Дарственная - официальный документ о дарении. Его важно составить грамотно, чтобы в будущем не было проблем с собственностью. Он также способен сэкономить средства на налоге с дохода, который часто уплачивают при передаче собственности квартиры, частного дома и так далее.
Понятие дарственной и завещания
Дарение - двустороннее соглашение. Даритель безвозмездно передает одаряемому определенную вещь. Заключается в письменной форме, если предметом является объект недвижимости, подписывается обеими сторонами. Нотариального заверения не требуется, за исключением отдельных случаев - продажи долевой недвижимости, продавцами выступают несовершеннолетние, ограниченно дееспособные граждане. Вступает в силу после подписания.
Завещательное распоряжение – волеизъявление, односторонняя сделка. Права на недвижимость наследники получают через 6 месяцев после открытия наследства, если нет споров. Датой открытия считается день смерти наследодателя. Подтверждающий документ – свидетельство о праве наследования. Обязательно нотариальное оформление, вне зависимости, что входит в наследственную массу. Положение распространяется на закрытые завещания, где предусмотрена особая нотариальная процедура.
Дарение или завещание, в правовом аспекте это сделки. Оспариваются через суд. Могут признаваться недействительными частично и полностью судебными решениями.
Основные различия между дарением и завещанием
Необходимо учитывать отличия наследодателя от дарителя, чтобы правильно решить, как лучше оформить квартиру.
|
Наследодатель |
Даритель |
|
Завещанное имущество переходит наследникам после смерти
Свободно распоряжается собственностью после составления завещательного распоряжения
Может изменять завещательное распоряжение без ограничений (действительным будет последнее)
Имеет право возложить имущественное обязательство на наследников, как условие получения наследства
Не сторона спора, все претензии возможны только после его смерти |
Подаренные объекты становятся собственностью одаряемых в течение 7 дней с даты представления договора в регистрирующие органы
После регистрации перехода собственности к одаряемому утрачивает права на недвижимость
Изменения подписанного договора невозможны без согласия другой стороны; после регистрации перехода собственности отменить сделку возможно только через суд
Финансовые требования к одаряемому незаконны. Исключение - расходы, связанные с оформлением соглашения
Всегда является стороной судебных споров, вне зависимости от того, кем подан иск
|
Позиции наследников и одаряемых.
|
Наследники |
Одаряемые |
|
Становятся собственниками активов после смерти наследодателя
Не знают точного текста завещания, даже если имеют копию, поскольку завещатель вправе менять распоряжение неограниченное количество раз
Не имеют полных данных о наследственной массе, потенциальных исках, претензиях к наследуемому активу до момента открытия наследства
Отвечают по обязательствам наследодателя при принятии наследства в полном объеме наследуемого имущества |
Приобретают права владения в течение недели с даты представления дарственной в Росреестр
Располагают полной информацией об условиях соглашения
Точно знают предмет дарения
Не отвечают за долги дарителя |
Отличие дарственной от завещательного распоряжения с точки зрения ограничений, установленных законодательством
|
Завещание |
Дарение |
|
Составляется в пользу любого физического лица
Подписывается лично, передоверие не допускается
Согласия супруга не требуется |
Существуют запреты, предусмотренные ст.575 ГК - запрет делать дорогие подарки работникам банков, медучреждений, социальных служб, государственным служащим
Может подписываться лично либо другим лицом, имеющим нотариальную доверенность от дарителя
Требуется письменное согласие супруга
|
Что предпочтительнее дарственная или завещание, если вопрос касается квартиры
Решение зависит от конкретной ситуации. Иногда выбор отсутствует.
Молодые родители хотят оформить квартиру на сына. Вряд ли здесь подойдет завещание. Передача оформляется путем дарственной. Другая ситуация, пожилой человек составил завещание на внучку, после чего заболел, его психическое состояние не позволяет ускорить процесс, подарив внучке квартиру прямо сейчас. Остается завещательное распоряжение, которое было составлено до болезни. Нет однозначного ответа - что лучше дарственная или завещание на супруга. Зависит от того, являются ли муж с женой совладельцами недвижимости, планируют ли ее продавать в ближайшее время.
При наличии выбора дарить или оставлять наследство, нужно учесть несколько важных правовых моментов, особенно дарителям.
Основным является безвозмездность договоров дарения. На практике за дарственными часто стоят определенные договоренности между сторонами. Бабушка дарит квартиру внуку под устное обязательство последнего ее навещать, не вселяться на жилплощадь сразу после оформления сделки, помогать материально. Аналогичные договоренности имеются при дарении дальним родственникам или посторонним людям, например, соседям.
Устные соглашения ничего не значат. Вносят путаницу, ставят под сомнение договор дарения. Его основа – безвозмездность, отсутствие финансовых отношений, дополнительных условий.
При возникновении спорных ситуаций, суд рассматривая положения договора, «принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений».
Что из них следует? Жилплощадь безвозмездно подарена, ограничений у нового собственника по распоряжению ею нет. Для дарителя это означает, что он может быть выписан и выселен с площади, поскольку права на нее не имеет.
С позиции владельцев жилья, это основное, чем отличается дарственная от завещания на квартиру. В аналогичной ситуации завещатель может продолжать проживать в своем доме и лишить «нерадивых» наследников права на наследство, переписав завещание.
Для пожилых людей спокойнее оставить завещательное распоряжение, нежели подарить свою недвижимость, особенно если она их единственное жилье.
Завещание или дарственная с точки зрения налогов, пошлин, сборов
Расходы, касающиеся оформления сделок и перехода прав собственности на недвижимость, делятся на две группы - назначение платежей, плательщики.
За что и сколько платят наследодатели и дарители
|
Завещатель |
Даритель |
|
Составление документа, заверение нотариусом, включая (технические работы, копии) – до 3000 рублей - зависит от региона
Простое заверение завещания – 100 рублей |
Может не платить, возложив расходы на оформление сделки на одаряемого, либо поделив с последним расходы по договоренности. Оформление у нотариуса дарственной на квартиру - 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей, не более 20 000 плюс техработы по прейскуранту. Нотариус не обязателен по закону, только по желанию сторон. |
Расходы бенефициаров (наследники, лица, получившие дар) напрямую зависят от их родственных отношений с дарителем или наследодателем.
Полностью освобождаются от уплаты налогов на полученную в дар недвижимость лица, отнесенные законом к категории близких родственников:
- родители (включая приемных);
- дети (в т.ч. усыновленные);
- супруги, состоящие в браке на дату получения имущества;
- братья, сестры (сводные в том числе);
- бабушки, дедушки, внуки.
Наследники не платят налога, но несут расходы при оформлении завещания в нотариальной конторе. Близкие родственники оплачивают пошлину - 0,3% суммы наследственного имущества, установленный максимум 100 000 рублей.
Исключение составляют внуки, дедушки, бабушки. Они платят на общих основаниях 0,6% цены недвижимости. Максимальный размер платежа - один миллион.
С учетом имеющихся требований налогового законодательства для наследников-родственников, особенно, внуков, выгоднее дарственная или им придется нести существенные расходы.
Освобождаются от уплаты пошлины на квартиру наследники, которые на день смерти наследодателя проживали вместе с ним на данной жилой площади.
Ситуация иная, когда дарится квартира. Близкие родственники, указанные в списке выше, включая внуков, не платят ничего.
Получатели дара, не входящие в круг родни, оплачивают налог 13% цены объекта недвижимости.
Отчуждение полученного по дарственной или по наследству актива
Став владельцем квартиры, собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продать.
При купле-продаже продавцы обязаны оплатить налог с полученного дохода -13%. Если недвижимость приобретена безвозмездно (дар, наследование) налог уплачивается со всей суммы сделки без вычетов.
Важно. Если цена договора ниже кадастровой стоимости на 30% и больше, налог рассчитывается из суммы 70% от указанной в документах кадастровой оценки. Стоимость договора во внимание не принимается.
Налоговое освобождение получают граждане, которые владели жильем не менее 5 лет до продажи независимо от оснований приобретения.
Если актив получен безвозмездно – дарственная или завещание на квартиру от ближайшего родственника, то он может быть продан без оплаты налогов с продажи через три года после приобретения.
Альтернативные варианты безвозмездных сделок
Пожилые завещатели часто хотят оставить наследство людям, которые оказывают им помощь. Взаимоотношения можно оформить рентой – соглашением о пожизненном содержании, иждивении. Обязательно нотариальное удостоверение.
Суть ренты - владелец имущества регулярно получает определенную денежную сумму до дня смерти, проживает в собственном жилье. После смерти, принадлежащая рентополучателю квартира безвозмездно переходит плательщику ренты.
Схема устраивает не всех. На это есть причины. Рента рассматривается законодательством как доход. Получатель рентного платежа подлежит налогообложению. Существует риск у лица, оплачивающего ренту, поскольку данный вид договора бессрочный. Обязательство платить длится неограниченное количество времени. Привязано к сроку жизни владельца квартиры. Способ завершить сделку раньше – выкупить недвижимость у собственника. Допускается только при его письменном согласии. Обязать нельзя даже через судебные инстанции.
Рентные соглашения часто заключаются между родственниками. В роли плательщиков ренты также выступают организации. Закон не ограничивает права юридических лиц становиться участником договоров.
Каждый вид правоотношений имеет свои минусы и преимущества. До выхода на сделку целесообразно просчитать налоговые нагрузки, а также риски, связанные с исполнением условий конкретных соглашений. Отказаться от обязательств по обоюдному решению сторон не всегда возможно. Судебные тяжбы стоят недешево.
Наследственные споры проходят между наследниками и претендентами на наследство, имеющими право обязательной доли в наследственной массе. Спорные вопросы двусторонних соглашений – рента, дарение - касаются участников сделки и их супругов.
