнительные неудобства и проблемы нанимателю.
Обязательно следует спросить, кто живет по соседству, ведется ли ремонт, есть ли другие источники шума.
Не лишним будет уточнить у владельца возможность замены замка входной двери. Неизвестно, сколько человек ранее снимали данное жилье и у каждого может оказаться ключ.
В целом на просмотре следует вести себя вежливо. Стоит помнить, что собственник тоже переживает и присматривается к вам, ведь он пускает в свое жилье чужого человека. Поэтому не стоит стесняться задавать любые интересующие вас вопросы. Это позволит обеим сторонам больше узнать друг о друге и понять, насколько удобным будет взаимное общение в период аренды.
На что смотреть в квартире
Квартира – это не только стены, окна и двери. Она не существует где-то в вакууме. Поэтому обращать внимание следует на обстановку как внутри квартиры, так и за ее пределами. Обязательно проверьте работоспособность сантехники: работу кранов, сливных бачков, отсутствие засоров в системе канализации. Следует внимательно посмотреть каждую комнату.
Мебель и техника
Имеется ли в квартире мебель и техника хозяина? Если да, следует составить ее опись с указанием состояния. Можно сделать фотографии или снять видео в присутствии хозяина. Не стоит недооценивать важности этого момента. Мебель может иметь сколы и царапины, а техника может оказаться нерабочей. И если это не зафиксировано в акте осмотра, то собственник при выселении может потребовать ремонт за счет нанимателя или может захотеть оставить у себя страховой депозит. Нелишним будет отразить в акте осмотра состояние окон и дверей.
Удаленность от метро
Транспортная доступность – важный критерий удобства пользования помещением. Если арендатор не имеет собственного транспорта, то следует прикинуть, каким образом можно будет добраться от квартиры до места работы, учебы.
Соседи
Шумные жильцы по соседству могут испортить жизнь в самой идеальной квартире. Поэтому стоит с вниманием отнестись к тем, кто живет за стенами квартиры. Как минимум, прислушаться и понять насколько критичен издаваемый соседями шум.
Не лишним будет осмотреть подъезд – он также позволяет многое узнать о жителях.
Детские площадки и парковочные места возле дома
Помимо осмотра квартиры, следует обратить внимание на придомовую территорию. Арендаторам с детьми следует обратить на то, насколько дом оборудован детскими площадками, на наличие закрытой придомовой территории.
Арендаторам с личным авто не лишним будет проверить наличие парковочных мест возле дома, наличие платных подземных или надземных парковок, количество автомобилей во дворе, удобство подъезда к дому.
Как оплачивать аренду жилья
Порядок оплаты аренды квартиры – один из важных вопросов, влияющих на взаимоотношения арендатора и собственника. Следует согласовать наиболее удобный для обеих сторон вариант и сроки оплаты и четко соблюдать договоренности. Если же по каким-либо причинам вы не успеваете в срок оплатить аренду – обязательно следует предупредить об этом хозяина жилья и попросить небольшую отсрочку. Однако такие просрочки не могут быть систематическими.
Если согласован вариант оплаты наличными, следует при каждой передаче денег брать с собственника расписку с указанием суммы, даты оплаты и указания, за какой месяц внесен платеж. Все подтверждающие оплату документы следует хранить до окончания срока аренды – это поможет избежать проблем в случае возникновения спора о наличии оплаты.
