Эта форма юридического лица создается для того, чтобы совместными усилиями владельцев недвижимости управлять помещениями и землями, которые принадлежат домовой территории. ТСЖ — это некоммерческая организация. Расшифровка аббревиатуры означает — товарищество собственников жилья. Организуется в многоквартирных домах для упрощения системы управления с учетом пожеланий жильцов.
Что такое товарищество собственников жилья?
В связи с тем, что обслуживание жилых помещений на государственном уровне (ЖЭКи), в большинстве случаев, низкого качества, а Управляющие компании (УК) коммерческого типа заинтересованы в финансовой выгоде, появилась альтернатива этим организациям. Товарищество собственников жилья в приоритете держит благоустройство придомовой территории, внутренних помещений здания, руководствуясь исключительно интересами владельцев недвижимости.
Юридически оформляется официально, обладает всеми положенными полномочиями и имеет соответствующие документы, подтверждающие ее права.
Обычно подавляющая часть жильцов многоквартирного дома — это собственники. У каждого здания такого типа есть организация, которая занимается вопросами управления ее имуществом. В случаях, когда ЖЭК или УК перестает пользоваться доверием жильцов, они имеют право выбрать новую систему управления. Для этого созывается совет, на котором решается вопрос создания товарищества посредством голосования. Если большинство жильцов выразит желание создать объединение — организуется товарищество.
Товарищество может состоять из жильцов одного многоквартирного дома или объединять несколько. После утверждения инициативы, владельцы пишут коллективное заявление о создании новой формы управления. На основании этого заявления они будут приняты в его состав.
Основная деятельность не должна быть направлена на получение дохода. Оформляется юридически, вносится в реестр юридических лиц с регистрацией в Федеральной Налоговой Службе. Деятельность товарищества регламентируют:
-
Жилищный Кодекс;
-
Закон №7-ФЗ;
-
ст.30 Конституции РФ.
Обязанности и функционал товарищества обозначены в Жилищном Кодексе РФ.
Функции и обязанности
Владельцы недвижимости (они же участники товарищества) самостоятельно создают устав общества, в котором определяют обязанности перед жильцами, согласно ЖК РФ в них входят:
-
Составление и утверждение соглашений со сторонними организациями, которые занимаются обслуживанием жилых помещений. К ним относятся компании, предоставляющие коммунальные ресурсы. Так обеспечивается комфортная и безопасная жизнь жильцов.
-
Обеспечение своевременного вывоза мусора посредством заключения договора с коммерческими фирмами, осуществляющими данные услуги.
-
Организация и контроль проведения необходимых ремонтных работ, контроль за расходами и предоставление полной отчетности для ознакомления всем участникам. Работы проводятся с привлечением подрядчиков.
-
Создание финансового резерва. На случай непредвиденных расходов должна быть возможность не прекращать деятельность и не жертвовать комфортом жильцов.
-
Расчет с сервисными фирмами, предоставляющими дополнительные услуги в интересах граждан, проживающих в многоквартирном доме.
-
Привлечение заемных финансовых ресурсов. Выполняется в соответствии с действующим законодательством при необходимости, участники товарищества ставятся в известность.
-
Организация и контроль за действиями, связанными с распоряжением общедомовым имуществом. Сюда входит: аренда жилых и нежилых помещений, передачи в собственность сторонним лицам, обмен. Любые действия, связанные с изменением юридического статуса жилья и иных территорий многоквартирного дома (МКД).
-
Расчет начислений и контроль своевременной оплаты от всех пользователей жилья коммунальных услуг.
-
Прием оплаты по квитанции за услуги коммунальных служб.
-
Контроль и меры взаимодействия, в рамках законодательства, относительно лиц, несвоевременно оплачивающих коммунальные услуги.
Члены товарищества должны быть должным образом ознакомлены с уставом организации, функциями и обязанностями, которые она призвана выполнять. Если у участников появится желание усовершенствовать систему, они подают заявление, где подробно указывают те меры, которые необходимо предпринять, по их мнению.
Отдельно создается контролирующая деятельность ТСЖ комиссия, в которую входят лица, не фигурирующие в списке участников.
Вся мероприятия, связанные с предоставлением коммунальных и прочих услуг непосредственно через квартиры, осуществляются после добровольного согласия собственников. Без него на частную территорию МКД могут зайти только судебные приставы с исполнительным листом.
Посредством голосования назначается председатель, который выполняет функционал в рамках законодательства РФ.
Обязанности председателя в многоквартирных домах
После назначения на должность председателя, определяется круг его полномочий и срок нахождения на месте. Лицу, вступившему в должность, необходимо ознакомиться с регламентом будущей деятельности и руководствоваться этим документов в дальнейшем. Чтобы функционал выполнялся качественно требуется соответствовать определенным требованиями:
-
гражданство РФ;
-
собственность в управляемом МКД;
-
проживание в управляемом МКД;
-
обязательность и высокая степень ответственности.
Требования по опыту работы и образованию участники определяют на собрании.
Чем занимается председатель:
-
принимает на работу, создает штатное расписание;
-
осуществляет распоряжения, поступающие после проведения собраний;
-
юридически представляет интересы от имени пользователей жилья, имеет право подписи при заключении договоров с подрядчиками, коммунальными службами и пр.;
-
выдает необходимые справки, копии, документацию владельцам недвижимости;
-
представляет интересы участников в судебных и государственных инстанциях;
-
организует четкий расчет платы за коммунальные услуги;
-
контролирует исполнение работ сторонними организациями;
-
обеспечивает доступ к аварийным участкам МКД;
-
начисляет заработную плату сотрудникам;
-
разрабатывает внутреннюю документацию, регламентирующую трудовой распорядок и обслуживание МКД.
Председатель обладает правом решающего голоса на собраниях. В зону его влияния входят: финансовая отчетность за потраченные средства, контроль за своевременной оплатой услуг ЖКХ и качеством их предоставления, налоговая отчетность, документооборот, контроль за перепланировкой квартир и соблюдением правил на подотчетной территории.
Плюсы и минусы ТСЖ
В России подавляющее количество МКД находится под управлением УК. Это связано с отсутствием надлежащего контроля и регулирования деятельности. Такая форма управления имеет как очевидные преимущества, так и недостатки.
Плюсы:
-
нет ограничений по ведению предпринимательства;
-
возможность самостоятельно принимать решения, относительно благоустройства здания и прилегающих территорий;
-
считаются с мнением каждого собственника;
-
подрядчиков выбирают исходя из собственных интересов;
-
могут организовывать работы собственными усилиями, без привлечения сторонних организаций и траты денег из бюджета;
-
наличие в свободном доступе любой отчетности, прозрачность деятельности.
Основной движущей силой в таких организациях служат интересы собственников. Нет проблем с детскими площадками, парковкой, чистотой. По данным от риелторов, недвижимость в таких домах стоит немного дороже.
Минусы:
-
законодательством деятельность регулируется слабо, трудно наладить четкую систему оплаты с поставщиками услуг, есть риск переплаты;
-
разница между системами расчета при наличии большого количества льготников;
-
услуги могут стоить дороже;
-
риск неудачно сделать выбор председателя;
-
нет возможности воздействия на недобросовестных владельцев недвижимости.
Собственникам, при желании организовать такую форму управления МКД, нужно понимать, что вся ответственность будет ложиться только на них. Если товарищество будет совершенствоваться на законодательном уровне, то станет гораздо эффективнее УК.
Цели создания
Главная цель, которая движет создателями ТСЖ: обеспечение эффективного домоуправления с максимальной долей участия жильцов в процессе организации работ на территории и в здании МКД.
Дополнительные цели создания организации:
-
грамотное распоряжение общедомовым имуществом с максимальной пользой для собственников жилья;
-
поддержание качественного технического состояния, соответствие нормам безопасности и комфорта;
-
сохранение состояния помещений на долгую перспективу, возможность пользоваться коммуникациями по целевому назначению, без неудобств и переплат;
-
экономное и рациональное расходование бюджетных средств;
-
создание эффективной системы работы с поставщиками коммунальных и прочих услуг;
-
своевременный ремонт здания.
Индивидуально цели прописываются в уставе.
Как создать ТСЖ в многоквартирном доме
Решение о создании принимается на общедомовом собрании собственников после голосования. Если более 50% подтвердили свои намерения, то предыдущая форма переводится в товарищество.
Проведение собрания
Организацией всех мероприятий, связанных с собраниями, их проведением и своевременным оповещением собственников, занимается инициативная группа. Они готовят план собрания, отправляют приглашения. Позже эти же люди занимаются созданием устава, создают протоколы собраний, бланки для голосования.
Собрание создается на первоначальном этапе, для принятия решения о необходимости появления ТСЖ. После оформления положенной документации, собирается регулярно для принятия совместных решений по важным вопросам. Иногда голосование проводится заочно, на это дается определенный срок.
Интересно, что владельцы большей площади недвижимости имеют более весомый голос, чем собственники небольших помещений. Чтобы голосование состоялось, требуется решение более 50% жильцов. По завершению голосования создается протокол собрания, где документируются итоги (образец протокола можно взять у контролирующих органов или найти помощь в интернете).
Регистрация ТСЖ
После принятия решения о создании организации, пишется устав, обозначаются члены правления и председатель. Функционал ответственных лиц определяется уставом, с учетом пожеланий собственников. Согласно протоколу правления, любой из его участников имеет право зарегистрировать управляющий орган, как юридическое лицо. Занимается этой процедурой Федеральная Налоговая служба.
Список необходимых документов:
-
квитанции по оплате госпошлины;
-
форма 11001, заявление на регистрацию юрлица;
-
протокол правления, заверенный всеми членами;
-
устав, утвержденный на собрании в окончательной редакции (2 экз.);
-
протокол собрания оригинал или нотариально заверенная копия.
Образцы протоколов и форм заявлений можно получить в госорганах или в конце статьи.
Далее ФНС обрабатывает запрос. Срок рассмотрения 7 рабочих дней.
МКД передается в управление актом приема-передачи. В процессе участвует наблюдательная комиссия, в числе которой участники ТСЖ. Права на собственность остаются прежними, счет в банке открывается на новое юридическое лицо.
На какой срок создается
Согласно статье 135 ЖК РФ, установление формы ТСЖ — бессрочно. Иные варианты предусматривает устав.
Куда пожаловаться на ТСЖ
Если организация не реагирует на претензии и просьбы собственников, не выполняет обязанности ТСЖ перед жильцами, то пишется заявление в контролирующие органы. В нем подробно описывается происходящая ситуация, желательно приложить подтверждающие документы. При составлении бумаги опираются на положения устава и Жилищного кодекса. Первоначально следует попробовать решить вопрос мирным путем, обратиться к председателю. Если он не отреагирует, воспользоваться услугами надзорных органов.
Куда нести заявление:
-
Государственная жилищная инспекция;
-
Роспотребнадзор;
-
Прокуратура;
-
через портал Госуслуг, система ГИС ЖКХ онлайн;
-
на сайте РосЖКХ.
Составляется оно в 2-х экземплярах, один из которых остается на руках у заявителя, с отметкой о принятии в работу. Если жалоба коллективная, то должны присутствовать подписи всех участников. Для подтверждения содержания жалобы достаточно приложить обращения к товариществу, к председателю, на которые не последовало ответа. Сюда же подходят протоколы собраний, фото и видео-доказательства. Заявление рассматривается до 30 календарных дней.
Ликвидация ТСЖ
Если необходимость в наличии организации отпала, принимается решение о ликвидации ТСЖ. Основания:
-
совместное решение членов товарищества;
-
нарушение ст.136 ЖК РФ;
-
срок существования истек;
-
недобросовестная работа;
-
нарушение прав собственников;
-
отсутствие финансирования и взносов;
-
сокращение численности владельцев более чем на 50% от изначального состава;
-
долги;
-
судебное решение;
-
нарушение законодательства.
Кто занимается ликвидацией:
-
участники ТСЖ;
-
уполномоченные органы государственной власти;
-
судебные органы.
С чего начать перед тем, как закрыть ТСЖ:
-
проявление инициативы;
-
собрание, в повестке которого вопрос о ликвидации;
-
проведение голосования, по результатам которого решено ликвидировать ТСЖ, составление протокола.
Основные этапы ликвидации:
-
создание комиссии по ликвидации;
-
заявление в ФНС;
-
уведомление собственников о принятом решении;
-
формирование промежуточной финансовой отчетности (учитывая перерасчет задолженностей);
-
расчет завершительного баланса;
-
направление отчетных документов в госорганы.
Четких сроков по этому процессу не предусмотрено, а значит может продолжаться от 1 недели до нескольких месяцев. В среднем ликвидация товарищества длится около 4 месяцев.
