Вопрос необходимости оформления временной регистрации при сдаче квартиры или иного жилого помещения в аренду изо дня в день волнуют многих собственников. Кто-то не может официально сдавать помещение, кто-то может не хотеть показывать свой доход, кто-то не до конца понимает последствия такого шага, а кто-то предполагает, что тем самым дает арендаторам чрезмерно большие права в отношении своей квартиры.
Что такое временная регистрация? Для чего она существует? Всегда ли она обязательна и какое наказание может последовать за ее отсутствие?
Что такое временная регистрация
Временная регистрация (прописка, учет) – это подтверждение нахождения физического лица по месту его временного пребывания. В отличие от регистрации по месту жительства (постоянной), временная регистрация позволяет зафиксировать сведения о пребывании гражданина в месте, отличном от места его жительства. Это может быть санаторий, медицинская организация, общежитие, арендованная квартира, гостиница и т.п. Временная регистрация обязательна в случае, если человек будет находиться в месте пребывания (не по месту жительства) более 90 дней.
Физически временная регистрация представляет собой специальный документ, вкладыш в паспорт – свидетельство о регистрации по месту пребывания, где осуществляется найм помещения.
Важный момент: временная регистрация по месту пребывания не требуется вне зависимости от срока такого пребывания, если местом жительства гражданина на постоянной основе является тот же регион РФ.
Временная регистрация арендаторов
В большинстве случаев жилплощадь сдается в аренду на сроки, превышающие 90 дней. А потому арендаторы (временные жильцы) обязаны сделать в ней временную регистрацию. Подать соответствующее заявление можно через сайт Госуслуг (в любое время), МФЦ или непосредственно в органах ФМС.
В свою очередь собственники жилых помещений обязаны контролировать жильцов и не допускать их проживание без временной регистрации. Например, собственник может указать отсутствие временной регистрации у жильца в качестве условия досрочного расторжения договора найма жилого помещения.
Права собственника и арендатора
На практике многие собственники квартир весьма неохотно дают согласие на временную регистрацию арендаторов. Одной из причин такого нежелания является боязнь того, что арендаторы смогут каким-либо образом заявить права на квартиру. Однако здесь ситуация складывается однозначно. Законодательство РФ в числе способов возникновения права собственности не содержит такого основания, как получение временной регистрации.
Таким образом временная регистрация является лишь инструментом контроля за перемещением граждан. Но при этом лица с оформленной временной регистрацией получают ряд дополнительных прав по месту, где они фактически будут жить: право на социальные услуги и помощь, образование (школа, детский сад), официальное трудоустройство, возможность обратиться в банк для получения кредита и т.п. Ну и, конечно, право пользования арендуемым жилым помещением.
При этом собственник недвижимости никак не ущемляется в своих правах. Он также может продать, подарить, передать в залог свою квартиру, включить в завещание и т.п.
Какой срок действия временной регистрации
В соответствии с законом (п. 10 Постановления Правительства №713 от 17.07.1995 года) срок временной регистрации определяется по взаимному соглашению между квартирантами и собственниками помещения и, как правило, соответствует сроку, на который заключен договор аренды жилой площади. При этом органы ФМС обычно оформляют временное разрешение на срок от одного месяца до пяти лет. Такой предельный срок обусловлен требованием закона, согласно которому период действия договора найма жилого помещения не может превышать пять лет (ст. 683 ГК РФ).
По истечении срока, указанного в заявлении на оформление регистрации по месту пребывания, гражданин считается снятым с регистрационного учета, а действие временной регистрации – прекращенным. Таким образом собственникам не требуется контролировать факт снятия арендаторов с регистрационного учета по окончании срока аренды или каким-либо образом ее прекращать.
Продление ранее сделанной временной регистрации не предусмотрено. В этом случае необходимо будет сделать новое свидетельство о регистрации по месту пребывания.
Досрочное прекращение временной регистрации возможно в случае выбытия арендатора из занимаемой квартиры (например, в случае досрочного расторжения договора аренды) на основании соответствующего заявления выбывшего лица или собственника недвижимости.
В каком жилье запрещена регистрация
Вне зависимости он наличия согласия собственника жилого помещения, не получится зарегистрировать арендатора в жилье, в отношении которого существуют ограничения на подобные действия. Например, если квартира находится в доме, в отношении которого принято решение о сносе. Также невозможно временно прописаться в аварийном жилье, если принято решение о включении данного жилья в список на выселение или расселение. В некоторых регионах существует запрет на регистрацию посторонних лиц (кроме собственника и членов его семьи) в объектах недвижимости, попавших под программу реновации.
Другой вариант – наличие запрета на регистрацию жильцов в квартире по решению суда или службы судебных приставов. В данном случае не стоит путать запрет на регистрацию и запрет на распоряжение квартирой (ее продажу, дарение и т.п.). Запрет на распоряжение квартирой никак не влияет на возможность сделать прописку в нем.
Также оформление временной регистрации может быть ограничено в случае, если квартира располагается на определенных территориях:
- пограничные зоны;
- закрытые военные городки;
- в зонах экологического бедствия или чрезвычайных ситуаций;
- в закрытых административно-территориальных образованиях;
- на территории с особыми режимами проживания, при введении на территории военного положения (ст. 8 Закона РФ от 25.06.1993 г. №5242-1).
Наказание за отсутствие регистрации
Как указано выше, временная регистрация – это обязательный документ. И неисполнение обязанности по его оформлению влечет за собой наказание – штраф. Причем наказание может понести каждая сторона – как квартирант, так собственник квартиры. Ответственность собственника обусловлена допущением проживания квартиранта без оформления временной регистрации.
Вопросы привлечения к ответственности за нарушение законодательства в сфере миграционного учета регулируются статьями КоАП РФ.
Статья 19.15.1 (часть 1) КоАП РФ предусматривает за проживание без временной регистрации наложение на гражданина штрафа в размере 2 000-3 000 рублей; наниматель, собственник (физическое лицо) подвергается штрафу 2 000-5 000 рублей, юридическое лицо – 250 000-750 000 рублей.
Если подобное нарушение совершено в Москве или Санкт-Петербурге, в соответствии с ч. 2 ст. 19.15.1 КоАП РФ гражданин может быть подвергнут штрафу в размере 3 000-5 000 рублей; наниматель, собственник (физическое лицо) – 5 000-7 000 рублей, юридическое лицо – 300 000-800 000 рублей.
Часть 1 ст. 19.15.2 за нарушение правил регистрации граждан, помимо ответственности собственников и нанимателей (размер штрафа соответствует ч. 1 ст. 19.15.1), также предусматривает ответственность должностных лиц – 25 000-50 000 рублей.
Аналогично часть 2 ст. 19.15.2 за нарушения, совершенные в Москве или Санкт-Петербурге, предусматривает, помимо ответственности нанимателей и собственников, также ответственность должностных лиц. В данном случае сумма штрафа составляет 30 000-50 000 рублей.
Прописка детей квартирантов без согласия собственников
Да, на самом деле квартирант, получивший временную регистрацию, может в дальнейшем без согласия и без уведомления собственника квартиры прописывать в ней своих несовершеннолетних детей. Поэтому многие собственники опасаются того, что им будет сложно выселять арендатора при наличии ребенка либо в этом случае придется получать согласие органов опеки и попечительства.
Однако это не так. Ведь временная регистрация не равносильна постоянной прописке. В соответствии с законом, несовершеннолетний ребенок должен иметь постоянный адрес прописки, поэтому арендованное жилье не может являться для ребенка единственным местом жительства. Более того, временная регистрация ребенка – это лишь следствие наличия временной регистрации у его родителей. И прописать ребенка в данном случае можно на срок, не превышающий срок временной регистрации его родителей. Поэтому, как только заканчивается срок временной регистрации у родителей, автоматически он заканчивается и у ребенка – вне зависимости от желания родителей или отсутствия согласия органов опеки на выселение ребенка. Следует помнить: при временной регистрации у арендаторов и их детей в отношении жилого помещения не возникает никаких иных прав, кроме права проживания и пользования помещением на период действия такой регистрации.
Регистрация жильцов при сдаче квартиры: какие есть риски
И все же, в случае регистрации арендаторов, владелец принимает на себя определенные риски. Например, сотрудники правоохранительных органов, коллекторских агентств, судебные приставы будут искать квартиранта по известному им месту временной регистрации, что может доставить ненужные сложности и проблемы собственнику помещения.
Есть и некоторые другие моменты.
Придется платить налоги
Следствием временной регистрации является необходимость оформлять официальный договор аренды, чего очень не любят многие собственники жилых помещений. Ведь официальный договор – это проблема декларирования доходов и уплаты с них налогов.
Больше коммунальные платежи
Действительно, такой риск присутствует. Особенно в части тех коммунальных услуг, которые рассчитываются в зависимости от количества зарегистрированных в квартире лиц. Однако повышение коммунальных расходов также актуально и в части платежей, потребление которых фиксируется по приборам учета. Ведь один человек расходует меньше воды, газа, электроэнергии, чем семья из 3-4 человек. Однако этот риск можно исключить, если предусмотреть в договоре следующий момент: оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендаторов. При этом собственнику, во избежание проблем, необходимо контролировать своевременность оплаты коммунальных платежей квартирантами.
Как избежать неприятностей собственнику
Главный момент, который позволит собственнику недвижимости избежать многих неприятностей – наличие грамотно составленного договора найма жилого помещения. В этом случае многие спорные вопросы – сроки и порядок оплаты, вопросы содержания жилого помещения и сохранности находящегося в нем имущества, условия досрочного расторжения договора аренды и т.п. – будут четко зафиксированы в бумажном документе. Кроме того, стоит помнить: при возникновении каких-либо споров с нанимателями жилого помещения, официальное оформление аренды позволит собственнику обратиться за защитой в полицию или суд и аргументировать там свою позицию, подтвердив ее имеющимися документами.
Рекомендуется застраховать имущество собственника, находящееся в квартире, а также риски причинения ущерба соседям (например, при затоплении). Это поможет получить компенсацию ущерба, который может быть причинен недобросовестными арендаторами.
Не стоит давать квартирантам согласие на временную регистрацию на длительный срок. В зависимости от ситуации, будет достаточно сделать временную прописку на полгода или год. По истечении этого срока можно будет оформить новую.
Стоит изучить документы будущих квартирантов и, при наличии возможности, снять с них копию или сделать фото на телефон. Это, при необходимости, поможет в дальнейшем найти внезапно выехавших жильцов.
Далее, чтобы не получить штраф за нарушение законодательства в сфере регистрации граждан, собственнику следует проконтролировать оформление временной регистрации квартирантами. Стоит помнить, что оформление временной регистрации – это обязанность как квартиранта, так и собственника.
Не стоит увлекаться и давать согласие на временную регистрацию в жилом помещении большому количеству квартирантов. Так называемые «адреса массовой регистрации» активно выявляются и к собственникам таких квартир возникают серьезные вопросы у правоохранительных органов (кстати, в этом случае ответственность возможна вплоть до уголовной).
В любом случае собственнику стоит действовать разумно и осмотрительно, тогда он сможет избежать большинства возможных неприятностей и возникновения ненужных вопросов.
