Виды земельных участков: что можно построить и как использовать землю

Разрешенное (по виду) использование земельного участка определяет правовой порядок использования земель и наделов. Это выражается в регулировании на законодательном уровне определенных действий с участком. К примеру, разрешения/запрета капитального строительства, открытия личного подсобного хозяйства (ЛПХ), коммерческого использования участков.

Коллектив авторов Reforum.Ru

Закон определяет земельный участок как недвижимое имущество. Принципиально важно и то, что любой надел – это природный ресурс, неотъемлемая часть земельного фонда страны, ее стратегический запас. Неправильное использование участка земли навредит биоценозу местности, нарушит инфраструктуру, зонирование территории.

Вот почему права на землю еще не гарантируют «зеленый свет» планам владельца. Все упирается в категорию, вид разрешенного использования (ВРИ) конкретного земельного участка (ЗУ). Фактическое использование участка должно соответствовать кадастровой классификации.

Правовое регулирование землепользования

Градация земельных участков по назначению, категориям установлена Земельным Кодексом (ред. 27.12.2019 года). Также юридическое регулирование осуществляют:

• Градостроительный Кодекс РФ № 190-ФЗ ред. 27.12.2019;
• ФЗ № 172 от 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»;
• Приказ Минэкономразвития № 540 «Об утверждении видов разрешенного использования участков и земель» от 2014 года (в ред. 2018-2019);
• региональное законодательство.

Важно. Разрешенное (по виду) использование земельного участка определяет правовой порядок использования земель и наделов. Это выражается в регулировании на законодательном уровне определенных действий с участком. К примеру, разрешения/запрета капитального строительства, открытия личного подсобного хозяйства (ЛПХ), коммерческого использования участков.

Классификация земельных наделов по целевому назначению с характеристикой

Основа градации - территориальное расположение и цели использования земельного участка. Общая структура закреплена ст. 7 Земельного Кодекса:

1. Земли населенных пунктов. Угодья заняты городами, селами, поселками городского типа (согласно административно-территориального деления РФ).
2. Сельскохозяйственное назначение. Земли находятся за городской чертой, предназначаются для предприятий сельскохозяйственного производства, переработки, хранения с/х продукции, фермерского использования.
3. Специальные территории. Земли промышленности, радиовещания/телевидения и связи, транспорта, энергетики, предприятий оборонного комплекса и обеспечения безопасности, космической деятельности, режимных объектов.
4. Охраняемые территории и объекты. Заповедные зоны, биосферные заповедники, территории недропользования. Земельные территории представляют исторический, археологический интерес, ценность в хозяйственном использовании.
5. Угодья лесного фонда. Земельный вид объединил лесополосы, территории лесохозяйств, охотничьи участки.
6. Водный фонд. Включает территории под гидротехническими сооружениями, земли, покрытые поверхностными водами.
7. Земли гос. запаса. В этой категории неиспользуемые угодья, земельные участки, не нашедшие применения (резерв).

Земельные категории разбивается на виды разрешенного использования. Они зависят от функционального назначения участка, уточняют варианты его применения. В результате два участка земель сельхозназначения могут отличаться видами использования.

ВРИ ЗУ устанавливают органы местного самоуправления. Основа для назначений:

• классификатор видов разрешенного использования земельных участков (приложение к приказу МЭР № 540), если вид использования вводится или изменяется после вступления в силу приказа (с 2014 года);
• правила землепользования, план застройки населенного пункта для видов, введенных до 2014 года.

Важно. До 01.01.2020 г. муниципалитеты обязаны привести законодательство по землепользованию в соответствие с Классификатором. Начиная с 2020 года самодеятельность местной власти в этом вопросе прекращается: ВРИ земельных территорий присваиваются по требованиям Минэкономразвития.

Государственная классификация земельных назначений сложна, поэтому рассмотрим основные виды разрешенного использования территорий.

Участки с/х назначения

Для видов назначения земель классификатор установил коды. Использование земель и угодий сельскохозяйственного назначения объединены кодировкой от 1.1 до 1.20 (всего 18 категорий). Самые востребованные назначения территорий:

 

Вид с/х разрешения	Описание назначения
растениеводство	возделывание с/х культур – зерновых, бобовых, овощных, листовых, кормовых, многолетникрв, плодовых деревьев
животноводство	основные назначения - разведение мясо-молочных видов животных, племенное дело, получение, обработка и поставка продукции; вспомогательные виды с/х разрешенного использования – выпас скота, сенокошение, размещение построек для содержания животных
рыбоводство	выращивание рыбы и аквакультур промышленным способом, микро предприятиями
птицеводство	разведение домашней птицы (наземной, водоплавающей) для получения пищевой, пухо-перьевой продукции, племенного стада
ведение ЛПХ в отдаленных полевых условиях земли сельскохозяйственного назначения	производство с/х продукции с реализацией излишков без кап. строительства
переработка с/х продукции с последующим хранением	строительство заготовительных и перерабатывающих пунктов, глубокая переработка сырья, подготовка и закладка на срочное хранение

Для организации процессов сельскохозяйственного производства допускается фермерство, создание унитарных и коммерческих предприятий, некоммерческих товариществ (подробнее – ст. 78 Земельного кодекса).

Оборот земли под жилую застройку

Строительство соперничает с с/х по востребованности. Между застройщиками разгораются баталии за привлекательный участок, люди выкупают землю в основном для строительства.

Классификатор строительных видов разрешенного оборота земельных участков не исключение. Землепользователям предоставляется масса возможностей:

• ИЖС-строительство - отдельно стоящие здания до 3 этажей, высотой до 20 м);
• малоэтажное многоквартирное строительство – МКД до 4 этажей вместе с мансардным уровнем;
• среднеэтажное строительство – возведение МКД этажностью 5-8 уровней;
• высотная застройка – возведение МКД от 9 этажей;
• организация стоянок автотранспорта - парковки, гаражи, подземные автостоянки;
• передвижное жилье – кемпинги, фургоны и вагончики, палаточные городки (земельные территории обустроены минимумом коммуникаций).

Важно. Назначение территорий под жилую застройку предполагает возведение зданий для постоянного проживания людей (квартиры или частные дома). Строительство на таких землях санатория, гостиницы, дома отдыха, пансионата и подобных им заведений запрещено (это временное размещение).

Земли для возведения зданий капитального строительства с общественным оборотом

Назначение общественных объектов - удовлетворять социально-бытовые, духовные потребности населения. Раздел включает 32 вида разрешений, в числе которых:

• производственные, административные объекты коммунальной сферы;
• организации соц. обслуживания (дома престарелых, пункты временного пребывания лиц в сложной ситуации);
• медицинские организации (поликлиники, стационары, амбулатории);
• воспитательно-образовательные объекты (школы, д/сады);
• комплексы бытового обслуживания;
• культурно-досуговые объекты.

Разрешенные назначения установлены кодами 3.0 – 3.10.2.

Земли для предпринимательской деятельности

Такой вид ЗУ разрешено использовать для получения прибыли. Государственная градация ВРИ включает 18 видов применения земли (коды 4.0 – 4.10).

На землях с коммерческим назначением разрешается открывать предприятия торговли, автомойки и ремонтные пункты, букмекерские конторы, тотализаторы. Здесь строятся банки, крупные ТРЦ, гостиницы.

Рекреационные земли для организации мест отдыха, туристических маршрутов

Разрешенные назначения рекреационных земель:

• открытие баз отдыха, пеших, конных и транспортных туристических маршрутов;
• строительство спортивных сооружений, обустройство территорий активного отдыха;
• перепрофилирование земельного участка под охоту, рыбалку;
• обустройство лесопарковых территорий, скверов, водохранилищ, пляжей, общественного пространства для развлечений и отдыха населения.

В распоряжении землепользователей 14 видов рекреационного назначения земель и участков в их составе (раздел 5.0 Классификатора).

Территории промышленных производств

Назначение таких земель - капитальные здания, производственные установки по добыче/переработке полезных ископаемых и промышленного производства вещей.

Категория территориальных видов разрешений включает:

• недропользование;
• автомобилестроение;
• тяжелая промышленность;
• нефтехимическое производство (переработка углеводородов, выпуск полимеров, бытовой химии);
• фармацевтика;
• пищевая промышленность;
• строительная отрасль (выпуск оборудования, стройматериалов, строительных конструкций);
• объекты энергетики (гидроэнергетика, теплосети, электростанции, атомные установки).
• складские пункты и распределительные базы, не входящие по назначению в производственные комплексы.

Допускаются профильные капитальные объекты, отвечающие видам разрешенного использования земли или участка. К примеру, на «фармацевтическом» участке нельзя построить швейную фабрику. Надо дополнительно включить вид разрешения, а при невозможности подыскивать другую территорию.

Земля под транспортные коммуникации

Категория включает участки путей сообщения, сооружения для перевозки людей, транспортировки грузов и сырья добывающих предприятий.

Разрешенные виды земельного оборота:

• автодороги всех категорий, ж/д пути;
• ж/д вокзалы, автостанции, станции, пересадочные пункты;
• ангары, автобазы, вагонные депо и другие сопутствующие сооружения авто и ж/д транспорта;
• объекты водного и воздушного транспорта (причалы, пристани, аэропорты, вертолетные площадки, навигационные установки);
• нефтепроводы, газопроводы, водопроводные коммуникации.

Здесь же объекты метрополитенов, охранные пункты и посты ЛОВД на транспортных магистралях.

Территории оборонного назначения и обеспечения безопасности

Здесь располагаются закрытые предприятия, режимные объекты, сооружения. В федеральном Классификаторе это 8.0 раздел. Целевое использование территории или земельного участка допускает:

• дислокацию военных частей и оборонных предприятий, обслуживающих организаций;
• размещение воинских формирований, их органов управления;
• объекты для разработки, испытания вооружения, боеприпасов, военной техники;
• территории для поддержки внутреннего правопорядка и безопасности (капитальные сооружения МВД, МЧС, гражданской обороны);
• сооружения по охране Государственной границы (пограничные линии, пункты пропуска, дислокации воинских формирований).

Оборонные земли находятся в государственном ведении федерации.

Оборот земель для объектов природоохранной и курортной деятельности

В этой категории организация биосферных заповедников, дендрологических парков, ботанических садов (код 9.0). Виды целевого использования природоохранных земель:

• сохранение биоресурсов;
• изучение растительного, животного мира, ландшафта и климата;
• создание охранных лесов, полос отвода;
• контроль особого режима заповедников;
• строительство объектов для оздоровления и лечения человека (санатории, курорты, дома отдыха).

Охранные земли периодически становятся предметом коммерческого интереса, но деятельность по извлечению прибыли здесь запрещена. Как и возведение промышленных объектов.

Назначение земель лесного фонда

Раздел 10.0 регламентирует оборот земли и участков естественных лесов. Разрешенное использование земельного участка зависит от категории угодий. Их два типа:

1. Лесные земли. Покрыты характерной для местности растительностью, участки прогалин, вырубок, редин, гари (ведутся работы по восстановлению покрова).
2. Не лесные земли. Неосвоенные участки просек дорог, заболоченные места, каменные россыпи, требующие рекультивации, выделенные под ведение лесного хозяйства земли.

Гражданский оборот лесного фонда ограничен. К нему применяется особый правовой режим. Целевое использование земельного участка с лесными насаждениями ограничено заготовкой «диких» даров природы (ягод, грибов, лекарственных трав), их обработкой, заготовкой древесного сырья.

Земли под поверхностными водами

Поверхностный водный фонд включает реки, озера, внутренние моря, ручьи, ледники, снежники, болота. Использование земли под водной толщей и сопряженных территорий регламентирует раздел 11.0.

В составе земель:

• водозаборы для хозяйственно-бытовых нужд (водоснабжение ИЖС, МКД, предприятий и организаций);
• судоходство, водные виды отдыха;
• работы по исследованию, изменению дна и береговой линии.

Целевое использование водного участка допускает возведение дамб, плотин, рыбопропускных объектов.

Обратите внимание. Иногда при определении разрешенного вида земли или участка в раздел 11 ошибочно заносят предприятия по разведению рыбы. Однако рыбоводство входит в другую категорию: использование земель сельскохозяйственного назначения.

Классификация земли общего пользования населенных пунктов

Код раздела 12.0. Речь идет о территориях общественного пространства, инфраструктурных объектах:

• автодороги, бульвары, площади, велодорожки;
• инженерные объекты УДС (освещение, фонтаны, средства регулирования движения);
• придорожные некапитальные остановки;
• объекты благоустройства;
• земли запаса (хозяйственное значение не определено).
• объекты ритуальных услуг;

Общественные участки находятся в собственности юридического лица, на балансе местной власти. Земли запаса принадлежат муниципалитетам или государству (для использования их переводят в другую категорию).

Участки общего назначения

Земли входят в раздел 13.0. Особенности участков общего назначения:

• расположены в границах садоводческих, дачных, садовых товариществ;
• границы участков закреплены межевым планом территории;
• предназначены для общего использования правообладателей садовых и огородных участков.

Помимо земельного законодательства правовое регулирование участков общего назначения осуществляет ФЗ № 217 (в ред. 2018 г.) «О ведении гражданами садоводства и огородничества».

Как узнать вид разрешенного использования земли

Сведения по земельным участкам и объектам отражаются в ЕГРН. Доступ к информации предоставляет публичная кадастровая карта на сайте Росреестра.

Получить документальную информацию по земельной территории, частному участку можно через личный кабинет портала ГОСУСЛУГИ:

• с помощью логина и пароля зайти на персональную страницу;
• перейти в раздел «Получение сведений из ЕГРН»;
• сформировать запрос (указать адрес, номер участка, персональные сведения собственника);
• оплатить госпошлину (квитанция приходит на электронную почту);
• ответ по земельному объекту поступит через 5 дней.

Другой вариант – лично обратиться в МФЦ. Сотрудник оформляет заявление, направляет запрос. Выписка ЕГРН поступает в течение 3-5 дней.

Порядок смены разрешенного применения участка

Порядок смены назначения земли зависит от типа разрешения (основной, дополнительный, условно разрешенный). Первые две категории меняется без лишней бюрократии. Надо обратиться в ЕГРН через ГОСУСЛУГИ или МФЦ с заявлением. Новшества должны соответствовать федеральному Классификатору, градостроительному плану местности.

Смена условно разрешенного назначения земли проводится по разрешению муниципалитета. Правовой порядок изменений устанавливает ст. 39 ГрК РФ. Муниципальные правила землепользования детализируют алгоритм с учетом территориального деления территории.

Как изменить вид условно разрешенного использования земельного участка:

• инициатор изменений направляет заявление в уполномоченный орган муниципальной администрации;
• на основании заявления землепользователя проводятся общественные слушания;
• заслушивается мнение владельцев соседних ЗУ;
• при необходимости проводится экологическая экспертиза участка и окружающей местности;
• по результатам обсуждения глава местной администрации принимает мотивированное решение;
• после вступления в законную силу в течение 5 дней постановление направляется в Росреестр для обновления информации по земле.

Рассмотрение вопроса с учетом дополнительных экспертиз может затянуться до 2-3 месяцев в зависимости от региона.

Заключение

Не стоит путать целевое назначение земли и ВРИ участка. В первом случае это более широкая разбивка, которую установил Земельный Кодекс. Виды разрешений разрабатывают региональные власти с учетом Классификатора Минэкономразвития и местного законодательства. В результате ЗУ имеет категорию и виды разрешенных использований. На практике это значит следующее. При строительстве частного дома в кадастровом паспорте надела значится категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – ИЖС.